【大紀元2013年03月25日訊】自古以來，「有土斯有財」這個觀念，在中國傳統思想中可以說是根深蒂固的了。它的意思是說，一個人有了土地或房產，才能算是真正的擁有了自己的財富。世界上很多富豪建立財富的密訣，何嘗不是以投資土地為根基的。

一個中國家庭中，儘管一對夫妻不大富大貴，他們也都希望離開這個世界之前，再怎麼窮苦，也要能夠為子女留下一點房產，哪怕是一塊現在處於荒山野地裡。聽說古時候還有人把銀子埋在自己的土地裡，可見土地也給中國人帶來一種「安全感」。事實上，據我所知，現代美國的中國人社區裡，還有人不放心把錢存在銀行，反而累積大量鈔票在房子某個角落。

投資土地如釣魚

投資土地不僅要有眼光，還要像釣魚那樣有耐心，而且還要懂得分析風險，略知一些地產法律。當然，投資也一樣像釣魚，要挑對地點，否則等一輩子也恐怕沒有魚兒來吃餌。投資土地雖然不完全沒有風險，但是比起股票來說，它應該是安全得多了，縱使如此，還是應該隨時要謹慎，防人之心不可缺。

以朱先生的故事為例：他出生在台灣，30年前移民美國，他的第一項地產投資是為辦移民而做，是一家離開迪斯尼遊樂園不遠的汽車旅館，雖然這不是他一生中投資地產最成功的項目，但這畢竟是讓能他投資站穩的一塊墊腳石，無論歷盡多少經濟上的挫折，他至今仍然保留著它。朱先生可算是我一生中遇過最深信「有土斯有財」這個觀念的人士，他尤其熱愛投資空地，說他口袋裡的每一毛錢都拿來投資土地，一點都不誇張。

曾經有位白人律師批評說他是「Property Rich Cash Poor」諷刺他，其意思是，從土地上來看，他才能算是腰纏萬貫，但是從他身上所攜帶的現款來看，他是一個窮光蛋。他在外頭到處欠債，債主們告上法院，拿下了判決書，他寧可讓他們在他的土地上放「lien」，也不肯賣掉他手上持有的十幾塊空地的其中一塊來償還債務。

投資老手看地精準

朱先生向來喜歡獨資購買多塊小空地，他懂得如何分散投資的風險，個個空地都是經過精挑細選的，這些地的特點是絕大多數處於尚未開發區，但順著人口成長的路徑，所挑中的空地，都是有待將來被開發商發掘的，所採取的策略是按兵不動十年以上，那樣做才能夠以偏低的價錢買進，指望將來該地被開發商看上，可以翻倍高價賣出。

朱先生最引以為榮的是他於1988年在一條高速公路旁投資的200英畂的空地，當時其四面八方都是「鳥不生蛋」之未開發空地，他以八十萬元買進。他果然很有眼光，也頗具有耐心，16年之後，離開該地十英里左右的地點興建了一棟幾十層樓的大賭場酒店和200多間商店的「Factory Outlet」。

該空地最終於2006年，在未開發的狀況下，以兩千萬元的高價賣給一位投資者，他接著又同時加碼兩百萬元賣給最可能使用它的真正買主——經營該附近賭場的土族。而朱先生也只從該兩千萬元獲得一半的錢。朱先生只獲得另一半的售價的原因，其中整個事情發生的過程也相當的撲朔迷離。

輕忽協議 合夥生變

原來朱先生在決定購買這塊地的時候，因為身上的現款只能夠籌足賣價的百分之七十五，所以他向海外的親朋戚友推薦合夥投資。這也很可能是他第一次與別人合夥投資。因為他對於合夥投資缺乏經驗，而其他合夥人對於土地投資一竅不通。雖然有僱用律師協助擬定合夥協議，但是卻忽略了兩項極為重要且關鍵的條件：一、合夥者在某情況下一定要同意脫手出售；二、如何處置任何一位合夥者拒付其應當承擔的產業稅金。

由於土地投資是長期的，為了避免這方面的爭執，合夥者彼此之間，就必須對此產生一個共識，比如一旦有人在未來的十年內，以買進價的兩倍以上的價錢購買該地時，就一定要脫手，任何一位合夥者拒絕支付產業稅時，其他任何一位合夥者則有優先權以一個指定價錢購買他的合夥權。

朱先生與小股東之間，就因這兩點發生爭執。投資了大約十年後，小股東開始拒繳產業稅，朱先生也只好單獨支付了，每當他向小股東提起產業稅，小股東就吵著要賣地，而朱先生又認為時機還未成熟，接著小股東就上法院起訴，訴訟中小股東經過取證後，除了要求法院強制賣地之外，還要求重新分配股權，判朱先生只佔25%的股權，宣稱朱先生在簽署合夥協議時，向小股東虛報了他的入股資金，朱先生堅決否認此點，因此這場官司就持續了數年。

與此同時，有位投資者（以上已提及的兩千萬購買者）瞄準了這塊土地，他獲知該股東訴訟，也清楚小股東缺乏實力打官司，於是他把小股東的訴訟權買下。從實力上來說，朱先生與他打官司，簡直是小巫見大巫，招架不住的情況下，最終他也精疲力竭，只好屈服了。

與小股東的問題解決後，朱先生又為同一塊土地面臨第二場的官司。原來，他在打第一場官司時，他曾經請求一位雙方共同認識的朋友作和事佬。那位和事佬是個地產經紀。由於小股東談判的前提條件是，朱先生必須先表示有誠意要賣地。

縱使朱先生找和事佬幫忙的主要目的是由他協助收購小股東的股權，為了向小股東表示誠意以便他進行協調工作，在和事佬的敦促下，與他簽署了一分雙方認知是用來安撫小股東的一份虛假的6%佣金的售賣委託書。雖然協調失敗，但是和事佬竟然假約真用，也乘機把他告上法院。結果白紙黑字，朱先生再怎麼解釋，也無法澄清，又平白無故輸了兩百萬！

想必朱先生一定很後悔當時作出與別人合資的決定，並且沒事先設想到這些極可能發生的情況，最令他痛心的是連一位他所信任的人也出賣了他，人心實在難測！

(陳建友律師中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/，800-499-4529)