墨爾本房地產進入新時代

【大紀元2013年06月30日訊】(大紀元記者張茹澳洲墨爾本編譯報導)過去30年裡在墨爾本買房置業的人士都親身經歷了房地產的驚人增長,那時幾乎任何房子都會增值,7-10年翻一番已成為不爭的事實。現在,這種趨勢正在放緩,在墨爾本房地產市場上出現了兩股新的潮流。

據《時代報》報導,第一個潮流是,買家更加精明了,他們在拍賣前就已經充分調研了目標地區的表現,房價增長趨勢,同一條街道上類似的房子都以什麼價格成交的。畢竟,這些數據花幾十元就能在網上買到,在房地產買賣中這是非常值得的投資。

第二個趨勢是,越來越多的人開始花錢買建議。買方代理、物業咨詢師、聰明的物業選擇,這些名詞成為房地產市場上新的搜索關鍵字。

為什麼呢?「十年前,買任何物業都像鐵板釘釘一樣會增值,」WBP物業集團的Greville Pabst先生說,但現在不同了,特別是二流和三流的物業,在5-7年裡幾乎沒有增值的空間。「現在要想制勝最關鍵的因素是物業選擇,讓具有專業特長的咨詢師幫你挑選潛質大、性價比最高的房產。」

過去是賣方代理一統天下,現在買方代理特別盛行。迪肯大學房地產研究的主席瑞德(Richard Reed)說,大多數買家都意識到,購買房產時很容易讓感情沖昏頭腦,而代理則比較理性。尤其是購買百萬以上的豪宅時,保持理智和邏輯非常重要,因為一個小衝動就會讓幾年的資本增值成為泡影。

如何選擇合適的買方代理

維省地產協會(REIV)建議,就像人們在賣房時要面試三位代理然後選擇一位一樣,尋找買方代理也要貨比三家。

買方代理不但是有執照的合格地產經紀人,而且還要精通市場行情,能夠接觸並懂得分析相關數據。買方代理要能夠幫助客戶選擇最優物業,通過可比的銷售數據評估對方要價的合理性。

Peter Rogozik物業咨詢公司的創始人Peter Rogozik先生說,為客戶服務時,他會分析物業的優缺點,考慮房屋朝向、日照時間、存儲空間和距離民用設施遠近等因素。「我還會提供建造和裝修建議,檢查合同和業主聲明,擺平物業管理上的麻煩等。」

瑞德教授說,使用買方代理就像貸款經紀人一樣,他們能幫客戶節省成本,省下來的錢就足以支付代理費了。

對於投資者來說,選擇物業是投資成敗的關鍵。物業咨詢師維克林(Richard Wakelin)說,「投資者要知道在哪裡買,買什麼,付多少錢。我們的專業知識從理解每條街、每棟物業……一直到物業的每一個細節。」

酷愛房地產的墨爾本人是世界上最懂行的房產買家,因此「技能平平」的咨詢師在未來幾年很難生存,因為面對知識豐富的客戶,他們提供的服務是否被認為是有價值的還很難說。

大多數買方代理在接受工作時會一次性收費$800-$2000元,當物業買下來時,他們根據提供的信息和相關工作量收取買價的1%-2.25%作為佣金。

買方代理和賣方代理

地產公司Marshall White的主管John Bongiorno說,有些買方代理在拍賣中表現得太咄咄逼人,「真正好的代理雖然很頑強,但在拍賣中還是按照公平的法則進行操作」,他說,「買方代理對於沒有房產知識,不懂得市場如何運作的買家是很好的幫助。」

賣方代理(Vendor’s Advocate)是一個比較有爭議的服務,賣方代理指定地產經紀人出售房產,並監督他們的工作,確保業主獲得最高的賣價。Peter Rogozik先生說,「問題是,如果他們本身就是地產專業人士,由他們自己賣不就好了嗎?為什麼還要再找其他地產經紀人呢?」所以他認為這是「忽悠」不知情的業主,輕鬆賺錢的方式,主要工作都由地產經紀人干了,他們沒做什麼卻要分佣金。

(責任編輯:陳明)

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