【大紀元2013年11月22日訊】近日，中國大陸經濟學家、原央行貨幣政策委員會委員、清華大學經濟管理學院經濟學講席教授李稻葵，發表了一篇令人觸目心驚的長文《房地產將有巨變》。文章認為，中國房地產泡沫已到駭人聽聞的地步，地方政府居然還幻想將來通過出售土地來償還高達20萬億的地方債務！而房價上漲只是最後的瘋狂，有11個跡象顯示房市將有巨變，最多一年。

房價上漲只是最後的瘋狂

針對當前市場上對未來房價走向的眾說紛紜，李稻葵稱，不管是從未來的供求關係變化，還是中國房價國際性價比看，中國的房價已經是強弩之末。由於短期房價上漲預期很強，囤積者現在還惜售，新建房屋入市時間問題，房價短期還可能會繼續上漲。但這種上漲只是最後的瘋狂。

這種情況下如果再大規模發行貨幣推高房價，人民幣必將面臨大幅的貶值。而人民幣貶值以前資本會大量集中外逃，中國財富就會損失殆盡。其後果比房價下跌還嚴重，房價下跌，肉爛在鍋裡，房價再上漲等於把錢送給別人，壞賬留給自己。當然，如果真的要大規模印發鈔票，也無話可說，但相信中國精英們不會這麼瘋狂地孤注一擲。因為即使孤注一擲，也最多是苟延殘喘，最後結局會更悲慘。

11跡象顯示：房市將有巨變 最多一年

李稻葵的文章表示：中國房地產僅僅是最後的瘋狂，是因為中國房地產發生了很多實質性的變化：

1、新一屆政府上台，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，並對出售自有住房按轉讓所得20%計徵個稅。這樣的政策會導致市場房屋購買能力的下降，同時導致投機成本增加。實際是從根本上減弱了市場購買力。

2、中央貨幣政策已經從過度寬鬆，開始轉變為既不寬鬆也不緊縮的中性政策。銀行現在極度缺錢，不僅二套房貸利率不能優惠，首套房的利率也大幅提高。銀行對房貸的貸款比國家政策還嚴格。說明銀行資金確實很緊張了。

3、外資徹底撤出中國金融市場，導致中國人民幣基礎貨幣相對減少。加上先知先覺的國內外投資者已經開始拋售中國房屋資產，這些行為會導致中國外匯相對減少，同樣能導致基礎貨幣減少。也能導致銀行存款相對減少。這些會導致銀行貸款能力相對下滑。

4、李嘉誠等有國際影響力的人物開始拋售中國房地產資產，會影響很多精明投資者對市場預期的判斷，帶動部份精明者加速拋售中國房地產。

5、2013年新房和二手房成交量同步大幅上漲，說明大量的剛需已經接盤。大量的剛需在漫長的等待中，最後屈服大量入市搶購房屋。大量剛需高位接盤，意味將來接盤的力量越來越弱了。

6、保障性住房繼續修建，中央政府為了解決低收入者的住房問題，不得不大量修建保障性住房。但這些保障房加速了房屋的供應。

7、房價快速上漲，導致部份人徹底失去購買能力。導致市場有效需求減少。

8、鄂爾多斯和溫州房價暴跌讓當地銀行壞賬大量增加的前車之鑒，讓銀行業已經意識到房價下跌的風險，開始偷偷緊縮房地產貸款，所以各地銀行對房貸審核越來越嚴，房貸利息遠遠高於國家的底線。

9、由於開發商房屋銷售很理想，2013年土地拍賣明顯增加，地王不斷出現。開發商樂觀情緒明顯升溫。由於他們看好後市房價，必定會加快建設進度，1年左右市場供應肯定會明顯增加。

10、由於中國房價過度上漲，大量的中國人轉而拋售中國房屋，購買國外房地產。原因很簡單，因為外國很多國家房屋性價比已經遠遠超過中國了，比如100萬在美國能買到的房子，在中國卻買不到。而中國人在國外大量購房，實際也等於在增加國內市場的供應，並導致大量財富轉移國外。

