【大紀元2014年10月16日訊】（大紀元記者古春秋報導）陸媒BWCHINESE中文網10月16日發表上海易居房地產研究院副院長楊紅旭的文章，認為中國房地產的崩盤需要具備以下四個條件。

一、住宅需求的飽和

楊紅旭認為，住宅市場需求可以劃分為三個主要階段：短缺階段、改善階段、飽和階段。

人們普遍居住條件差，很多人都需要第一次購房改善住宅條件，這就是住宅短缺階段；當人們居住條件普遍較好，不需要大量購房的時候，住房需求就漸趨飽和。在短缺和飽和之間，有一個改善階段，很多人需要買更好的房子。

文章表示，這三個階段，可以用人均住房面積、人均臥室間數、戶均住房套數等三個指標來劃分。

1968年，日本戶均住宅1套，之前可稱為短缺階段；其後至80年代中期達到1.1套，可稱為改善階段；其後繼續擴大，2008年達到1.17套，可稱之為飽和階段。

文章稱，當前，中國城鎮地區戶均住宅套數預計剛剛達到1套。然而，大陸官方在這方面並無準確數據。

據楊紅旭推斷，當前中國城鎮地區剛剛進入改善階段，類似日本70年代。在住房短缺階段，房價基本不會崩盤。

二、房價持續大漲出現明顯泡沫

文章認為，房價暴漲是房價崩盤的重要前提。沒有暴漲，也難暴跌。房價年均以10～20%的速度上漲3～5年，就容易產生泡沫，極端情況下一年能上漲50%。

文章認為，一般而言，如果房價持續大漲發生在住房短缺階段，不易產生泡沫，因為需求旺盛。如果發生在住房飽和階段，一般以投資投機需求為主，易產生泡沫。

文章舉例說，2004～2005年、2007年、2009～2010年，中國房價漲幅曾超過10%，由於當時住宅需求處於短缺階段，所以當時基本無泡沫。但1992～1993年大陸房價漲幅超20%，且主要發生在海南、北海、珠海等地區，基本以投資投機需求為主，這種現象可以界定為區域性房價泡沫。

三、貨幣政策由寬鬆突然轉為緊縮

文章認為，如果連續幾年貨幣大放水、銀根大放鬆，往往會催漲房價，助長投資投機。等到市場常出現經濟過熱、股價瘋狂，而突然大幅緊縮貨幣之後，會劇烈改變投資預期，甚至形成資金的蜂擁出逃。

一般先是股價跳水，然後房價下跌，接著金融風險暴露，最後經濟蕭條。2003～2008年，美國的貨幣就是由松變緊，房價由熱到冷。

更極端的是日本。1987～1991年，日本的貨幣瘋狂放鬆，再瘋狂收緊；股價與房價瘋狂衝高，再瘋狂下跌，其後幾十年經濟陷入停滯。

2008年四季度至2010年上半年，中國貨幣大放水，信貸超寬鬆，股價中漲、房價大漲；而2010年10月步入加息週期，貨幣收緊，至2011年7月加息五次；而2004～2007年則加息八次。

溫州、鄂爾多斯等地區由於2009～2010年大舉投資投機，房價暴漲，吹脹泡沫。這個泡沫從2011年下半年開始破滅，至今房價已經大跌三成至五成，可界定為區域性房價崩盤。

四、爆發經濟或金融危機

文章表示，一旦爆發經濟或金融危機，常常使房價下跌，甚至是崩盤。

1997年泰國的匯率危機致使房價崩盤，香港也受到連累，2003年香港房價相比1997年高點暴跌近七成。

2010年歐債危機爆發後，西班牙和愛爾蘭的房價崩盤，累計下跌四五成。

文章表示，假如未來中國爆發經濟或金融危機，房價很可能崩盤。

責任編輯：劉毅