【大紀元2013年03月01日訊】（大紀元記者高強編譯報導）北德州以致全美的房屋銷售都在急劇上升，然而現在買家要找到合適的房子卻成了大問題，因為上市出售的房屋庫存下降至十多年來的最低點。

房屋經濟學家認為，沒有更多的房屋補充市場的原因是因為許多房主所欠房貸額太高，以至覺得出售不划算。CoreLogic Inc.公司的房屋及貸款分析部首席經濟學家馬克．弗萊明(Mark Fleming)說，目前有將近一半的房屋抵押貸款屬於低淨資產貸款，即房主擁有的淨資產不足房屋價值的20%，有些甚至屬於負資產，即房主尚欠的抵押貸款餘額高於房屋的價值，這些人是不會把自己的房屋上市出售的。

儘管全美大多數房屋市場，包括達福地區的房屋價格都在上漲，但很多在房市衰退前買房的房主仍需要好幾年的時間才能積累足夠的淨資產份額，從而在出售其現有的房產後可以收回足夠的資金支付購買另一棟房屋的頭款。低淨資產率是制約房屋買賣和搬遷的主要因素之一。

據CoreLogic公司估計，在達拉斯地區持有房屋貸款的居民當中，有11%所欠的貸款餘額超過其房產的價值。另外還有5%的房貸持有人擁有的淨資產低於房產價值的5%。這相當於接近12萬名居民。如果他們現在出售現有房產並付清貸款的話，將意味著他們要虧錢，或者難以減輕債務。

在全美範圍，持有負資產的房主占全部房主的22%，高於達拉斯地區的比例，不過情況更糟糕的地區是在內華達州、亞利桑那州和佛羅裡達州，那裡持有負資產的房主超過三分之一。

弗萊明表示，負資產問題會在未來幾年給房屋市場蒙上一層陰影，不過他說，房屋價值的上漲將最終解決這個問題。市場會起到一種自我調節作用，由於房價會上漲，房屋庫存供應有望會跟上。

房屋上市數量少的另一個原因是房屋法拍有逐漸放緩的趨勢，而投資者又在大量購入之前的抵債房。在大多數房屋市場，房屋法拍氾濫的情況已經結束。在達福地區，今年第一季度的房屋法拍數字比2012年第一季度下降了超過40%。而在全美範圍的房屋法拍數量是房市衰退最嚴重時期的大約一半左右。

貸款公司正在尋找替代法拍的方法，抵債房中只有一半會進入法拍程序，而另外一半會進入短售(short sale)或以其他方法處理。在短售交易中，貸款商同意把房屋以一個折扣價賣給一名新的房主，從而避免法拍處理。

投資者正在達福地區和其他房屋市場搶購成千上萬的抵債房，然後把這些房屋出租，有時會租給原來的房主。據弗萊明透露，這些投資者平均可從這些房產中獲得9%的回報率。高回報率使他們大量入市。

據估計，在經濟衰退期間，有300萬至400萬的美國人從擁有房屋轉為租住房屋，有些是自己的選擇，也有些是因為房屋法拍而迫於無奈的選擇。因此，目前房屋租賃數字在上升，而房主擁有並自住的房屋數字在下降。　　◇