【大紀元2012年06月03日訊】(大紀元記者戴維悉尼編譯報導)兩年前澳洲儲備銀行史蒂文斯（Glenn Stevens）曾公開警告投機者：不要賭房價上漲。這句話現在應驗了。最儲備銀行指出：住房市場將持續低迷，直至房價降低，租金升高和人口增長再次啟動建築市場。

據悉尼晨鋒報報導，澳洲疲軟的住房建築業已成為經濟增長的阻礙因素，並引起了貨幣政策的相當關注。到底癥結何在？已是一個長期糾結的困惑和猜想。

一 基金援助有待時日

跡象顯示各省政府正在努力改善住房狀況，但撥款救援仍有待時日。住宅建築項目的短期前景已經下降，但最近的數據表明需求好轉有跡象即將來臨。一位不願透露 姓名的儲備銀行的顧問說：「人們對工作崗位的安全感不佳，儘管最近失業率水平較低；住房市場疲軟，與人們對房價持平或下降的預期相一致；對開發商的信貸相對緊縮。預計，隨著成本降低，租金升高，人口增長，在壓抑的需求，以及長期的建設低迷，住宅建築項目將隨時抬頭」。澳洲儲備銀行稱：隨著整體經濟狀況，住房業 正在經歷其結構重組。

二 出租市場前景

從投資者的角度來看，投資的意義，更多是為了租金收入，而不是像過去幾十年那樣靠資產的爆炸式增 值。隨著住房市場疲軟，住房信貸放緩，自2011年初住房市場巔峰以來，澳洲各省會城市住宅價格已下降6％左右。住宅價格在最近幾個月一直在以較慢的速度 下降。隨著住宅價格的下降，房價收入在回落到2002年的水平。與其對照的是，租金強勁增長，每年增長為4％至5％，租金收益率高於2000到2009 年代的中期水平約0.5%。2009年以來出租房的空置率維持在2%左右，雖高於2006-2008年間非常低的水平，但仍處於歷史較低水平。

三 規劃滯後

對於住宅建築項目在低點徘徊，儲備銀行指責政府政策：住宅建築項目疲弱，反映了許多因素。住宅價格下跌導致建築商不願建新房。並且，近年來，冗長的規劃流程也增加 了新建住房的成本。銀行為省政府提供了一些信貸，試圖解決這些問題，但省政府與聯邦政府的政策，損壞了人們的住房負擔能力，使得住房市場立即復甦的可能性不大。 2012年年初，新建住宅的批准率繼續下降，尤其是高密度住宅。

四 降息幻想

看起來好像儲備銀行本身對降低高利率不抱任何幻想。據房地產評論員馬圖斯克（Michael Matusik）稱，過去十年裡那種便宜的價錢和住宅市場發展之間的循環已被打破。 除非採取某種措施，否則這種循環還是難以打破。簡單的說，住宅房產，尤其是新購房，徵稅太多，已遠超過政府的補助和獎勵，如建房補貼和首次購房津貼。它扭 曲了正常的房地產發展循環，需求和價格的膨脹，已偏出了住房市場過去的軌道。儘管在過去的兩年，貸款利率下降近1.5％，但新房開工率仍持續下降。

五 減稅？

簡而言之，日益增加的人口和更多的新土地，是提高住房市場重要的兩要素。作為後一要素的一部份，減稅將是至關重要的。新建住房的總稅收可高達最終價格的 40％。新房的稅是澳洲第二大稅種，每年貢獻幾乎達400億澳元的稅收。令人遺憾的是，它是新購房者出的錢。減少稅收嗎？當聯邦政與和各省政府已求拜於它的巨利，而沒有勇氣思考它的替代品的時候？看起來此舉希望渺茫。

（責任編輯：簡玬）