上次我們談到一些比較普遍的方案，這次，我們要介紹比較特殊的方案，或許未來可能會用到。
逆向房屋抵押貸款
這是受政府保障的貸款，只有62歲以上的人可以申請。政府希望這些人不會在年老時失去房子，在沒有錢可以還貸款的時候，可以利用此房貸，以房屋淨值還貸款，抵押的房屋必須是自用住宅，而借貸金額就是房屋淨值，絕對不可將此筆借貸用於買另一間房子。這種貸款不能直接向政府單位申請，要透過配合的銀行辦理。
房屋淨值信用貸款
這是以房屋淨值作為抵押的房貸，最高可借貸的金額就是房屋的淨值，借貸期間內，可以隨時借貸及還款。大部分的房屋淨值信用貸款採用浮動利率。此貸款用於買房子，可以作為第一或第二房貸。如果不買房子，此貸款會連結信用卡，像是現金借貸的再融資，而借貸的錢會累積在信用卡。
建築貸款
建商沒有足夠資金蓋房子，會申請建築貸款。我們買預售屋前，最好確認建商的財務狀況，避免建商無法按時還款，建案會停擺。有的建商也可能請預售屋的買方申請建築貸款，減輕本身負擔。申請建築貸款除了要符合一般房貸的條件之外，還要提供建築藍圖、設備、建造許可證…等資料，建商本身也要有保險和合格執照。最高可借貸金額是建築完工後的價值，而借貸金額會按照工程進度撥款。
購屋與重建貸款
有些人會買舊房子，然後重新裝潢。一般房貸只提供買房子的資金，有一種房貸叫購屋與重建房貸。顧名思義，這是兩階段的房貸，第一階段是買房子的資金，通常可借貸金額為買價的75-80%，第二階段就類似建築貸款，銀行會依工程進度撥款。完工後，兩種房貸會合併成一個房貸。
次級房貸
借貸存在風險，一般來說，銀行會篩選借款人，確保借出去的錢拿得回來。然而卻有一些銀行願意承擔高風險，推出了次級房貸，使信用有瑕疵，收入來源不明，資產不多或沒有的人，不符合一般房貸申請條件的人，也有機會貸款買房子。對無法申請一般房貸的人而言，次級房貸是一大福音，只是因為風險高，所以利率會比一般方案高。不過最後因為管理不良，造成次級房貸風暴，致使經濟嚴重受創。
除了次級房貸，還有一些房貸也屬於高風險房貸，例如不查收入房貸及無證明文件房貸。這些不良房貸，因為造成經濟風暴，所以都從市場上消失了。未來會不會重新出現，誰也不知道，所以還是讓各位了解一下這些房貸的內容。
不查收入房貸
不查收入房貸是指，申請人於申請書自行填寫收入金額，要提供資產證明文件，但是不用提供收入證明文件。想申請的人，信用分數至少介於680-720分，且貸款與價值比不可高於95%。
不查收入及資產房貸
不查收入及資產房貸是指，申請人不用提供收入證明，也不用提供資產證明。申請人的信用分數必須至少700分，且各家銀行規定，貸款與價值比不超過70-90%。
無證明文件房貸
申請此房貸時，不須提供任何工作、收入、或資產的證明，可以說是只要遞交一份空白的申請書就好。個人的信用和抵押物件的價值是貸款是否通過的要素。
以上就是比較特殊的房貸方案，方案的內容是我們考量的重點。不過還有兩項重要的房貸附加條件，與成本息息相關，順帶說明一下，分別是私人房貸保險和提前還清貸款罰則。
私人房貸保險
私人房貸保險主要保障銀行的權益，當借款人無法持續還款，且拍賣後的金額也不足以補足剩餘的貸款，保險公司會代替借款人還款。通常，借款人的自備款低於二成，銀行就會希望借款人要購買保險。所有保險公司和銀行都利用保費對照表計算保費，金額不一定相同，不過差不多。
下列因素影響私人房貸保險的保費：
貸款與價值比：貸款與價值比越高，保費越高。
信用分數：信用分數越低，保費越高。
購屋或再融資：再融資的風險比較高，保費比較高。
自用住宅或第二住宅：第二住宅風險比較高，保費比較高。
固定利率或浮動利率：浮動利率風險比較高，保費比較高。
銀行沒有硬性規定借款人一定要保險，如果真的不想保，就支付比較高的利息。利息不能抵稅，而私人房貸保險的保費可以抵稅。比較後，就會知道有私人房貸保險的方案比較划算。整個貸款期間，貸款與價值比會變動，如果降至80%以下，可以主動通知銀行，免去保險費。
提前還清貸款罰則
沒接觸過貸款的人，應該想不到提前還清貸款還要罰錢吧！如果借款人提前還款，銀行的利息收入就會減少，所以，才會以此罰則彌補一些損失。罰則分為兩種，軟性和硬性。軟性提前還清貸款罰則是指，賣了房子而提早還清貸款不會受罰，不過如果是辦理再融資而提前還清，就要受罰。硬性提前還清貸款罰則是指，不管什麼情況，只要提早還清貸款，就會受罰。
大部分的浮動利率房貸都有提前還清貸款罰則，有些會允許借款人提早還清一部分的借款，每個方案的罰則不同。簽約前，務必詳讀罰則內容，問清楚任何疑問。
房貸選擇也是一門學問，網路上資訊也很多，建議各位先了解一些基本方案，然後詢問房貸專員或仲介的意見，希望各位可以找到適合自己的方案。
貽達貸款
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Chamblee, GA 30341
陳貽達（678）860-8788。◇
