【大紀元2012年08月28日訊】（大紀元記者錢正富綜合報道）據統計，本港連續幾個月盤源逐漸減少，本港十大屋苑的放盤量，1月份約有5,979個，到8月份已減少到4,407個，是今年來最低，較1月份下跌26.3%。200萬元以下細價私人二手盤則買少見少，就算沙田、粉嶺、上水及大埔等偏遠地區的也受到追捧，港九區的300萬盤也短缺。

不過，豪宅市場則呈反方向發展，出現賣多買少的情況，過去只買不沽的內地客，近月也放售手持物業，唯部份要損手離場。

自當局推出徵收額外印花稅（SSD）政策，外圍市況不明朗，以及對新政府缺乏信心，本港樓市自去年下半年起一度沉寂，炒風收斂，樓價走低。中國新年過後樓市出現小陽春，在本地買樓自住的上車客深怕樓價將日高的心理下，加上當局7月宣佈最快明年一月接受申請5,000個首次置業家庭，可免補地價購買居屋第二市場單位的政策後，令二手私人及居屋市場突然出現不少追價及破頂成交個案，部份賣家更趁機封盤或反價出售單位的現象，致使近月放盤量減少。同時，由於目前租金亦走高，不少打算售樓套現後轉租的業主暫緩沽樓計劃，令市場少放盤量。

非豪宅類盤遽減 提價放售

市場認為，在非豪宅類二手樓盤源少、低息等對業主有利因素下，加上買家追價意慾強勁，料未來價格仍由業主作主導，樓價短期仍有上升空間。本月以來，買家入市速度加快，交投增加下，樓價亦見急升，業主紛紛趁勢反價封盤，令放盤單位買少見少。其中以購入單位作長線收租為主的東涌映灣園，盤源跌幅最多，由600個放盤減至300個。據利嘉閣地產區域經理譚振聲表示，目前映灣園只有約14個交吉匙盤，且業主叫價一般較市價高出5%至10%。以映灣園6座一單位為例，面積986平方呎，近日加價60萬元至580萬元放盤。

此外，樓價直線向上的「上車客」天堂新界天水圍嘉湖山莊，目前屋苑約有38個匙盤，較本年初約70個減少超過五成。而將軍澳新都城及新界細價樓沙田第一城，盤源比年初急跌40%及44.2%。

港島區方面，鰂魚涌太古城本月錄得近60宗成交，唯盤源未見即時補充，最新約757個放盤，較年初跌6.5%。中原地產助理區域營業經理趙鴻運稱，目前屋苑10個放盤業主中，只有2至3個是以合理價格放盤。

新界200萬單位幾乎絕跡

另據媒體追蹤分析各區200萬元以下單位放盤情況，發現除屯門區外，連沙田、粉嶺、上水及大埔等主要屋苑（單幢樓及居屋除外），已沒有200萬元以下放盤單位。就算偏遠的嘉湖山莊亦被熱捧，隨著樂湖居一個極低層兩房單位上周以202萬元沽出後，叫價200萬元或以下的單位正式消失。據了解，嘉湖山莊本月至今錄得近80宗成交，平均呎價3,800元，較年初升逾25%。據EPRC經濟地產庫資料顯示，該屋苑年初至今共錄得151宗200萬元或以下細價盤註冊，較去年同期301宗急跌50%。

現時全港只有屯門區仍有小量200萬元或以下上車盤，根據祥益地產提供數據顯示，現時該區共有267個（若連公屋、居屋則有483個）200萬元以下樓盤，較年初843個急跌68%。唯值得注意的是，屯門這些細價樓大部份屬連租約或鄰近凶宅的單位，買家未必能接受。如屯門翠林花園有6個200萬元以下細價盤，叫價最便宜的是C座低層A室，425平方呎，叫價175萬元，但同層另一單位屬凶宅，故放盤一段時間仍未沽出。

市區沒300萬難上車

至於要在市區上車，不要說200萬元的單位，即使高達300萬元的，也一盤難求。據統計，港島東及九龍東尚有零星之選，但只限樓齡高，較偏遠單幢物業。如九龍區上車客樂園牛頭角得寶花園，現時300萬元以下放盤不足10個。

