【大紀元2013年07月12日訊】（大紀元記者逸銘英國倫敦報導）自2008年以來，英國房市經歷過數年的低迷停滯。但是在英國政府推出多項房市刺激計劃之後，夏季的英國房市確實出現了變化，而非原來的死水一潭。不過，這種變化能走多遠？卻是一個更為重要的問題，因為房市不像股票，對大多數人來說，購房的決定會影響到買家未來十幾年內的的經濟狀況。對個人來說，如果不籌畫妥當，很可能短期的好處換來的是長期的麻煩。事實上，業界專家對這個問題也是眾說紛紜：有人說房價確實在漲、信心也在增強，而且幾個月內房價可能還會繼續上漲，因此這可能是真的復甦了；但也有人認為眼前的增長是政府的刺激措施所推動的，而且長遠來看這更像是人造泡沫和定時炸彈。不過究竟孰是孰非，還得要每個人拿出自己的判斷，下面，我們先從資料說起。

房價全面上漲

接續5月份——「2008年後按揭市場的最好一月」之後，6月份的英國房市出現了更大範圍的全面增長，根據Nationwide建築協會發佈的資料：全國13個地區中，有10個地區的平均房價出現了增長，房價同比增長了1.9%。Hometrack公司給出的資料同樣驗證了這一點：雖然6月份的房價增幅比上月僅為0.4%，但是這並非以前那種「倫敦一枝獨秀，全國一片黯淡」的增長，而是31%的郵編地區房價上漲，僅3%的地區房價下降，其餘持平的全面增長，而且該公司預測接下來的數月還會繼續增長。Nationwide建築協會的首席經濟學家Robert Gardner表示，房價的躍升主要源於按揭變得易於獲得、經濟基本面的改善跡象增強了人們的信心，以及「基本沒有改善的」的房產供應。

房市信心恢復

從另一個角度看，房產的抬價改售現象（賣家與先來的買家A談妥價後，又以更高的價錢改售給後來的買家B）大幅增多，裡茲的房產轉易業者Victoria Mortimer表示這種事情一般只在新興市場中才會出現，在英國自2005年以後就基本很少見了，但最近幾月在全英國各地都收到此類事件的報告，這意味著買家大幅增加。同樣的，賣家的信心也在繼續增強。根據英國地產門戶網站Rightmove發佈的資料，在6月份的賣家平均要價在5月的基礎上又上升1.2%，突破了25萬鎊大關。

房價增長與印花稅

賣家平均要價突破了25萬鎊，這是房市信心恢復的表現，但是實際上這對買家還有另外一個影響。因為英國的房產交易印花稅是累進制的，12.5萬鎊～25萬鎊的房產印花稅僅為1%，但是突破25萬邦以後，印花稅就是3%了，也就是說，很多購房人士要面臨著突如其來的一筆、至少7500英鎊的額外負擔。說句題外話，這個3%的界限設定是Gordon Brown在1997設定的，直到現在也沒有變過。如果把通脹因素考慮進去，今天這個紅線應該劃在£716,125（資料來源Nationwide）。從這個角度看，似乎印花稅有些不夠與時俱進。

按揭總額太大以至不能提高基礎利率

我們知道購買房產，對於很多人來說都是需要貸款按揭才能完成的交易，換句話說，購房這筆投資的成功與否不僅取決於當時房市的興衰，還取決於購房之後的十幾年內房市的漲落。而21世紀初的房產增值，雖然讓戰後的嬰兒潮享受到了幸福的時光，房產的大幅增值也把2007年前後的房價/收入比已經推到了6.5。（房價/收入比是指，平均房價與人均的年收入之比，英國的長期平均值是4.2，也就是說一個人不吃不喝幹四年差不多足夠買座房子，這個比值過高就說明房價超出收入水準而泡沫化。）但即使在2008金融危機之後，房價/收入比也僅僅回落到5，仍遠遠高出長期平均值，眼下的比值為5.3左右。從這個角度看，如果房價繼續超出收入的增長，就是在吹大房市泡沫。

因此，This is Money的專欄作家Simon Lambert就認為：雖然眼前的房市振興組合拳是英國財政大臣George Osborne重振經濟的重要環節，但是大量注入的廉價資金也會繼續吹大房市泡沫。再加上政府主要的政策主要體現在低利率按揭上，因此高房價與低利率的組合就造成了問題。一旦英國央行上調基礎利率，就是造成大量按揭貸款人的經濟窘境。根據英國央行的估計，即使基礎利率僅上升1%，也會導致近1成的按揭貸款人需要採取重大行動。

個人仍需做好長期打算

不過，幸運的是，英國央行剛剛離職的的前任總裁Mervyn King爵士警告短期內提高基礎利率會造成很多按揭者難以承受，而剛上任的新總裁Mark Carney也在其發佈的第一份公報中暗示當前的低利率（0.5%）保持時間可能會比原來預想的還要長，因此很多專家認為2016年之前基礎利率都不會提升。

雖然作為個人來講，英國房市的供應不足在短期內難以得到顯著的緩解，而且瞅準低利率時借錢是個正確的舉措，但是您也需要明白即便在2016年之前不會提升基礎利率，從2013年到2016年這3年時間，相對於一般的按揭償還期限25年也是很短的一段時間。因此您仍需要未雨綢繆，規劃好自身的購房與償還的長期計劃。因為低利率時借錢買房也是有兩個先決條件的：（1）如果確定利率顯著上升時您能夠償還得起；（2）如果利率真的超出了您的償還能力，您也需要有魄力削減您的按揭貸款並換一所小房子——但這對於在心愛的房產中住慣了的人來說並不容易。