【大紀元2012年04月18日訊】（大紀元記者高紫檀報導）在銀行貸款、離岸私募債、信託、房地產基金、民間借貸五座債山壓頂之下，大陸房企資產負債率已處歷史高位。上個月底，浙江餘杭法院受理的杭州金星房地產開發公司破產清算案，將中小房地產企業的倒閉危機再次暴露在公眾視野。

五座債山壓頂 大陸房企負債率高達71.28%

從數據上看，房企的資產負債率已處歷史高位。

據wind資訊統計，當前中國房地產行業的資產負債率已高達71.28%。其中，總負債超1.24萬億元。截至2011年9月30日，有8家A股上市房企資產負債率超過85%，16家上市房企資產負債率超過80%。

世聯地產董事長陳勁松在近日的一場媒體見面會上談到，當前房地產行業面臨五大債務，過萬億的債務將在2012年中開始逐步到期，其中包括，銀行貸款、離岸私募債、信託債、房地產基金以及民間借貸（高利貸）。

過往一年左右，在香港發行的中國房地產離岸的私募債，以項目為例大概有1000個，大概是兩年期，2012年年中陸續到期。2010年全國發行信託3.6萬億，2011年上半年發行4萬億，比2010年全年還要多，其中1/3是銀行的理財產品，2/3是房地產。這筆錢會在2012年-2013年陸續到期。

目前中國房地產基金在過去一年整個行業大概1000億，大多數是項目型的房地產基金。而民間借貸在過去一年約有4萬億，其中2萬億進入了房地產。此外，政府債務、銀行抵押貸款、上下游融資，包括建築商參建和銷售預售款，也都在房地產體系中循環。

另外，有證券分析師測算，上市房企長短期付息債有46%的債務集中在2012年償付。

銷售、貸款兩難 中小房企面臨倒閉危機

沉重的債務令中國房地產企業面臨生存危機。

陳勁松談到，2012年開發商必須面對即將到來的債務危機，現金流顯得極端重要，即便萬科這樣的大公司，拚命賣樓收錢的原因「是為了保命。因為萬科太大了，萬一又有甚麼風吹草動，這個錢就是保命錢。」
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雪上加霜的是，在銷售上，過去的一季度樓市量額齊跌，僅中共統計局數據顯示，中國一季度商品房銷售成績同比明顯下滑。銷售面積和銷售額同比分別下降１3.6％和14.6％。

此外，政府對樓市的調控依舊嚴格，限購令沒有放鬆，銀行也啟動了限制中小型地產開發商貸款的行動。

大陸媒體報導，建行總行已向全國38家分行下發2012年房地產行業信貸調整的文件，規定「分支機構不得對小企業發放房地產開發貸款」。據悉，該文件要求，「開發貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行，應嚴格控制新增貸款投放，降低集中度。」

而且中、農、工、交等銀行的年報也近乎默契的一致，均表示將根據房地產市場形勢變化，優化房地產貸款區域結構和客戶結構，主動壓降房地產貸款規模。

一些開發商表示，從去年下半年開始貸款就越來越難，小開發商則基本上貸不到款，項目貸款成數也有所降低，有的貸款利率還要比基準利率上浮20％以上。

分析人士認為，如果銀行叫停小型開發商貸款，部份現金流有問題的開發商資金將面臨斷裂危險，出現倒閉潮。

儘管上週銀行對於首套房貸利率有所放鬆，但大陸房地產專家陳真誠認為，這種有條件的優惠對房地產的刺激有限，未來中國樓市不改下跌的趨勢，樓價將繼續下行。

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(責任編輯：李熙)