【大紀元2013年05月12日訊】（大紀元記者張茹澳洲墨爾本綜合報導）澳洲房價已經跌了近兩年，但近期市場開始止跌回穩。研究顯示，這次將澳洲房市從低谷中拉出的「英雄」是投資者而不是自住業主。房地產同時也是澳洲華人最青睞的投資領域。

簡單的回顧一下這兩年澳洲房地產的走勢。澳洲房市在2010年6月左右達到峰頂後，一路下滑。歐洲混亂的經濟形勢使得消費者不願花錢，零售業一片蕭條。從2011年11月開始，儲備銀行做出反應，開始了一系列的降息舉動，並在去年5月和6月的兩個月內連續降息75個基點。10個月後，新一波的買賣活動終於將澳洲房市從低迷中拖出。拍賣成交順暢，房價上升，在悉尼甚至達到了一個新高點。

復甦由投資者帶動

據墨爾本《時代報》報導，這一次復甦不是首次購房者在起作用，而是投資者。他們蜂擁進入市場。歷史新低的利率水平、較低的房價、投資負扣稅效應、以及對養老金投資政策的放寬，都在鼓勵著那些口袋飽滿的澳洲人把錢投入房地產。

澳洲統計局的數據揭示，2012年對投資者的貸款飆升了16%，而傳統上房貸市場的中堅力量——自住業主——在這段時間貸款增長的速度則遠遠放慢，僅為6.6％。對首次購房者的貸款金額顯著下跌了16個百分點。

根據房貸統計機構RP Data的數據顯示，從去年6月開始，澳洲房價開始停止下跌。從全澳來看，去年6月至今年5月的12個月內，房價增長了2.7%，儘管這一幅度與通貨膨脹率大致抵消，但也足以讓業主鬆一口氣，持續兩年的房產低迷終於可以告一段落了。

美林銀行（Bank of America Merrill Lynch）的經濟學家的Saul Eslake說，澳洲統計局的數據「提供了最確鑿、最明顯的證據，房地產市場的好轉主要是由投資者而非自住業主帶動的。」

據悉，澳洲是世界上居民擁有住房比率最多的國家之一，根據澳洲統計局的數據，70%左右的澳洲居民都住在屬於自己的房子裏。

但這一趨勢正在發生變化。現在的澳洲人不再只滿足於實現「澳洲家園夢」了，澳洲正慢慢演變成一個投資者而不是自住業主的國家。

根據澳洲稅務局的最新數據，當前每7個納稅人中就有1個擁有投資房；每10個投資人中就有1個是負扣稅（Negative Gearing）。（負扣稅的大意是，投資房賺取的租金收入不足以支付利息等費用的損失部份，可以抵消納稅收入，從稅務局獲得退稅。）在上個財政年度的稅務申報中，平均每一位房地產投資者申報了10,950元的損失，比前一年增加1800元。

全球金融危機後世界經濟的起落已收窄了投資者的選擇範圍，「股市波動性太強，在低利率的環境下，把錢存銀行利息又太微薄，投資者沒有太多選擇，進入熟門熟路的房地產行業還是比較安全的。」MacroBusiness的經濟學家Leith van Onselen如是說。

澳洲的人口增長也是投資者青睞房地產的一個原因。在2011-12年，墨爾本人口增長了77242人，大約每星期1500人。

房地產是華人投資首選

墨爾本華人對房地產情有獨鍾，儅手頭有多餘的錢時，房地產是他們的投資首選。澳籍華人龔先生在澳洲生活了20多年，他說曾經車行50萬公里，換了17、18種工作，最後選定房地產業，因為「這是真正能看到真金白銀的行業。」後來龔先生不但自己開公司作地產代理，而且手頭上也積累了豐富的投資物業組合。

陳先生是墨爾本為數不少的靠房地產達到財富自由的華人之一。當年陳先生與太太一起經營一家奶吧，在會計師的建議下，開始嚐試購買投資房。2000年買了第一套投資房，目前陳先生已擁有十多套房產。用他的話講，「收穫不錯，靠房租收入可以生活，不用去打工了。」陳先生說，「在過去十多年裏見證了墨爾本房價7-10年就勫一番的規律，真的是這樣。」陳先生謙虛地說，「就收入水平來看，當年應該算低收入吧，不過經營生意可以從銀行貸款，借力使力，才有了今天的規模。」陳先生認為，投資房地產比較穩妥，可以逐漸積累實力，也比較省心。而其它投資形式，像股票、基金等風險較大，要花很多精力才能搞懂這些東西，所以投資只會選擇房地產，不會考慮別的。

