【大紀元2013年07月20日訊】(大紀元記者華宇墨爾本編輯報導)和過去的十年相比，明年墨爾本將有更多的新公寓投入市場。更加激烈的競爭的後果之一是，越來越多的開發商開始提供租金擔保(Rental Guarantees)，以吸引人們購買樓花。

毫無疑問，定期的租賃保證可以給投資者帶來實實在在的收益。但您必須認清這中間涉及到的費用，而且知道為什麼開發商提供這麼誘人的保證。

乍一看，租賃擔保很划算。租賃保證時間一般是6個月到2年不等。不管租客實際支付的租金是多少，開發商承諾高於市場的租金。也就是說，如果保證租金是$400 一周，但是租客只支付$350一周，那麼開發商就會幫您付這個$50的差價。

您可以從這項投資中立刻獲益，而且這份收入有保障。但問題是其隱性成本。

格雷格‧霍金城市住宅中介（Greg Hocking City Residential）的格雷格‧霍金（Greg Hocking）說，「開發商提供租賃保證，通常有兩個原因。一個是抬高公寓的價格，另一個原因是賣不動的房產讓它趕快出手。」

所以如果租金回報率明顯高於公寓預期的市場租金，那您應該提高警惕了。

21世紀初，墨爾本Docklands的一些樓花提供$800一周的保證租金，但是開發商的租賃保證期一過，租金就跌到了$200一周。

WBP地產集團的墨爾本顧問格雷維爾‧帕布斯特（Greville Pabst）稱，購買樓花的投資者，對特定地區的特定樓房需特別瞭解。他表示投資者應該去瞭解一下實際情況，而不是只聽開發商的一面之詞。

不要忘記開發商通常會通過提高公寓的銷售價格，來支付開發商提供租金擔保的支出。

而且保證期一過，投資者很難再賺到那麼多租金，很多人不得不被迫接受一個低於預期的租金額。所以在購買公寓前，問一下自己： 我的投資公寓競爭點在哪？在這個公開市場上我的公寓表現會如何？這個區的租金在上漲嗎？

在1998年至2003年期間，公寓建設在墨爾本內區蓬勃發展的時候，租金擔保很流行。後來就變得不那麼常見了，但是最近又有所抬頭。

優勢房地產咨詢（Advantage Property Consulting）的總經理弗蘭克‧瓦倫蒂（Frank Valentic）說，「在未來12個月內，預計將有25,000套新公寓單元在墨爾本建成。」「這讓公寓供過於求，但是低利率一直吸引著投資者繼續往這個市場投錢。」

「高質量、地理位置優越的物業自然會吸引租戶，這種物業是不需要租金保證的。也就是說，如果您買了一所A級公寓（交通方便、接近就業、靠近生活區等），如果再加上租賃保證的話，對投資者來說就是錦上添花了。」

如果您在一個次要地理位置上，或交通不方便的偏遠地區或郊區買一個B級公寓，那問題就會相當多了。公寓可能在12個月的保證期內收到6%的租金收益率，但是12個月的保證期一過，投資者可能連3%的收益率都很難拿到。最壞的情況下，在擁擠的市場中B級公寓可能幾個月都找不到一個租戶。

霍金先生說，儅開發商為你提供租金保證時，要考慮他是在工程的前期還是後期提供的。 「如果是在項目的後半期才開始提供租金擔保，這意味著銷售可能已經止步不前，他們必須想辦法扭轉局勢。」他說。

「您可能覺得自己撿到一個大便宜，其實您買了一個沒人要的爛尾樓。」

他說，出售或出租物業時要考慮到物業其自身的優點，「否則最後投資者買到的不是一棟樓，而是購買了一個金融產品。」

對樓花購買者來說，在一個項目的前期買房是最好的辦法。

積極房地產（Positive Real Estate）顧問山姆‧薩格爾（Sam Saggers）稱，在項目前期購買物業能獲得最好的價格。「過了前期，開發商會選擇暫時不放出樓盤，而選擇在一個能獲得更高利潤的時期再賣。」 ◇

（責任編輯：陳明）