華人如何選好EB-5項目

醜聞頻發的投資移民潮

——專訪JENSEN & JENSEN公司移民律師Peter Jensen

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【大紀元2013年08月21日訊】(紐約訊)對於許多華人而言,通過EB-5投資移民美國仍然是最簡捷、最快獲得綠卡的移民方式。不過,因為美國投資移民頻爆醜聞,受害的又多是華人,所以很多華人「談投資移民色變」。為此,《移民法律》專訪了JENSEN & JENSEN公司的移民律師Peter Jensen先生,他在投資移民、投資項目管理等方面都有豐富的經驗。Jensen律師曾在北大讀本科,是第一個在中國獲得EMBA學位的白人,經常往來中國與美國之間,非常了解華人的特點,可以幫助華人社區了解投資移民的運作模式,幫助華人在投資移民時少受騙。

投資移民進入成熟期

芝加哥會議中心項目醜聞曝光以後,投資移民的混亂不堪給華人留下了深刻的印象。Peter Jensen認為,這恰恰是投資移民即將進入成熟期的表現。

Peter Jensen把投資移民市場劃分為四個階段:

1)領先階段。只有少數人在做,市場還很規範。

2)追隨階段。有很多人可以追隨,市場競爭加劇,但仍然還比較規範。

3)混亂階段。所有的人都可以參與,不專業的人也在這個市場上玩。

4)成熟階段。在經過混亂階段之後,只有專業、夠格的人才能在市場上生存,才能繼續留在投資移民的市場上。

Jensen律師認為,投資移民目前正處在從混亂階段向成熟階段的過渡期。

另外一方面,美國政府也在積極應對投資移民的混亂局面,以前區域中心的經濟影響評估是由籌資人請外部經濟學家完成,現在移民局自己也聘請了經濟學家,會從移民局的角度對項目進行經濟評估。

華人選EB-5項目的幾個誤區

華人在中國的經商環境下,形成了一些固有的觀念,導致了華人在投資移民時,也用同樣的眼光看待美國的投資項目,形成了一些誤區,這是導致華人投資移民時受騙的主要原因。Peter Jensen強調,華人一定要清楚美國投資移民的特點:

●一是政府不會參與投資移民項目。中國人做什麼事情,喜歡有個官方背景,覺得如果政府參與了,項目就會更有保障。很多中介抓住這一點,在介紹美國的投資移民項目時,把項目方與奧巴馬總統、州長等官員的合影擺出來,誤導中國投資者說項目有官方背景。Jensen律師指出:美國所有的投資移民項目都是私人的,美國政府不會參與任何的投資移民項目,區域中心也是一樣,項目都是私人的,所以不要被這些照片忽悠。還有的中介會把一些公眾人物拉出來忽悠,比如名人之類的,這都是不可靠的。Peter Jensen說:「中國的投資者要清楚,如果你選的項目不好、賠了錢,美國政府或任何名人都不可能還給你錢,即使美國政府真參與,也不一定保險,底特律不是也破產了嗎?」

●二是項目好不好才是關鍵。「投資移民」,顧名思義,既然是投資,當然項目本身好不好就非常的關鍵。撥開所有的表象,最核心的是投資項目的本身,華人在投資移民時一定要對自己所投資的項目有所了解:

1)了解項目的運營方的經營能力。這個項目運營方曾經做過什麼項目,這些項目的成績如何,都是要考察的因素。

2)項目的前景如何?有判斷能力的可以根據項目所在行業、運營方的能力等因素,判斷一個項目的前景。更簡單的一個辦法,就是看項目是不是有銀行貸款,還有項目方自己是不是投入資金。如果銀行貸了款,項目方也投了錢進去,那就說明這個項目是前景是很好的,因為銀行和項目方在投入資金前,都會進行專業的評估,這種第三方或用投資行動顯示出來的前景,更可靠和值得信賴。相反,如果項目無法獲得銀行貸款,項目方也不投入資金,就靠EB-5的資金來運作,風險就會很大,現在有很多項目都是這樣的,融不到錢才找EB-5。

