【大紀元2013年02月23日訊】(大紀元記者張茹澳洲墨爾本編譯報導)許多地產評論員將2013年稱之為「復甦的一年」。持續下調的利率創造了復甦的前提條件,但對投資者來說，如何進行明智的投資是永遠都要面對的挑戰。如果未來的12個月真的會峰迴路轉，現在就是找準方向的時候了。
據時代報報導，儲備銀行多次降息，為準買傢們創造了有利條件，貸款支出和租金回報之間的差距在縮小。同時，根據維省地產協會(REIV)的統計數據，目前墨爾本的租房空置率為2.3%,比15個月前的3%以上有很大改善。
買方代理，National Property Buyers的卡詩摩女士(Catherine Cashmore)說，目前的利率仍然比金融危機時高，但如果儲備銀行連續第五次降息的話，就可能到達轉折的臨界點。「它能產生足夠的推動力，讓那些還在觀望、等待時機的投資者採取行動。」
地產公司Fletchers的代理弗萊徹（Tim Fletcher）先生說，「其實在2012年尾，就有大批投資者進入市場了，但他們只在他們認為有價值的幾個區活動。」
在當前的市場形勢下，資本增值很難獲得，所以越來越多的投資者將目光放在強勁的租金回報上。他們避開昂貴的市區近郊，轉向遠郊一帶，因為那裏有大量的租房需求和增長潛力，至少在短期內是如此。
在購買前決定投資策略是非常關鍵的。魚和熊掌不可兼得，資本增值和租金收益很難兩全其美。Propertybuyer的哈維（Rich Harvey）先生說，如果你想要資本增值，盡可能靠近市區中心,「增值幅度會比較高，但收益就不怎麼理想，」他說，「如果想要正現金流的物業，獲得很好的投資收益，則需要在邊遠地區尋找，有時毛收益能達到10%以上。」
邊遠地區的租客通常依賴單一行業，可能幾年後就停止了，所以你需要知道什麼時候進，什麼時候出。然而對於市區近郊的物業這一規律就不適用，你盡可以做一名懶惰的投資者。
哈維先生說，「如果投資者收入較低，工作也沒有保障，可能會覺得這種高回報的策略適合他們。但對於有收入能力，想要快速積累財富的人來說，近郊的投資更合理。」
公寓房市場走俏
買投資公寓房是在Altona還是Richmond?市中心CBD、Southbank和Docklands還會有資本增值嗎？公寓是否早已供過於求？
投資地點的選擇是房地產最有意思的一面，也是最難的一步。在購買前詳細分析各個區，明確你的投資策略是非常關鍵的。你需要考慮公寓距離工作的遠近、公共交通和生活方式、評估一個地區的經濟增長潛力，以及未來買家和租客的需求。
Capital 360的霍德維（Bryce Holdaway）說，人口的構成變化使Richmond和Abbotsford的需求激增，更多的買家開始接受一臥室的公寓。
「嬰兒潮時期的退休人士把大房換成公寓，80後的年輕人也喜歡住在公寓裏，」他說，「Richmond的中間房價已經遠遠超過平均水平，很多人買不起別墅或連體別墅，就連兩臥室的公寓也價格不菲，所以突然之間所有人都想買一臥室公寓，因為他們仍然想住在Richmond。」
選擇投資地區時，要關注中間房價的漲勢，市場上的房源數據，空置率等。澳洲物業監察（APM）的統計顯示，截至2012年10月的一年中，公寓中間房價漲得最快的三個區為East Melbourne(24.8%),Albert Park(24.2%)和Kingsville (20.6%)
APM說，其它公寓價格上漲堅實的地區還包括Blackburn，Ferntree Gully和Mentone。這三個區的漲勢領先於公寓林立的墨爾本City(漲3.3%)和Docklands(漲2.1%)
投資熱點
●Richmond的中間房價遠遠超過平均水平，激發了對一臥室公寓的需求
●Blackburn的公寓增值幅度超過墨爾本市中心（漲3.3%）
●Abbotsford這個不起眼的小區已經產生了很多上百萬的銷售
●East Melbourne的公寓增值24.8%，是增值最快的區
傳統別墅的優勢
雖然空巢人士人數增多、市區多彩生活魅力難擋，年輕人推遲成家，加上住房負擔等因素在不斷提振公寓的需求，但投資者千萬不要把別墅排除在外。
擁有一套佔地面積較大的別墅不但可以出租，時機成熟的時候還可以開發成連體別墅或多套單元。古典式的別墅會比同一地區類似的物業收穫更高的租金。
APM的數據顯示，維省別墅的年租金回報率(毛收益)為4.5%，高於平均水平的地區包括Werribee(4.8%)，Upwey和Narre Warren(都為4.9%)。
靠近市區的地方，資本增值更高但租金回報卻降低了。距離City10公里的Pascoe Vale，租金回報（毛收益）為3.7%，Toorak為3%,South Melbourne 3.6%。
關於公寓和別墅的選擇，歸根結底還是看預算。
如果你的預算比較充足，韋克林物業咨詢的負責人韋克林女士（Monique Sasson Wakelin）建議購買投資級別的別墅，在墨爾本近郊，這意味著70萬元以上。如果沒有這筆錢，她說就買一套滿足投資標準的單元房：如在市區近郊，安靜的街道，靠近各種生活設施和娛樂等。
（責任編輯：陳明）