11、綜合分析國家統計局公佈的2012年商品房銷售面積、商品房銷售額、房地產開發企業房屋施工面積、住宅施工面積、中國房屋自有率等相關數據，我們可以得出下列結論：中國存在大量的空置房，最最保守估計超過5000萬套。中國已建加上在建房屋和土地儲備已經嚴重過剩，至少需要20年以上才能消化掉這些土地儲備。

其中，住宅銷售額增長10.9%。2012年，房地產開發企業房屋施工面積573418萬平方米，比上年增長13.2%，住宅施工面積428964萬平方米，增長10.6%，住宅新開工面積130695萬平方米，下降11.2%，住宅竣工面積79043萬平方米，增長6.4%。按最保守的計算法，按開發商平均儲備3年可開發的土地面積計算，房地產開發企業囤積儲備住宅面積至少40億平方米以上。加上地方政府儲備的土地。總計土地儲備面積當然更大。按現在的開發速度，至少可供3—5年房地產開發。

以上數據分析可以進一步得出下列結論：按人均30平米計算，住宅在建面積42.9億平方米大概能解決1.4億人的住房問題，加上空置的5000套房子大概解決1.6億人的住房。意思是在建和空置的住房就至少能解決3億人的住房問題。開發商囤積的40億平方米住宅可開發麵積可解決至少1.2億人的住房問題。再加上地方政府儲備的土地隨便能解決幾千萬人的住房問題。解決2億人的住房問題應該問題不大。意思是按房地產現在的開發速度，5年內能解決5億人的住房問題。即使按較高的空置率計算，中國也至少能解決4億人的住房問題。

中國房屋過剩已經非常嚴重 房地產泡沫駭人聽聞

文章說，數據顯示，中國房屋自有率已經達到80%，在世界已經是很高水平，遠遠超過發達國家60—70%的自主率。

根據2012年5月發佈的《中國居住小康指數》報告，將近8成的受訪者已經擁有自己的住房。而之前發佈的一份報告說，目前中國自有住房擁有率高達89.68%，遠遠超過美國、英國、日本(美國為65%，英國為70%，日本為60%)。

中國僅僅只有20%的人沒有買房。按中國城市人口7億計算，當前沒有房屋的城市人口僅僅1.4億，即使中國住房率達到100%（當然這是不可能的，除非共產主義最高階段實現了）。在建房屋加上空置房，中國房屋最少還過剩1.6億人的住房。即使按國際空置率警戒線15%計算，中國現有7億城市人口的15%，最高能容忍的空置房也只有 1億人，即使不再新建一套住宅，我們還過剩0.6億人的住房。我們也能解決今後6年的房屋需求（按每年1000萬人城市化的進度計算）。加上土地儲備我們能還能解決2億人的住房問題。即使計算空置率，至少需要20年以上才能消化掉這些土地儲備。

即便如此，地方政府居然還幻想將來通過出售土地來償還高到20萬億的地方債務！還想通過出售土地來維持城鎮化投資建設！

以上分析可以看出，中國房屋過剩已經非常嚴重了。中國房地產泡沫已經到駭人聽聞的地步了。

一場浩劫無法避免

文章還說，上帝要其死亡，必先讓其瘋狂。房價這種瘋狂，已經在為自己挖掘墳墓。現在的房價如同6000點的股市，雖然看起來很瘋狂，但距離萬丈深淵已經不遠了。股市6000點的時候，市場瘋狂的叫嚷要去10000點，結果萬點卻成為了夢想，1600點卻實現了。

從在建房屋速度、社會資金供求、國際資本撤離速度、房價上漲幅度看，中國的房價最多能再堅持一年左右，就會開始土崩瓦解。一場浩劫無法避免。

李稻葵：清華大學經濟管理學院Freeman經濟學講席教授， 博士生導師，長江學者特聘教授。原央行貨幣政策委員會委員，十一屆全國政協委員，清華大學金融系主任，中國與世界經濟研究中心(CCWE)主任。清華大學管理學學士（1985年），美國哈佛大學經濟學博士（1992年）。2011年5月初，李稻葵發表文章指責「個稅體制設計極其簡陋，甚至『弱智』」，他建議實施平稅制。此觀點甫一發佈，立即引發強烈反響。

（責任編輯：孫芸）