港島區則分散在柴灣及北角一帶，又以單幢，或規模僅1、2座的屋苑為主，平均樓齡逾20至30年不等，300萬元以內只能買1或2房單位，其共通點是每座物業或屋苑只有1至2伙放售。

內地客入市豪宅連跌三季

豪宅方面，據悉，內地豪客往年大手掃入本港物業，但隨著樓價升至高位，加上近月內地經濟發展放緩，出口業因歐債危機受到打擊，內地業主賣樓情亦有上升趨勢，部份因無法償還巨額按揭利息，部份則急需套現「回朝」。中原研究部數據顯示，本港豪宅市場的內地業主放售比例連升兩季，而入市比例則連跌三季，均反映內地客持有香港豪宅比例正在下調。

中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，本港1,200萬元以上的豪宅物業市場，近月出現內地業主放售增加的情況，數據顯示，豪宅市場的內地業主放售宗數佔整體8%，金額則佔10.1%，按季升0.9及2個百分點，反映過去只買不售的內地客，亦逐漸沽出物業離場。

往年內地客曾是本港豪宅市場的重要客源，但近月出現買家減少的情況。數據指出，現時內地買家所佔的宗數比例為27.3%，較去年第三季高峰期的41.1%跌13.8個百分點，而金額亦由45.7%跌至本季的35.2%，下跌10.5個百分點。

今年第二季最多內地客沽貨的屋苑為奧運站的帝峰．皇殿，有8宗，涉及金額約9,700萬元；至於九龍站凱旋門亦錄得3宗沽貨個案，金額達1.37億元，屬涉資最多的屋苑。

向財務公司借錢 還錢吃力

一直以來均有代理稱部份內地客買樓以現金全數支付，最近市傳，原來有部份作風豪爽的內地買家，為求趕上樓市升浪，欲大賺一筆，不惜向財務公司借貸掃貨。究其原因乃在香港金融管理局收緊按揭成數政策下，財務公司成為投資者的另類上車選擇，其中內地炒家因欠缺在港收入證明，一般銀行難以批出按揭，便成為財務公司的主要客源。

但隨著近月內地經濟放緩，加上貸款利率高企，迫使這批內地業主蝕讓沽貨。其中，上海女商人葉冰霜於2010年一口氣購入大圍盛薈7伙後，只有2個單位是向渣打銀行申請貸款，而其餘5個單位，均是向金匯投資主席馮家彬旗下的財務公司利星行申請一按，並向另一財務公司富昌財務申請二按。葉氏近期出現資金周轉問題，而要蝕放全部7個單位。她近日以869萬元售出2座高層北翼C室一個單位，面積1,030平方呎，呎價約8,437元，單是賬面已蝕約30萬元，扣除釐印和SSD等費用後，蝕逾110萬元。其名下的其餘6個放售單位，預料將再蝕約730萬元。

據悉，這類財務公司的一按利率高達9厘，較現時銀行提供的普遍一按利率約2.1至2.2厘高出逾3倍，加按利率更高達20厘以上。以是次葉氏蝕讓單位為例，如向正規銀行申請貸款，以五成按揭和20年供款年期計算，每月供款額約為23,200元。不過，若向利星行借貸，由於最長年期只有10年，故每月供款就高達56,940元，比正常高約1.5倍；加按的話，供款額更高。

除了葉冰霜外，去年以近5.5億元購入赤柱赫蘭道12號大屋的重慶富商安晉辰，亦曾將該屋加按予財務公司。有市場消息稱，由於該大屋仍受SSD束縛，故近期安氏轉將君匯港的複式戶推出標售。

其實本地亦不乏向財務公司供貸的富豪。如龔如心爭產案主角陳振聰，亦曾將中半山楠樺居屋地抵押給利星行，申請過億元的貸款。近日陳氏還將物業標售，有指物業意向價約5.5億元，每平方呎樓面地價85,938元。而數月來不停蝕讓物業的「東涌富婆」唐穎耀，亦曾將自住的影岸．紅7座高層相連單位抵押給利星行。

（責任編輯：澹修德）