【大紀元2012年04月06日訊】(大紀元記者周行多倫多報導)加拿大個人債務水平不斷上升引起各界關注,銀行開始收緊房屋貸款(按揭)審批。民眾想順利貸款買房,需要去符合更加嚴苛的銀行要求,也可能需付更高比率首期。新老移民申請房貸,缺少信用記錄和語言都是他們面臨的最大困難。
經合組織(OECD)首席經濟學家Pier Carlo Padoan 3月底表示,加拿大目前經濟復甦的步伐比美國慢,主要原因是龐大家庭債務,並建議加拿大政府考慮讓民眾有序減少欠債。當前,加拿大聯邦政府和各大銀行紛紛出臺新收緊申請房貸政策。持續偏低的銀行利率推高加拿大房價,也推高加拿大家庭債務水平。政府統計數據顯示,加拿大家庭債務水平在2011年第四季度已達到家庭總收入的150%,全國家庭總負債達到1.6萬億加元。
張女士已經不是新移民,1個多月前,她在多倫多申請房屋貸款時,發現給銀行30%首期都拿不到貸款,最後她付35%才解決問題。張女士稱,她們收入不高,但問題是房價長得很快,造成需要向銀行借更多的錢;因為房價高,能交的首期款比例就相對低了。她說,原來以為給30%首期款應該挺高,結果還不行;銀行要看很多東西,還要查信用記錄等等。
債務敲警鐘 銀行收緊審批
安省最大信用合作社Meridian Credit Union在多倫多分行經理佩沙德(Parm Persaud)告訴《大紀元》,最近加拿大按揭及房屋公司(CMHC)宣布,在按揭保險上,CMHC已經接近受限制極限。他說:「在Meridian,我們對房屋借貸採取非常謹慎措施,不僅對新移民,對所有客戶都一樣。」
不過,佩沙德說,如果申請人不及格獲批房貸,公司會與他們合作,共同解決使不合格問題,比如幫助他們建立可行的預算及儲蓄計劃,從而幫助他們清還債務,改善信用評級。「我們現在的房貸審批比2年前嚴格。」 加拿大國家銀行(National Bank)在多倫多的房屋貸款經理溫文宇對《大紀元》表示,主要是受之前美國房貸危機影響,加拿大銀行不想步美國後塵,所以提高了要求。他說,國家銀行在房屋貸款方面一直比較嚴,但是,以前在審批上比較松的銀行,2個月前也已經嚴格起來,華人也習慣了這些嚴格的要求。「現在的華人,我要求的文件,他們都會給。」 溫文宇稱,現在銀行間的競爭,更重要的是利率,或其他優惠,而不是房貸審批難易程度。
缺乏信用記錄 新移民貸款主要困難
對於新來加拿大的人申請房貸,主要遇到的問題是缺乏信用記錄。溫文宇稱,一般來說,信用記錄差,可能牽扯到被銀行追債等。「信用得分低於500分的,我們通常不會接受。680分以上最好,基本上不用擔心其信用,只是看其收入情況就可以。」
佩沙德也有同感,稱新移民在加拿大尋求信用的最大挑戰是沒有信用記錄。他說,一個比較快速的建立信用的好辦法是使用有擔保的信用卡(secured credit card),即申請人存入1,000元,獲得一張限額800元的信用卡,應該經常使用這張信用卡買東西,按時付清信用卡賬單。同時,最好不要申請太多張信用卡,不要常去信用處做諮詢,也不要欠太多債,這些都會對信用評級起負面作用。
溫文宇稱,信用記錄還包括按時交租金,按時交手機、住宅電話、互聯網等的費用。不過,最實際的是信用卡使用記錄,所以很多銀行針對新移民發行特別信用卡,使他們馬上可以積累信用。「如果想多借些錢,新移民需要花一年時間去積累個人信用記錄。」
信用不夠也有機會
新移民信用記錄不夠,臨時居民可能更是沒有信用記錄,但還是有機會獲得房屋貸款。溫文宇稱,如果缺乏信用記錄,首付多不可避免,最好能有35%;他們需要有足夠資產,資產可以不在本地,或者銀行戶口有流動資金。最好在加拿大有銀行戶口,「在加拿大甚麼都沒有就比較難。」“我不但有新移民客戶,也有一些非居民客戶,包括留學生。」他說,新移民需要在加拿大住滿1年,不然會被當作留學生來對待。住滿1年後,他們會有一些信用記錄,但還是很少,對獲得貸款作用不大。
溫文宇說,銀行會獨立去檢查申請人的信用記錄,如果發現申請人欠債未還,會建議其先還清債務,從而可以提高信用得分。對於留學生及臨時居民,除了可以通過使用信用卡來建立信用記錄外,他說,父母給的錢,最好先存入個人戶口,錢能在戶口裡保存3個月最好,做不到的話,需要保存好匯款單,匯款單上的匯款人一定要是父母或祖父母。另外,除了付35%首期外,能有一年的供款額就更好,「申請時帳戶中有這筆錢就行」。
佩沙德表示,大部分新移民在安定之後都會買車或買房,所以他們很願意為新移民提供有關建議。溫文宇則稱,臨時居民或新移民申請房貸不一定就很難。他說:「最重要是他們明白銀行的要求。」
語言及文化障礙的影響
語言及文化差異被認為是移民在加拿大成功的重要障礙,在申請房屋貸款中,這個因素同樣起作用。行家認為,按揭經紀需要坐下來,與新移民申請人詳細說明在加拿大申請房貸的法則及規定,語言及文化在這個過程中有舉足輕重的作用。另外,新移民如果打算登錄後很快買房,最好把原住國的銀行介紹信也準備好。
溫文宇表示同意。他說,制度是死的,人是活的,就算是同一個申請個案,不同的人做的結果,可以是一個批,一個不批。他表示,如何按申請人具體情況使其符合條件,是需要有合適指導才行。比如債務與收入的比例很重要,如果能運用資金去調整這個比例,會得到好效果。「特別是借款額超過90%的申請人,銀行對其收入及債務會看得很重。」
條件好的按揭申請人,最高可獲房產價值95%的貸款。不過,這種稱為「高比例按揭」的房貸,要求購買按揭貸款保險(Mortgage Loan Insurance),可以向CMHC或Genworth購買,保險費從借貸額的0.5%至3.75%不等。溫文宇表示,申請房屋貸款是要了解清楚要求才行,因為大家都想做生意,所以很多銀行聘請華人做按揭代理。對於華人房貸申請人來說,如果英文不夠好,就應該去找華語服務。
溫文宇也稱,經常不報稅的人,很難獲得房屋貸款,主要受影響的是自僱人士,比如沒報足收入,或乾脆不報。「不報收入的人,我們的銀行不會借錢給他們。」他說,對於報收入很少的人,起碼要求給一半的首期。他們還有1個風險,萬一被政府查出,可能需要交1筆罰金。「以前對這個要求不嚴,是個空殼公司也沒問題。」
(責任編輯:林妍)