【大紀元2012年03月14日訊】（大紀元記者王添財綜合編譯）現在全美房地產經濟學家正在研究鳳凰城令人驚訝的房市反彈現象，大幅下滑的住房價格已經帶進了新買家，不像其他地區大量的待售屋和止贖房正扼殺房市復甦。

正當全美大多數城市住房價格還繼續往下跌的時候，一個城市房市開始出現反彈足以讓其他地區取經借鑑。

亞利桑那州鳳凰城曾是房市蕭條的重災區，從2006年到2011年底房價下跌55％，而且於2009年該州止贖率躍升全美第三。成千上萬房主資不抵債，這意味著他們欠下的房貸債務比名下的房產價值還高。

住房經濟學家勞勒(Thomas Lawler)表示：「鳳凰房市已經觸底。」他也是6年前第一個警告都市過度建蓋將導致價格下降的人。

鳳凰城房市成功回彈的配方

全美遭受重創的住房市場面都臨著一個困境：沒有傳統的購房者協助恢復房市，其中許多人沒法或不願意出售現有的住宅房，因為房價跌的太多了，以致沒法另購房產。

據《華爾街日報》報導，鳳凰城已經找到了一個可行的配方。低房價吸引了首次購屋者和投資租賃的投資者。當地大企業如亞馬遜和英特爾等再度招聘職工，進一步刺激對住房的需求。另外，受益於一批來自加拿大的買家，利用有利的匯率在這沙漠城市裏掏寶講價。

據統計，上個月買家中四分之一來自外地，有29%的買家是打算出租的，每25筆交易就有一筆買家屬加拿大籍。有地產商甚至到加拿大參加商展吸引買家，據稱展位兩天就吸引了5000人駐足查詢。

當地一般投資人也扮演積極的關鍵角色。Gerundoy上個月以$50,200美元訂下一間兩臥康斗公寓，價格只略高於銀行掛牌的止贖價。

49歲的Gerundoy過去兩年已在鳳凰城買了13座住宅房，以每月$950的低價出租。他駕著一輛捷豹(Jaguar)車說，目前做為房東收入很好，因此去年辭掉在新澤西的銀行工作。

房價大幅滑落 吸引首次購屋與投資者

根據標普-凱斯-席勒指數跟踪20個城市房價，美國住房價格去年第四季度經季節性調整後下跌2％，而鳳凰城價格上漲2％，是全美漲幅最大的城市。就過去一整年度而言，鳳凰城房價下跌1.2％，是2006年以來跌幅最小的。

房價大幅滑落是房市回暖的另一個關鍵，就像鳳凰城一樣。底特律過去6年來房價下跌46％，目前已經降到1994年的水平。邁阿密的房產銷售量也開始爬升，過去五年其房價跌幅超過51％。

當地就業機會亦是關鍵

隨著春季銷售季節的到來，其他城市也出現了回暖的跡象。最近底特律的汽車業就業率增長推動了房產銷售。華盛頓DC特區受益於政府機關提供更好的就業前景，住房價格的表現優於全美許多地區。

但是，沒有足夠的就業機會，單靠低廉的房價還是不足以阻止房產泡沫破滅。例如拉斯維加斯，房價自2006年來已下跌62％，過去一年就跌了8.9％。當地的經濟嚴重依賴旅遊業和賭博業，都屬還沒有復甦的產業。

美房市仍存在的隱憂

全美住房需求仍顯薄弱，預計今年銀拍房的銷售會增加，這將對房價造成進一步的壓力。許多經濟學家估計，明年觸底前，全美房價今年可能再降3％左右。大多數經濟學家則相信房價將會微漲幾年。

鳳凰城改善了的住房市場，並沒有讓前幾年前買了房產的居民太好過。根據CoreLogic房產調研數據，超過52％抵押貸款買房的屋主欠下的貸款錢比他們目前的房產價值還多。也不是每個鳳凰城居民都相信目前的好景況可以持續，特別是當經濟繼續疲軟或油價還要飆升的時候。

三年前聯邦推出購屋稅賦抵免優惠，在鳳凰城引起購屋狂潮時房價也跟著漲，但優惠截止後，房價又再度下跌。也有人擔心，在未來一年會見到銀行釋出更多的止贖法拍房，再度使市場飽和。

加州歐文市的住宅建設顧問伯恩斯就表示，全美很多市場已經觸底，但沒見到有像鳳凰城一樣的復甦景象。

(責任編輯 王樺)