【大紀元2012年08月23日訊】問：我擁有兩棟房屋，一棟出租屋，另一棟自住屋；出租屋是零五年購買的，當時需要並獲批一個貸款才成交，不久後於零七年重貸時由一個貸款改成兩個貸款，從房屋淨值取得現金後購買該自住屋，沒有貸款。目前我每月收租支付出租屋房貸，原先租金收入足夠支付房貸、地稅及一般正常開銷。後來其中一位租客已搬走，導致出租屋入不敷出，同時我發生意外後已變成殘障，因此家庭失去了一分固定的收入。如今面臨很嚴重的財務危機。

由於法拍風波持續，房價不斷下跌，出租屋原有的淨值已消失並且陷入「溺水」狀態，兩項房貸加起來高於房屋市價約十五萬元，第一與第二房貸還各欠五十萬元，房屋只值約八十五萬元。因為房屋「溺水」，所以無法重貸，只好考慮脫手。到底是讓銀行按法拍程序收回去好呢，還是辦短售好？銀行有權追究短缺嗎？會有稅務問題嗎？

聽說歐巴馬政府推動了一項叫作HAFA的短計劃，合格的話可取得政府援助的三千元搬家費。其中一個合格條件是申請者必須住在房子裡。我可否把出租屋改成自住屋，同時因為目前的自住屋還在我名下，為了證明我已經把出租屋改成自住屋，可否把目前的自住屋轉讓給兒子，等將來短售辦完後再請求兒子把它轉回給我。這麼做的話會帶來什麼問題？

答：本來該零五年購買的房屋是自住的，所以您借的房貸是屬於「購屋貸款」（英文Purchase money loan), 這種貸款乃屬於「無追索權」貸款，銀行是不能追索法拍後的任何短缺損失。但是後來零七年重貸，把房貸的性質改成「有追索權貸款」，所以目前的出租屋的兩筆貸款是屬於銀行可以追索短缺的貸款，但是銀行擁有的是有條件性追索權 ，條件是銀行的唯一追索途徑是法拍程序（第二順位房貸在某些情況下有例外），也就是所謂的「Security First Rule」，簡單解說，銀行必須先用盡房屋淨值抵消債務後如有短缺才可向借款人索取，換言之，除了法拍以外，銀行沒有其他追索途徑。

法拍有兩種，非法院監督(nonjudicia)或法院監督(judicial)，主要區別在於法拍程序不帶有追索短缺權。

以一般實際狀況而言，大銀行向消費者追索短缺幾乎是很少聽說的，主要原因是證明短缺雖然表面上看起來容易，實際上相當難。銀行為了省時省錢，一般都會選擇用以拍賣的方式把房子售賣給願意兢標購買的買主。銀行一但使用Trustee’s Sale的方式處理法拍，就放棄了追索短缺的權力。

由此可見，被銀行追索短缺的機會可能性雖然存在但是並不高。當然，您可以選擇讓銀行把房子法拍掉，但是這麼做的話，信用將大幅減分，而且很可能需要等候長達七年的時間才能重新合格申請有聯邦政府擔保的低利率貸款。反之，您若短售的話，等侯時間只需兩年，差別千里。

無論法拍或短售，只要房子是自住的，不用太擔心稅務問題，原因是聯邦及加州政府在面臨法拍風波之下已採取了適當的措施，其中包括立下臨時稅法來鼓勵屋主利用短售方式來避免法拍，之前Sort Sale與Trustee’s Sale在稅務上是有差別的，銀行允許屋主短售相當於一種債務寬恕（debt discharge)，按照稅法需要打稅，但是根據臨時稅法不用打稅，高枕無憂。

一般而言，把產權過戶給別人會引發地稅局經重新房價調整地金，但是由於您是在房價近高峰時期購買，稅金不會有太大的變化，再加上因為轉移對象是兒子而加州地稅法有一豁免允許父親把房子轉移給兒子，能避免引發地稅局調整地稅金，所以沒有這一方面的顧慮。

陳建友專精於房地產方面的法律顧問，擁有十八年以上的房地產法律及經紀經驗，他持有律師、經紀、及工程師職照，擅長於解剖分析各類房地產疑難雜症，如買賣、房東房客、土地開發、營建、產權、土地徵收、環保、房貸、法拍等。精通巨額地產投資如商業大樓、加油站、農地、倉庫、旅館、公寓及各種類高風險地產 投資，經常協助客戶未雨綢繆。聯絡電話:(510).622-7715。