（大紀元記者李圓明舊金山採訪報導）房地產的發展與經濟息息相關，面對美聯儲的各種舉動及利率的起伏變化等等因素，讓地產投資家與地產經紀需要時刻掌握經濟脈搏。Marcus & Millichap於11月14日在舊金山舉辦了多家庭住房的灣區論壇，超過450位投資人、建築商和地產經營的參與者參加了這個論壇。論壇中幾位主講人主要針對灣區經濟的動態、如何在灣區計劃發展、商業資產的評估及發展環保綠色屋頂價值等，幾個方面與行業內人士進行交流探討。

爲房地產市場提供領先視角
Marcus & Millichap自1971年成立以來，一直是給美國地產經紀提供房地產投資服務的首要提供商。Marcus & Millichap以對本土投資市場了解的深度爲基礎，42年來持續與美國房地產經紀人密切聯繫，成爲房地產經紀人最好的信息源和全美交易的供應商。Marcus & Millichap公司的專業人士爲客戶提供當地房地產市場區域性或全國性的前所未有的視角。

就業穩步 推動地產發展

關於灣區經濟動態方面，Marcus & Millichap的報告指出，舊金山在過去一年高科技公司創造了254,000個就業機會，就業率增長了2.5%。在過去的一年中，產生的39,000個職位表明就業增長放緩至較穩定水平。灣區的風險投資基金在第二季度吸引了4,600萬美元，位居全國首位，高於第二名華盛頓40%。就業率將在2013年增長2.1%，預計明年加速進入2.5%的範圍。
在論壇交流會上加州經濟研究中心的經濟學家Stephen Levy指出，就業機會的創造不僅展現了灣區經濟的生機勃勃，還有很多其它積極因素也爲多家庭住房帶來更多的發展機會。例如南灣BART的發展，房地產基金（IPO）市場爲投資者實現盈利再次提供出路，移民改革這些都將有益於灣區經濟發展。

商業地產風險小 租金看漲

商業地產的混合性質使它成爲一個引人注目的投資選擇，它具有類似證券的現金流，即使在經濟衰退期間，升值的因素也可以應對通貨膨脹來保值。當通貨膨脹時，物業業主可以從增長的租金和物業價值中收益；長期租約包括消費物價指數租金上漲，而短期租約允許投資者迅速調整市場價格。

債券和股票市場應該在可預見未來保持穩定，但環境是否有風險和短期波動也要考慮在內。新美聯儲主席的上任、持續的債務上限和預算爭論、在中東的緊張局勢及政府削減開支的影響都將對經濟增長發生阻礙作用。此外，貨幣政策的變化也會給經濟帶來風險，但美聯儲已表現出相當的靈活性，退出量化寬鬆政策，減少購買債券讓債券成熟。

很顯然，較高的利率會影響投資者，因爲融資成本上升，需要的回報也要上升。融資成本的增加會削弱在二級、三級市場的投資。但從中期前景看，入住率及租金將增長超過一級市場和核心資產。在強勢的經濟推動下，商業地產需求，是所有物業類型中風險最小的。收益及其它因素在短期內會抵消利率上升的影響。

公寓收租好 投資者熱衷

Marcus & Millichap分析舊金山的租金增長趨於穩定水平。在過去的幾年中舊金山的公寓出租，由於新開發和成型的租賃人推動，租金收益以驚人的速度增長。平均有效租金從兩年前的37%已攀升至家庭收入中位數的45%。另外預測在2014年第四季度，房產存貨將增加超過1,000個單位房，每個季度將有上百個公寓完成。

兩年來強勁的租金增長爲舊金山買家提供了很多機會，幾乎在地鐵旁低於市場租金的建築，一些買家斷定情況會反轉呈現出新的更高的利率。投資者尤其熱衷於一些在未來3到5年仍有空缺的租賃單位房。

Marcus & Millichap預計單獨家庭住房市場對當地公寓業主不會造成影響。Condo仍是現在公寓商業運行的重要選擇。舊金山今年將完成3,400個單元房，明顯比2012年完成的7,00個高出很多。2013年，開發商將有效租金擡高4.7%，達到每月2,490美元，較去年有9.9%增長。

硅谷中心、外圍郊區租金差距大

Marcus & Millichap指出，聖荷西的高科技薪資將當地租金擡高。高薪工作的創建重塑了公寓市場，為南灣的供應商提供更多租金增長的空間。有效租金是經濟衰退時期的40%以上，額外的收益也可在明年預測。在之前不景氣期間，業主實現了32%的增長，與20世紀90年代末的互聯網泡沫時期相比，整體的就業和租金遠低於峰值。

投資者正冒險離開硅谷的高科技中心，收購位於南灣郊區的公寓。舊金山和附近的Mountain View, Santa Clara 還有Palo Alto強勢的租金增長，都鼓勵租房者尋求買房的動力。硅谷中心和外圍郊區租金的差距已接近每月1,000美元。◇