【大紀元2012年09月15日訊】（大紀元記者吳雪兒香港報道）仲量聯行在最新出版有關香港住宅物業市場的白皮書中指出，香港住宅市場的熾熱氣氛並非泡沫，而是對香港長遠經濟基礎的一種現實反映。而香港樓市最近出現了成交量低，但樓價不但不跌，反而上升的現象，是從未有的，與香港的經濟及政府推行的政策有關。

白皮書指出，過去幾年，儘管外圍環球經濟不穩定，香港的健康就業環境及穩固收入增長為住宅物業市場帶來支持。處於歷史新高的就業率、持續的低失業率，以及高收入家庭的大幅上升，均為住宅物業市場需求及價格帶來實質的支持。香港經濟在過去十多二十個月仍相當穩健。

在美國、歐洲甚至中國大陸經濟都出現放緩的跡象時，香港樓市也不排除有其隱憂。不過，在政府推出冷卻樓市措施後，以及環球經濟不理想的情況下，仲量行仍然覺得香港高昂樓價非泡沫，是因為整體香港的勞工市場不錯，而失業率也是前所未有的低位，約在3+%左右，以世界標準仍屬低位，而去年的平均工資增長是17年新高。

工資升 結婚生仔增買樓需求

仲量聯行大珠三角洲研究部主管陳錦平補充說，去年政府實施最低工資，但這並非反映過去兩年工資增長最多的一環（薪金收入為約8千到1萬5千元或1萬5千到1萬9千元），相反是在高收入家庭，即5萬家庭收入一環的增幅多了。

5萬元家庭收入亦是供私樓能力的一個較好門檻，因為政府推出居屋的家庭收入門檻是3萬元或以下，超過居屋收入限制，也可以購買「置安心」，收入上限為4萬。

收入5萬元的家庭，較對上4年的數目升了35%，約增多了8萬6千個家庭，當中有超過6萬個家庭增幅來自2011年。由此可見私樓市場是多了一班可以負擔買樓的家庭。

多了可負擔供樓的家庭卻沒有在樓市成交量方面反映出來，而是出現背道而馳的情況。過去15年，5萬元家庭收入，有一個1比0.2的家庭收入對住宅成交的比例，現在因為成交量低，家庭數字高了，所以這個比例也比以前高，反映不合理情況。

除了收入外，結婚和孩子出生會提高租買住宅或換樓需求，由2000年打後，結婚數字和本地出生率可以引來1.1的住宅成交率，但在2011年政府推出額外印花稅（SSD）及相關的控制樓宇買賣的措施後，以上的比例即跌到了0.8。

緊縮政策壓制購買意欲

從實際數字來看，白皮書指出，儘管住宅物業的價格從2011年初至2012年中上升了13%，整體的銷售額卻從2010年平均每月11,000宗下降至過去18個月（2011年1月至2012年6月）以來平均每月僅7,000宗，這是15年來首次在物業價格和銷售額之的反差，部份原因是香港政府的緊縮政策引致，此外，2011年也出現了結婚及生育的歷史新高，但這卻沒有反映在住宅物業的銷量上。仲量聯行相信，住宅物業市場實際上存在著大量用家需求被壓制的情況。

仲量行香港董事總經理兼資本市場主管曾煥平表示：「無論置業或更換物業／提升居住環境，用家的需求都受到政府緊縮的政策壓制，而潛在買家及業主則在經濟不明朗的情況下保持觀望態度。如果就業市場沒有出現顯著的裁員潮，這些積累起來的用家需求將會為物業市場提供相當大的支持。」

分析：供不應求致樓價升

有金融界人士表示，中產平均月薪4萬元，但要花其中的四成六、四成七供樓，相對來說所佔比率頗高。至於樓市有沒有泡沬的問題，他不以為然。之所以有泡沬是因為有很多投機人士炒賣樓市，令樓價波幅很大，才形成泡沬。按照目前香港樓市來看，自推行SSD後，投機人士並不多，短線炒賣的人很少。

他認為，樓價升的原因是供求問題造成的，樓宇供應量未能滿足市民及內地投資者的需求。他指大部份買家都是長線投資者，原因之一是現在息口（按揭利率）低，買樓收租可以抵銷通脹，且有穩定的收入，收入也比把錢放在銀行賺取利息要高；第二，縱觀環球，經濟蕭條，沒有其它可供投資的商品，相對於股市，買「磚頭」是比較穩定的投資；第三，港元與美元掛鉤，美國量化寬鬆政策令貨幣貶值，所以握有實物有對沖的作用。

談到樓宇成交量減少問題，他認為其中一個原因可能是目前樓價比較高，要儲到首期供樓並不容易。例如三百萬的樓要拿出約一百萬首期，並不是很多人能做得到。買家想樓換樓，換比較大的單位，按揭成數卻只有五六成，即使賣了原先單位賺了一筆，但因樓價高企，投資買入新單位，便要向銀行借更多錢，而且要承擔樓價升跌的風險。

