【大紀元2012年08月26日訊】（大紀元記者王樺報導）美國住房主管機關即將出台新的刺激房市政策，使房主可以輕鬆地以低於所欠房貸餘額的價格出脫房產，而買家也可有更多的選擇購得理想的住宅房。

聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）上週宣布新措施，將要求抵押貸款融資巨頭房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）一起協助那些財務困難而又房貸付款紀錄良好的「溺水房」（資不抵債）房主，能以「短售」（short sale）方式出售房產。

通常「短售」交易中，必需經第一貸、第二貸（如房屋淨值貸款home-equity loans）的貸款機構批准放行，得先徵求他們同意房主可以低於未償貸款餘額的價格出售房產。「短售」幫助借款人避免房產遭止贖法拍，因此被認為有利於房貸業者和整體經濟。

房地產代理和賣房者一直以來都抱怨「短售」程序漫長，且難以成交。

房產數據公司CoreLogic表示，「短售」房產通常較一般住宅少10％折扣，而止贖法拍房則會降到30％折扣。

這項新措施提供獎勵，即交易完成後，房利美、房地美將補貼6,000美元給第二貸抵押貸款機構。以避免貸款機構在銷售過程中玩弄價格。如果認為價錢不妥，擁有第二留置權的貸款機構仍然有權拒絕交易。

《房貸金融內情》（Inside Mortgage Finance）出版商席卡拉表示，6,000美元或許對很多第二貸房貸機構顯得不夠，但會傾向批准「短售」，因為他們不擁有止贖法拍房產的權利，因此會盡量促成交易，以取得報酬。

這項措施只對兩房所擔保的溺水房較有影響，兩房提供了大部分的美國住房貸款。而聯邦住房金融局是兩房的主管機關，有權迫使貸款業者改變。

聯邦住房金融局還沒估算出到底有多少房主有資格受惠這項措施。但據估計，約有460萬溺水房房主的貸款是由兩房擔保的，而這些房主中，有80％都按時繳納按揭付款。

如果「短售」獲得批准，銀行業可能被迫在房屋淨值貸款業務上登錄虧損。美國大型第二房貸機構包括美國銀行（Bank of America）、富國銀行（Wells Fargo）、JP摩根大通和花旗集團（Citigroup）。

這些抵押貸款銀行得確保「短售」交易協議具合法性，且又有競爭力。過去這些銀行都發生過止贖程序欺詐的問題。

這項措施可望11月1日起施行，也允許曾錯過按揭還款且有嚴重財政困難的房主提交更少的文件，申請這類「短售」。如果房主正經歷財務艱難期，如失去了工作、離婚、親人去世或工作調動，將可望獲得快速批准。

今年早些時候，聯邦住房金融局定出了正式「短售」時間表，抵押貸款銀行在收到「短售」報價時，必須於30天之內做出回應。

根據CoreLogic數據，「短售」在房屋銷售市場上比例一直在增長，今年5月份佔8.8％，去年同期占7.6％，2010年6.5％。

（摘自《大紀元時報》家天下房地產專刊）