【大紀元2012年06月21日訊】（大紀元記者劉菲編譯報導）美國房市經過多年降價已現觸底跡象，加上房貸利率持續創下新低，很多首次購房者想藉此機會一圓美國夢，但他們很驚訝地發現，市場並非想像中的「買方市場」，他們在競標中輸給現金買家或支付更多頭期款的買家，要麼面臨日漸激烈的競價戰爭。

據《今日美國報》報導，房地產經紀說競爭最激烈的是那些受法拍潮衝擊最厲害的低價房市場，如鳳凰城，邁阿密和南加州部分地區，或者一些經濟較為強勢的地區，如華盛頓特區和舊金山。

使用聯邦住房管理局（FHA）貸款的首次購房者可能是處境最困難的買主。他們經常是無法支付高額頭期款的投標人。地產經紀和貸款公司說，FHA要求賣主在交屋前做的維修也可能比其他貸款公司要求的多，所以如果有多方出價，賣主會儘量避免FHA貸款。

「FHA買家成了墊底，」鳳凰城凱勒威廉姆斯地產公司經紀人克洛斯說：「這和一年前大不相同。」

市場的激烈競爭對用傳統貸款、頭款付20%的首次購房者也是個意外。

利率雖低 貸款卻難

根據全國房地產經紀人協會的統計，四月份全美35%獨立屋買家是首次購房者。全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯‧雲說：在房市健康時期，首次購房者一般占市場交易量的40%到45%。信貸緊縮和搖搖欲墜的經濟讓很多首次購房者望而卻步。

但是低利率正在吸引更多的人買房，而且房價已經從2006年最高峰下跌了35%。

據專門跟蹤房租和房價的房地產網站Trulia.com數據，在美國排名前100的大都市地區，有98個地區租房已經比買房還貴。儘管如此，某些地區的待售房屋庫存正在減少。

另據房地產網站Zillow.com，今年5月鳳凰城上市的房屋比去年減少了66%。該網站對全美100個房地產市場的中、低、高房價進行跟蹤。

Zillow的數據顯示，全國範圍的底層房價整體平均下降了12%，拉斯維加斯、科羅拉多斯普林斯和舊金山的跌幅超過50%。明尼阿波利斯、美國西維吉尼亞州首府查爾斯頓、西雅圖、華盛頓特區、邁阿密和南加州部分地區的待售屋庫存縮水速度也大於全國水平。

25歲的護士瑞東達為了在邁阿密買一棟城市屋她從今年二月開始已經競標失敗10次。她說現金買家是她的剋星。為了克敵制勝，她不斷加碼，從低於要價變成比要價還高5千、1萬5出價。但她還是沒得到想要的房子。最後，她把頭期款從10%提高到25%，才買到了一棟12萬美元的康鬥。

25歲的萊格特是位於華盛頓特區附近的約翰霍普金斯大學應用物理實驗室的航空航天工程師。他最近戰勝4位投標者，買到了第一所房子。在此之前，他6次競標失敗。他說能買到這棟45.9萬美元的房子要歸功於他有穩定的收入。

現金的力量

現金買家是首次購房者的強勁對手。全國房地產經濟人學會說，今年3、4月的現房銷售近三分之一是被現金買家買走。而在房地產泡沫崩潰前，現金買家只佔不到10%。

坎貝爾/內部抵押貸款融資（Campbell/Inside Mortgage Finance）四月份調查顯示，53%的首次購房者使用FHA貸款。

FHA貸款的最低首付是3.5%，成交往往要幾個星期完成。相比之下，傳統貸款不僅首付更大，成交也快。

現金交易是成交最快的，他們無需做估價（appraisal），貸款才需要做估價。鳳凰城地區的房地產經紀人基思‧科隆說，現金買主風險較小，所以他們最常勝出。

科隆最近推出了一棟被銀行收回的房子，要價12.5萬美元，兩天內收到11個出價。最後房子被一家投資公司以13萬現金買走。科隆說有人出價更高，但是需要辦理貸款手續。

FHA貸款公司說，這些年來，FHA貸款估價和傳統貸款更為一致。但還是存在分歧，主要是在健康和安全問題上。

舊金山灣區房地產經紀巴素說，一些賣主拒絕FHA貸款是因為他們不想應付FHA貸款公司對修房提出的要求。

其他專家也說FHA貸款買屋成交風險比傳統貸款大，部分是因為估價問題，也因為FHA
款人資金有限。

房屋價格上漲可刺激供應

待售屋庫存減少是因為法拍屋在減少。很多屋主不想賣房子是因為他們沒有足夠的產權，或者在等待市場價格回升。

Zillow的經濟學家漢弗萊斯說:「他們已經等了5年，不想在市場觸底時賣出，」當房價上升時會有更多的賣主出現。但如果經濟疲軟，買主會退縮。

36歲的西雅圖工程師哈羅說，他目前不加入競標戰，賭的是房價不會很快回升。此前他已經試探性地出價四次，每次都被現金買主把價格抬高出了他的範圍。他可能會等房市稍降溫後再出擊，說現在就成交「感覺太匆忙」。

（責任編輯：畢儒宗）