另一位陳先生擁有兩套投資房，他說，在華人投資圈裏，自己應該只算一條小魚。「墨爾本的華人有5、6套房子的太普遍了，8套、10套也不稀奇。」 陳先生表示，投資房地產不是富人的專利，在墨爾本華人社區，很多普通百姓、工薪階層，或者做點小生意的都有好幾套房子。「華人比較節儉，省吃儉用的，一有點餘錢就去買房。因為買房比較保值，好過存銀行，而且這幾年房價漲得很快。」陳先生是2008年開始投資的，現在的兩套投資房都已經能自己養自己了。但陳先生說，供房也不輕鬆，各種費用、土地稅等等，有時賬單一起來的時候，一下就要幾千元。一般的小投資者不會靠房地產暴富，只是華人努力工作、勤儉節約積累財富的一種生活方式罷了。

悉尼的投資回報更高

相較墨爾本，悉尼為投資者提供了更好的機會，在近期的房屋買賣交易中，投資者佔了一半以上的比例。悉尼的投資回報率比墨爾本更高，別墅和公寓的回報率分別為4.3%和5%，而墨爾本只有3.6%和4.4%。

房地產購買網站Propertybuyer.com.au 的董事總經理哈維(Rich Harvey)說，精明的投資者懂得在現有的物業基礎上提供額外的價值來增加回報。「比如在悉尼Blacktown和Liverpool這樣的區，35萬元的投資房，他們會在後院加蓋一個祖母房（granny flat）來達到8-9%的回報率。

澳洲物業監察的首席經濟學家威爾森博士（Andrew Wilson）說，「我們的房地產市場正在變成一個由理財需求而不是住房需求推動的市場。」

悉尼強勁的租金增長吸引了投資者，特別是遠郊一帶，如Liverpool, Blacktown, Penrith和 Hornsby，租金每年增長8%。數據顯示，即使在近郊，如Chippendale和 Paddington，也開始出現同樣強勁的增長。

墨爾本房市未來走勢不明

墨爾本房地產市場的未來走勢依然是個謎。墨爾本的房價在2003，2007和2009-10年出現過三次狂飆，被稱為輝煌的「黃金十年」，然而在2012-12年的低潮期跌了10.5%，雖然最近已收復部份失地，但房價依然比高峰期低6.6%。同時租金也沒有上漲，使得墨爾本的投資者只能在低回報中掙扎。

買方代理維克林(Monique Sasson Wakelin)女士說，追求資本增值的投資者至少要花40萬，在成熟的地區像Northcote, Fitzroy, South Yarra, Williamstown和 Kew買一套老式公寓。「這些區有50年非常強勁的增長歷史。」

礦區的物業投資需慎重

澳洲的礦業重鎮，曾經像磁石一般吸引尋求高回報的投資者，如今正面臨艱難的處境。這些市場因為單一的依賴資源行業，回報率很高，風險也較大。如果投資者在2006年礦業繁榮的第一階段入市，收穫會很可觀。2011-12在市場高位的時候，礦區的房價漲了20%多，房租幾乎翻番，一套新裝修的兩臥室公寓房每週租金$850元。然而一旦採礦業降溫，市場將迅速作出大幅調整，現在再也看不到雷西的房價增值幅度，同樣的兩臥室公寓目前只能收租$550元/周。
SQM研究機構的數據顯示，礦業已開始降溫，早期徵兆是柏斯和其它一些礦區的空置率開始上升。SQM的Louis Christopher 說，「我們正在非常密切的關注採礦區的數據，我們不清楚是甚麼原因導致空置率上升，一定是有些項目被取消了。」

首次購房者面臨困境

澳洲的房地產復甦正在以犧牲首次購房者的利益為代價。

雖然利率水平已經達到歷史低點，房價也比高位時便宜很多，但首次購房者的數量還是穩步下跌，達到兩年來的低點。

下跌幅度最大的是紐省和昆省，在2012年中期，這兩個省都取消了對舊屋的首次購房補貼，市場做出了迅速而且劇烈的回應。根據澳洲統計局的數據，今年2月份，只有800名首次購房者申請了房屋貸款，比前一年下降了50%。

AMP Capital的奧立弗（Shane Oliver）說，市場的主力由首次購房者轉變為投資者，「可能是件好事，也可能是壞事」，主要取決於這兩個群體在市場上的角逐。「一個群體可能會將另一個群體擠出市場——如果投資者很活躍的時候，他們會推高房價，首次購房者就無力負擔了。」

2003年就是這種情況，投資者對舊房的需求使房價大漲，創造了一個投機性的、無法負擔的市場。儘管近期出現一些房價上漲的媒體炒作，拍賣成交率也獲得一些改善，但準業主被警告不要期待一個新的熱潮會降臨。

澳洲儲備銀行財政穩定的負責人埃裏斯（Luci Ellis ）說，未來房價增長的趨勢將比過去30年放緩，我們也不希望再出現一次過去10年的那種繁榮。」

儅礦業降溫之後，儲銀試圖將房屋建造業作為替代行業，預計儲銀對待房地產的政策會像走鋼絲一樣慎重。

（責任編輯：劉珍）