3)要用常識判斷。有些項目只要「想一想」就可以發現問題,比如有的項目EB-5投入的資金幾個億,按每100萬(或50萬)投資創造10個就業機會來算,這個項目就要創造幾千個就業機會,在美國現在的經濟狀況下,這幾乎就是不可能的事情,項目的風險自然也就一目了然。

4)眼見為實,不要被中介忽悠。Peter Jensen建議,華人在投資移民時,一定要找在美國的親戚朋友到項目現場去看一下,不要被中介忽悠。中介是為項目方服務的,拿項目運營方的錢,所以哪個項目大、給的佣金高,就推哪個項目,所以中介的話是不可信的。芝加哥會議中心項目在中國融了上億美元資金,但項目現場是荒草一堆,如果投資移民的華人用心一點,找個親戚朋友去現場看一下,就不會受騙。
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EB-5盡職調查和其他商業投資的盡職調查是一樣的,要判斷一個EB-5項目的好壞需要從以下幾個角度去調查。JENSEN & JENSEN提醒投資移民,項目開發商的目的是獲得高回報率,高回報率意味著高風險。EB-5投資移民不是為了分享高回報,所以要找安全、低風險的項目。

● 項目大小,不能又大又複雜
● 很好的資本結構,不依賴EB-5的資金
● 透明的投資結構
● 項目開發商與管理方的經驗
● 建築許可、建築擔保
● 投資條款
● 清晰的投資返還計劃
● 安全的創造就業能力
● 從可信賴的銀行獲得貸款
(來源:JENSEN & JENSEN提供)
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JENSEN & JENSEN的經驗之談

因為在投資移民上有著非常豐富的經驗,所以在項目選擇、投資安排上,JENSEN & JENSEN都是非常穩健的,迄今為止,公司為客戶提交的I-526通過率是100%。

Peter Jensen表示,JENSEN & JENSEN公司在投資移民上有一些特色:

1)篩選投資項目。公司不會找等錢用的項目,而是找那些發展前景好的項目,可以貸到款的項目,有的項目發展前景很好,但從來都沒有做過EB-5,因為不缺錢。JENSEN & JENSEN會找到這樣的項目,通過EB-5為項目提供一部分資金。已經完成的復興廣場養老院項目,就是這種類型的。

2)獨特的資本結構。JENSEN & JENSEN公司找的項目,都有項目方的投資、銀行貸款,EB-5只提供一部分資金,有很好的風險共擔機制。比如,在沃華多沙希爾頓酒店項目中,項目方出資275萬美元,威斯康辛住房和經濟開發局貸款200萬美元,銀行貸款700萬美元,EB-5投資600萬美元。而且,JENSEN & JENSEN公司還會根據項目的需要,投入10-60%的資金。

3)投資可以提前返還。一般的EB-5項目是5年返還投資,JENSEN & JENSEN公司的項目是4年或更短的時間返還投資。有兩個原因使得投資可以提前返還給投資者,一是因為項目運營方和Peter Jensen本人都投入了資金,所以可以提前將投資移民的資金返還。另一個原因是公司所選擇的都是可以快速見效的項目,復興廣場項目和沃華多沙希爾頓酒店項目都是低層建築(low rise),6個月就可以完工,所以可以很快就回收資金,返還投資者。

4)以中小投資規模居多。復興廣場項目中EB-5投資為300萬、沃華多沙希爾頓酒店項目為600萬,因為項目規模小,更容易實現創造就業的目標,可以確保投資移民的I-829表順利通過,並獲得永久綠卡。◇

(感謝JENSEN & JENSEN公司接受採訪)
◆JENSEN & JENSEN在紐約、上海、重慶、太原、成都設有辦公室。
紐約辦公室地址:1212 Avenue of the Americas, 16th Floor, New York, NY 10036,
電話:212-737-5800(普通話、上海話、英語)。
英文網站://www.jensenlaw.com/
中文網站://www.jensengroup.com/

(責任編輯:鐘鳴)

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