【大紀元2013年10月09日訊】（大紀元記者林怡、浦慧恩香港報道）十一黃金周並未對香港豪宅銷情帶來助益，反而掀起一場豪宅劈價戰。為迎戰辣招及一手樓新例，新地率先以低近三成售價發售九龍站天璽貨尾單位，預料其他地產商將會效仿，以帶動目前淡靜的樓市。不過有專家分析，豪宅降價將會帶動中小型住宅跌勢，又預測樓市將在明年出現大幅調整，市目前暫不利於入市。

梁振英去年上任後，迫不及待地推出三項遏抑樓市需求的「辣招」：買家印花稅（BSD）、雙倍印花稅（DSD）及「加強版」特別印花稅（SSD）；今年4月又開始實施一手樓新例，導致地產商遭受雙重打擊。地產界今年7月曾萬人遊行反梁振英雙辣招，又以停登廣告抗議。

8月以來一手市場經過一輪中小型樓盤相互搶奪買家後，另一邊一手豪宅搶奪買家戰也拉開序幕。

新地天璽劈價掀豪宅戰

新鴻基地產早前在業績會上曾揚言「月月有盤賣」，為追趕業績，日前狠劈九龍站豪宅天璽貨尾售價，首批推出的181伙平均呎價29,098元，發展商為求「散貨」，即供買家可獲14%基本折扣（即供），平均呎價降至2.5萬元水平，並主動出擊吸引已絕迹市場的大陸買家及公司客，回贈高達70%稅務優惠，總計劈價近30%發售，為一手新例後減價最高的新盤。

今次天璽首度提出包辦七成印花稅，涉及回贈包括本地買家須付的從價印花稅，或非本地客及公司客要付的買家印花稅，以及雙倍印花稅等，稅率由最低介乎2.62%至16.45%，以首推出售最貴定價的3,438萬5千元計，買家變相最多可節省超過486萬元。

昨日大批市民風聞天璽劈價發售，到場搶購，大排長龍。據現場記者講述，絕大多數都是香港人，可見港人的潛在購買力不可忽視。

豪宅一成空置 歷史新高

有學者表示，發展商主動回贈稅項，已削弱辣招效力，理大建築及房地產學系教授許智文估計將有助刺激成交量，在目前市況淡靜下，無論對發展商、代理及市場而言均為有利，如策略取得成功，相信將會有其它發展商仿效。

獨立經濟學家、長遠房屋策略督導委員會委員關焯照認為，發展商劈價反映看淡後市，尤其是減價幅度相當大，主要原因是豪宅空置率創歷史新高，超過百分之十以上，「很多人都沒有興趣買，再加上雙辣招令成本太高，所以為了散貨，就用很優惠的價格吸引買家。」再加上下半年豪宅落成約有一萬三千個也是其中一個原因，他說：「（新地）如果不即時散貨套現就很難去投地，整體也是因為辣招影響豪宅很厲害，它現在是將它的看法付諸行動。」

經濟學家：明年樓市跌幅巨

關焯照分析四大地產商對樓市看淡，他說，早前恒基地產老闆李兆基公開表示，本地樓市正處於一個「易跌難升」的局面，預料樓市會跌二成。長實李嘉誠也明言政策很難預料，不懂得看；新地講明豪宅前景不好；新世界發展則比較溫和些，不過整體還是看淡樓市。關焯照預告：「應該是豪宅先下跌，接著就拉動中價或中型單位到小型單位一直慢慢跌下去，整體現貨會慢慢的調整下去。」

他認為目前樓市已經開始調整，至於快慢的速度視乎豪宅下滑的速度，「如果豪宅下的快就會拉動快，因為現在中價樓、中型樓已經沒得升了，反而有輕微跌幅。現在靠小型樓支撐。」他預計第四季整體樓價將有5-7個百分比調整，但是明年跌幅會更加明顯，「因為（美國）退市在2014年底，市場預測息率會上升，當然不利於香港的樓市，加上風險不斷增加，辣招掐住需求，明年的跌幅會比較明顯，我想跌幅應該有20%。」

市民該何時入市？關焯照強調現在絕不是市民買樓的好時機，至於市場由牛市轉為熊市調整幅度會相當大，建議跌三成左右再入市。

花旗銀行則預期樓價在未來12個月下降10%，主要原因包括：一、更多新盤以更便宜的價格推出，驅使樓價下降；二、豪宅價格跌幅較大。今次新地以70%印花稅回贈和14%現金回贈，確實對大陸買家及本地買家均非常有吸引力。

新地劈價連累地產股大跌

港股連跌兩日，最多跌超過200點，跌穿廿天線，失守23,000點，新鴻基地產大減價推售新盤貨尾，股價最多跌近3%，以近全日低位收市，報102.4元，跌2.7點，跌幅2.57%。其它地產股都普遍受壓，恒地跌1.47%，新世界跌1.87%，信和跌1.74%。反而長和系有買盤追捧，逆市向上，和黃再破頂。

周末一手樓成交弱

隨著豪宅新盤陸續登場，中上價樓重奪一手市場焦點。打頭陣的全新豪宅新盤、白石角海鑽天賦海灣先後三推價單，累推110伙，佔總數五成二。綜合市場代理消息指，首批50伙收票逾80張，但只有42人到場選樓，最終賣出五成八單位，銷情未見突出。至於最新原價加推的30伙，折合呎價13,567元，將安排於本周三選樓。

除了天璽4年後重推181伙貨尾，劈價出售獲熱捧後，會德豐夥拍新世界發展的柯士甸站The Austin亦會加入新盤大戰。其它一手貨尾就錄得零星成交，早前熱賣的兩大新盤，長實大窩口昇柏山兩日沽5伙，新世界元朗溱柏亦有9宗成交。

樓市復甦？專家指待觀察

辣招打沉買家意欲沉寂了一段時間後，近期樓市稍有回復。資深房地產分析人士財子則認為，不能單靠一兩個樓盤來做判斷。分析指，近一年市場較靜，有些自住買家認為與其交租不如買來自住。加上各路發展商為吸引買家，絞盡腦汁進行宣傳，贈送各種優惠，令到人們感覺樓市有所復甦。

上周六（10月5日）長實荃灣昇柏山為加快推售單位，一連十日送價值3.6萬元的杜拜豪遊套票吸引買家似乎略見奏效，當天即錄得五宗成交。而位於元朗的新世界溱柏由於偏離元朗市中心和西鐵站，發展商新世界除提供「折上折」優惠，並會提供1.5萬元的購物禮券，前日則錄得4宗成交。

不過財子提到說，現時有不少中產人士買樓，選擇地點由港島區北移至新界，不斷北移現象，也側面反映出港人收入與市場價的不協調。他表示，真正反映香港樓市是否恢復，要看市民買樓的心情，買得是否開心是否輕鬆，才真正反映香港樓市。◇