【大紀元2013年06月11日訊】(大紀元記者林之昊編譯報導)美國住房市場正在恢復的事實不容置疑,但此勢頭能持續多久,樂觀派和保守派各持己見,證據還都是源出一門:全美人口統計。
《華爾街日報》報導,樂觀派認為,房屋市場的長勢還會持續多年。美國還沒有建造足夠的住房來滿足人口增長。數據顯示,從1997至2007的10年中,平均每年增加1百30萬家庭。
2007年以後,家庭數的增長只有過去的一半多一些,前幾年的經濟萎縮和大批法拍屋出市,使得新房建造直線下降,但這不意味著人們的住房的需求量也減少了,兩家擠在一起住,或是搬回父母家的現象很普遍。出租房的數量在經濟萎縮期一直在上漲。
樂觀派還認為,6千5百萬出生與1981-1995年間的「嬰兒潮」的下一代,正在成家立業,搬出父母家。這批人中有相當一部份人已經準備要買房了。另外還有一批等待房價下跌穩定後再買的,也準備要買了。
全美各地的房價上升就是需求大於供應的證據。樂觀派認為現在新房建造太少。按人口增長數量,這10年(2019年止)美國需要1千4百萬新房,其中3/4是單家庭住房。
據研究機構Zelman & Associates估算,到2015年,只有5百70萬套新住房能完成,也就是說,10年代的最後4年每年還需增加2百萬套新房,這將給經濟發展帶來一片連鎖效應。該機構Zelman女士表示,低房價和低利息使得買房不那麼難,也就造成了今天房價的抬頭。同樣重要的是,房價下跌已經停止,消費者也確信現在不買更待何時了。Zelman女士說,許多經濟學家把注意力過多的放到屋主擁有率下滑,但他們沒有注意到空房率也同樣下降,住房就是不夠。過去幾年,大家只是從買變為租,只看屋主擁有率,很容易看錯房屋市場復甦的勢頭。
保守派認為,房屋市場回升現象是短暫的。買房的決定不只是建立在房價上,還要考慮能不能承擔跟房子有關係的一切開銷。
另一家研究機構 Graham Fisher & Co.把重心放在觀看對房屋市場影響最大的問題: 經濟趨勢上。他們首先研究了借貸市場。利率低,經濟狀況好的時候,銀行借貸條件寬鬆,借貸金額也大,許多家庭成了屋主,房價升值後,這些屋主又跟銀行借了房屋淨值貸款,把錢用到其他開銷。
70-80年代,當「嬰兒潮」一代成家立業,從單收入變為雙收入家庭,房屋市場享受了獨一無二的一次飆升,屋主率大大增加,很多人擁有不止一套住房。現在這股風已經刮過,銀行貸款條件也不再寬鬆。現在越來越多的美國人因為欠債太多,貸款條件不夠買不了房子,特別是正當買房年齡的「嬰兒潮」下一代,身負沉重的學生貸款。
Graham Fisher & Co的總經理 Rosner先生說, 「嬰兒潮」一代情況也不妙,許多人在幾年前的房屋市場下跌期損失慘重,他們退休艱難,這對全社會都造成心理安全感不足,消費下降。
(責任編輯:李緣)