2013澳洲房地產復甦之年?

張茹澳洲墨爾本

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【大紀元2013年01月20日訊】(大紀元記者張茹澳洲墨爾本編譯報導)過去兩年裡,澳洲房地產的負面消息不斷,但從2012年下半年起,地產市場的主要指標開始提升,省會城市的房價指數也開始改善。澳洲房市終於到達復甦的風口浪尖上了嗎?邁入2013年後,未來的市場走勢將如何發展?物業專家們結合了最新公佈的數據從多個層面作出預測。

信心普遍提升

據澳洲物業投資雜誌報導,多家報告都顯示,買房信心在去年顯著提升。衡量買房者情緒和信心的指標之一,The Genworth信心指數每年2次出台,根據最新數據,該指數增長到98.4%,這是2007年以來的最高水平。

Genworth的首席執行官Ellie Comerford說,受調查的一半人士都相信,現在是買房的最好時機。

與Genworth的發現不謀而合的是,聯邦銀行/澳洲房貸金融協會(Mortgage and Finance Association of Australia,MFAA)的住房融資指數顯示,目前的財務信心達到2011年5月的最高水平,75.8%的受訪人士預計,房價將繼續增長或至少保持穩定。

77.9%的受訪者也相信,現在是買房的好時機。不少首次購房者也持有類似觀點,63%表示他們已做好了買房準備。

MFAA的首席執行官Phil Naylor先生說,所有的跡象都指明,市場情緒正在恢復中。「在房地產界,信心至關重要,調研報告肯定了未來好的商機,特別是現在處於利率水平較低的時期,房地產市場的前景被普遍看好。」

房屋貸款量增多

市場上買方信心十足是一方面,但畢竟有些主觀,一些分析師指出,房屋貸款是另一個衡量房市復甦的重要指標。

澳洲統計局(ABS)的數據顯示,2012年8月份,舊房的貸款數目上升了1.3%,至38,238筆,新房的貸款數更是飆升13.9%,至2341。

自住業主是房貸復甦的主力,投資物業的貸款也在穩定增加。報告顯示,物業市場的32.8%是由投資者提供的,當租金收入更具有吸引力時,這一比例還將繼續增加。

業界認為,投資者開始重拾信心。Loan Market集團公司發言人史密斯(Paul Smith)說,來自年輕投資者的咨詢明顯增多。2012年8月和9月,「80後」客戶對投資物業的貸款咨詢上升了40%。

「投資者主要以爸爸媽媽為主的時代已經結束了,」他相信,「許多年輕人,包括最近的畢業生,已經看到早早進入房地產市場的好處。」在主要的省會城市,房租都在上漲,可能會進一步推動這一趨勢。他說。

澳洲最大的房貸經紀公司Australian Finance Group,在10月份處理了價值31億的房屋貸款,這是2009年初以來貸款數額最高的月份。

在紐省,投資者佔了10月份新批貸款的43.1%,昆士蘭名列第二(35.1%),緊接著是維省(33.6%)和西澳(29.9%)。

對房價的影響

至去年10月份,各大城市的房價有明顯向上走的勢頭,根據RP Data的數據,9月份省會城市的平均房價上升了1.4%,達到兩年半以來最強勁的資本增值。這也是2010年3月以來最大的月度增幅。

阿得雷德是9月份房價上升的領頭軍,房價漲幅2.4%,緊接著是柏斯,漲1.6%,悉尼1.5%。儘管墨爾本一直面臨新房供過於求的憂慮,但房價還是漲了1.4%。在布裡斯班,房價在該月之內上漲1.1%。

RP Data的研究主管勞力斯(Tim Lawless)表示,房價上漲有可能跟利率下調相關。

到了10月份的結果就比較負面,出現5月以來的第一次月度下滑,8個省會城市的房價集體下滑,這個結果在11月份依然保持不變。

勞力斯表示,雖然房價上漲停滯了,但其它指數都在暗示房市正在為最終的復甦積蓄力量。「在悉尼和墨爾本兩大主要的市場,拍賣成交率穩定在60%左右,自住物業的房貸批准數從2012年2月起就在改善,儘管是從非常低的起點起步。」

其實,去年10月份各個省的表現也不同,達爾文的房價上升了4%,柏斯上升0.4%,悉尼和布裡斯班都下跌了0.9%,墨爾本跌1.1%,阿得雷德的跌幅最大,月跌幅達到2.4%。但是從一個季度來看,大多數省會城市房價都有所上升,達爾文升幅最為顯著,上升1.5%,緊接著是阿得雷德1.3%,柏斯和悉尼都漲了0.7%。

勞力斯說,「澳洲房價在2010年10月達到頂峰,此後一路下滑,至2012年5月已跌了7.4%,雖然10月份房價有些許下跌,但已經收復失地2.1%。」

租房市場收緊 住房需求增長

澳洲各省會城市的租房市場發展不一,但有一個總的趨勢:房租在提升,空置率繼續收緊。
QBE/BIS Shrapnel的報告顯示,悉尼的租房市場是最緊的,空置率在2007年以來一直遠遠低於2%。