他說，政府目前可以做的是透過稅收遏抑樓價，即徵收SSD。至於對匯率和利率干預，政府已放棄了。而對目前積弱的政府來說，不可能推出辣招、殺手鐧──徵收資產增值稅。

對於一些買家有持錢不買樓的觀望態度，他認為是心理因素，覺得目前樓價偏貴，觀望政府會不會出招遏抑樓價，或等超低利率環境改變，如2014年量化寬鬆減息周期完結後，息口上升，買樓再不是其中一項重要的投資產品時，再考慮買樓。

若再深入探討，他認為，其實是人口政策問題。政府錯誤估計家庭人口結構改變，對房屋需求增加，加上高地價政策，致供求失衡，投資環境改變。另外，約20%內地投資者來港買樓（2011年之前可以透過買樓投資移民香港，以及香港樓市質素比內地好，且資金可自由流轉），也在一定程度上影響了香港本地房屋市場的供應。

社會穩定 樓市不會大跌

浩德行創辦人黃許多那認為，低利率，致使有些人認為買「磚頭」才能保值。但問題是很多人根本拿不出首期，反而樓換樓要比首次置業容易，買家通常能付得出首期，所以近期樓換樓的成交量亦不少。

按她的觀察，並非如外界所言有人搶住買樓，而是買家有實際需要買樓。發展商針對的客戶也有所不同，現在供應的一手盤大部份是豪宅，甚至幫忙申請二按，供樓換樓客選擇。

她認為政府不會推出極端政策打壓高企的樓價，因有樓人士並不希望樓市大跌，政府亦不希望重蹈董建華時代的覆轍，讓樓市大跌產生大批負資產人士。除非社會發生嚴重大事件或動盪事件，如六四事件，致使港人對樓市失去信心，令買家覺得樓市不能保值或升值時，樓市才會大跌。

目前有心但無能力付首期的上車客在利用政府徵收SSD的這兩年儲蓄首期，等兩年後樓宇供應量增加再伺機入市。從這幾年樓價的走勢觀察，樓價不會突然間下跌，頂多是慢慢下跌。

投資者轉「摸」地舖賺快錢

由於炒樓花或二手樓因額外印花稅（SSD）及其它費用、以及買賣手續繁複、出租又有租約束縛等已沒甚麼利可圖，人們開始炒細價寫字樓、廠房及地舖，去「摸貨」（短炒，買回來成交之前加價出售）。例如以300萬元買回來，立即加價50萬、80萬賣出去。至於地舖等的價位，並不像住宅般完全由市場來決定，亦有個人喜好因素在內。

另一名地產代理表示，有買家在觀望，見樓價在這幾年間有一定升幅，從投資者角度，在這個時間入市，信心不大。而有需要上車的用家人數比較少，都陸續入市，尤其是新婚夫婦都會盡量籌到首期買樓，不會理會樓價的高低。

二手盤源少 在打心理戰

她說，目前最大問題是二手盤源「少得好誇張」。主要是已持有物業業主擔心放售單位後，未必能買回同樣合心意的單位，而且拿著那些錢不知道還能投資做甚麼；同時他們對樓市前景看好，認為不會大跌。所以暫時都不想放盤。至於一手市場，發展商推出的呎價相對不低。新盤有兩類，一是用家，另一是投資客。

從報告看，本港整體工資加幅並不算很大，但供樓開支及租金開支等對市民來說都不是很輕的負擔。

對樓市升跌的看法，她說，目前大家都在觀望，看政府會推出甚麼新政策，她認為即使政府會推出新政策，但也不會太大干預市場。若細心分析梁振英政府的「新十招」，實際上並沒有幫助中下階層市民置業。增加土地供應，那是三、五年後的事，未能解燃眉之急；即使三、五年後提供幾千個新單位，但亦不足以應付需求。而明年實行5,000名額白表人士可無需補地價買二手居屋，反而推高了居屋的價錢，也因此推高了私人樓市的價錢。

大家都在觀望的其中一個原因是，特首梁振英「成日口口聲聲話一有甚麼變化，就會出手，所謂的出口術」。其實最重要是整體樓市的氣氛，若大家一起沽貨，樓市就會「落得比較急」。

現在是在打心理戰，外圍經濟因素如歐債，無法控制；現低息環境，若售樓賺了一筆，但拿著這些錢能做甚麼呢？放在銀行收息又好像不怎麼吸引。若將物業放租，租金還可以抵銷按揭供款。

談到國內買家會否對本港市場需求有影響時，她說「會呀」，不單是賣盤，連租盤也受到影響，多了很多內地學生租樓，推高了租金。以致賣盤和租盤都有需求，價錢都不會回落。

獨立經濟學家謝國忠於去年9月接受《東方日報》專訪時，談到中國非市場經濟的問題，批評外國想看透中國但偏看不懂並相信中港樓市泡沫破滅，會再經歷如九七年金融風暴的夢魘，樓價4年內會蒸發一半。無論國內地方債務問題還是樓市泡沫的風險，謝國忠均歸咎於中國政治風險及體制問題，認為中央與地方內部隱藏的利益轇轕，「外人」是難以理解的。

香港樓價是真實反映還是泡沫，在全球經濟低迷，中共政權內部出現不明朗因素下，可惜沒有預測未來的玻璃球，指點迷津。

（責任編輯：澹修德）

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