【大紀元2012年09月11日訊】租房住的房客都有可能遇到這樣的情況：有一天突然在信箱裡發現一封信，房客被告知，這棟房子被轉賣他人。信裡還有一份地產登記冊的複印件，上面有新房東的信息。

德國民法第566條規定，買賣房屋時，一切和這棟房屋有關的租賃關係以及債務關係都轉到新房主頭上，房客的租房合同保持不變。看上去一切都沒有甚麼變化，只是換了個房東而已。真的沒有變化嗎？新房東是否會漲房租？是否會投資安裝節能暖氣？是否過一段時間後會收回這套公寓自己用？房客不免心裏嘀咕。

新房東不許隨便提高房租

根據德國房客協會消息，新房東是可以提高租金的，但提高幅度必須以當地普遍租金水平為準。當地普遍租金水平可以從「房租對照表」（Mietspiegel）中查到，此表一般是由市政府和相關民間機構（如房客協會、房主協會等）一起制定的。「房租對照表」可在網上查詢。房客也可請專業鑑定人（Gutachter）評估房屋租金應為多少。

房租上漲還有兩個限制：第一個是，之前12個月內沒提高過房租。第二個是，之後三年內，房租漲幅不許超過20%。

如果新房東進行舊房改造，那麼就另當別論了。在這種情況下，可以把11%的舊房改造費用折算到房租內。但房屋維修不算舊房改造，維修費用需房主自己掏腰包。另外，如果舊房改造工程使房客生活受到負面影響，那麼房客有權提出少交房租。

甚麼時候開始把租金交給新房東

在房屋買賣登記進地產登記冊之前，房租還應該交給老房東。房客看到了地產登記冊中的記錄或者其複印件之後，房租就應該交給新房東了。如果為保險起見，房客也可以和老房東核對一下新房東的身份。如果還有疑問，那麼在任何時候，只要房客拿著身份證或者護照，以及租房合同，都可以去查看地產登記冊。

搬出時向誰要押金

在房屋易主之後，老房東有時會給房客寫信，要求其簽字同意老房東將租房押金轉給新房東。其實，即使房客不簽字，老房東也可自行將押金轉給新房東。而且老房東也必須將押金轉給新房東。

在租房合同終止時，新房東必須將押金交還給房客。在賣房時，即使舊房主因為種種原因沒有把押金轉交到新房主手中，新房主在日後租房合同終止時，還是必須支付給房客押金。如果新房東拒絕支付押金的話，房客不用自己去找老房東，從法律上講，他也沒有權利去找老房東要押金，因為新房東是房客的唯一債務人，房客只能將新房東告上法庭。在這種情況下，新房東幾乎沒有贏的希望，因為即使是老房東的錯，押金也只是房客和新房東之間的事情。如果新房東想從老房東處把押金要回來，那麼他也只能將老房東告上法庭，而不能指望著房客自己去找老房東解決問題。但這一條只適用於2001年9月1日後簽下的租房合同。如果租房合同是2001年9月1日前簽下的，那麼根據當時的德國法律規定，如果新房東沒有從老房東處得到押金，那麼新房東就不用將押金交還給房客。

如果新房東破產了，並私自挪用了押金，而導致房客搬出時，無法從新房東處拿回押金，那麼在這種情況下，房客可以向老房東索要押金。

（責任編輯：文婧）