「悉尼的房屋建造活動低於潛在需求,使得出租房供不應求,在未來2年之內(2014-15),空置率可能依然低於3%的平衡市場水平。」

由於近些年投資遲緩,租客需求上升和較低的建築開工率,使得布裡斯班和柏斯的空置率繼續收緊。
「相反,墨爾本的租房空置率卻在緩慢上升,從2008年低於1%,上升至過去兩年的2%。」

同時,由於建房活動增加,堪培拉的空置率也有所上升;阿得雷德和霍巴特的低人口增長,使得租客需求也低於供給。

RP Data的最新報告發現,全澳有388個郊區買房比租房便宜,這些郊區大多數位於鄉村,但在省會城市中也有,比如布裡斯班有42個這樣的區,其次是悉尼(41)和阿得雷德(31)。

雖然買房的呼聲很強勁,但租房的需求依然會保持下去,一個主要的推動力就是海外移民。2012年的淨移民總數預計達到23萬人,這一數字在未來三年將以每年1萬人的幅度遞增。

「在未來三年,紐省吸引的新移民比率最高(27%),其次是維省(23%),昆士蘭和西澳(各自分別22%)。

澳洲經濟繼續發展

BIS Shrapnel預計,至2014-2015,澳洲國民經濟將以每年3%的速度增長。雖然國際上商品價格下跌,但礦業投資在未來兩年將繼續增長,預計在2014年到達峰頂,而非礦業投資——房地產和其它經濟部門將保持穩定。

由於工資和就業增長,家庭支出每年將增長3.5%,這些因素使更廣泛的經濟擴張成為可能。

9月份,澳洲經濟被列為第12大經濟體,國際貨幣基金組織預測,澳洲經濟在2013年的表現將優於世界上主要的發達國家。

儲備銀行多次降息不但幫助重振信心,而且提升了銀行業的競爭力。目前的房貸利率低於6%,與過去10年7.2%的平均利率水平相比相當具有吸引力,這樣低的利率水平在歷史上也僅出現過寥寥幾次。

房地產市場將持續復甦

QBE/BIS的報告表示,澳洲有能力應對房地產市場的任何不確定因素。

預計2013年全國範圍內的房價都將普遍上揚,儘管不同地區不同的經濟條件和需求會導致復甦的步伐不一致。

報告指出,在悉尼抑制房地產的主要因素是買方信心不足,然而不斷上漲的租金將鼓勵更多的租客成為業主。「悉尼的中間房價將以每年6%的速度增長,3年後中間房價預計達到79萬。」

雖然墨爾本的物業市場面臨房源過剩,買方需求下降的不利局面,但BIS Shrapnel並不認為墨爾本的房價會下跌。人口增長依然是強勁的,而且維省經濟在未來幾年將開始回穩。「墨爾本的中間房價將以每年1%的速度增長,預計三年後中間房價達到$557,000。」

布裡斯班的房地產市場將從信心改善和房屋升級活動中受益。首次購房者重回市場,推動低端和中端市場的發展。

「布裡斯班的中間房價預計在2015年6月達到$515,000,平均每年增長6%,三年增值19%。」

在阿得雷德,因為其苦苦掙扎的經濟和平緩的移民數輛,「中間房價幾乎沒有上漲的壓力」。
報告指出,阿得雷德的中間房價在未來三年的增長不超過6%,達到42萬。

柏斯在礦業帶來的強勁就業增長和投資的推動下,房地產市場將繼續看好,預計未來三年房價將以每年7%的幅度增長,中間房價三年增值22%,至58萬。

在未來三年,達爾文的中間房價將以每年不到5%的速度增長,三年增值14%,至65萬。

霍巴特的中間房價在未來三年將基本持平,保持在37萬5千的價位。堪培拉的房價三年內預計也僅有1%左右的升值空間,達到49萬8千。

澳洲物業監察的經濟學家威爾森(Andrew Wilson)相信,澳洲大多數市場目前正處於復甦的初級階段。

「市場在不同水平上通過不同的驅動因素在復甦過程中,但距離全面復甦還有一段距離。」
在某些市場,可能是「進一步,退兩步」,但他預測,2013年澳洲省會城市平均房價增長2%-3%。

勞力斯說,消費者信心顯著增強可能成為點燃全面復甦的星星之火。截止目前,他認為信貸需求和住房交易仍然比較平淡,他對2013年的復甦預期持非常樂觀的態度。

「低利率將為住房市場創造更為穩定的環境,房價增長達到與收入同步增長的幅度。「別忘了,現在房價比它2010年的高峰期低5.5%,這意味著2013年收復以前損失的機會非常大。」

(責任編輯:陳明)

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