【大紀元2012年11月29日訊】(大紀元記者程木蘭綜合報導)美國住房市場持續好轉已經給房地產經紀商和建商帶來了實惠，其中部分今年股票價格翻一番。零售商看到了準備裝修、裝潢家園的消費人流，而投資房產的投資人也開始翻修購買的止贖房。銀行也再次從按揭貸款業務獲得豐厚利潤，其中包括大量再融資和需求強勁的新貸款。

而房屋價值上揚使屋主有了更寬裕的理財方式，他們更樂意花費，低利率也使他們願意承擔債務。企業研究機構「美國經濟評議會」（Conference Board）27日公佈的11月信心指數上升至73.7，是2008年2月以來的最高水平。

德意志銀行（Deutsche Bank）經濟學家拉沃格納(Joseph LaVorgna)稱，信心的影響是巨大的。

房價上漲讓消費者感到振奮人心，理論上，這終將刺激消費開支。根據穆迪的分析，新的房屋淨值信貸額預計今年將增長22％，至770億美元，為三年來新高。零售商Home Depot上調這個月的盈利，並表示：我們開始看到住房市場將幫助經濟增長。

租金上漲和家庭開支的增加，點燃了住房的需求，這又推動待售房產庫存量降到10年來的最低水平。結果是：越來越多的購房者追逐較少的待售房產，結果推高了房價。

房地產研究機構Zillow首席經濟學家漢弗萊斯（Stan Humphries）表示，房價已經觸底，即使短期來看，買房現在看來也是個十分誘人的想法。如果具備良好的信用積分，又能拿出一筆首付款，這樣的買家可能會受益最大。

利率仍低 房價快速上揚前 是出手好時機

有組數據表明，美國房價終於開始攀升。而在房價開始以更快的速度回升之前，確實是購房的好時機。

據全國地產經紀商協會（National Association of Realtors）統計，美國現有獨棟住宅今年10月份的價格中值是17.87萬美元，較一年前上漲了11%，但比起2007年10月的20.48萬美元價格仍便宜了13%。

房價開始漲，但房產抵押貸款利率仍處於偏低水平。據數據提供商HSH.com 統計，截至11月16日當週，30年固息標準抵押貸款的平均利率達到3.46%的歷史低位，而15年固息抵押貸款的平均利率也創下了2.84%的低點。預計明年長時間依然運行這些低貸款利率，其中部分原因在於美聯儲（Federal Reserve）壓低利率的政策。

對首次購房者來說，買房可能會更為容易。很多首次購房者現在選擇的是美國聯邦住房管理局FHA （Federal Housing Administration）支持的貸款，因為與標準貸款所需的嚴格要求相比，該管理局的信貸條件和首付要求相對都較為寬鬆。HSH.com的數據顯示，FHA支持的30年固息抵押貸款利率上週為3.31%。

聯邦住房管理局因財務虧損，提高每年繳納的保險費以及對某些規定的修改，原來的規定允許保險費轉歸。按揭貸款的借款人通常需先行支付相當於借款總額1.75%的保險費，並且從2013年起，借款人每年支付的保險費將從未償還貸款總額的1.25%提高到1.35%。

備齊文件 爭取優惠按揭貸款

據《華爾街日報》報導，美國申請標準按揭貸款的人要想獲得最優惠利率，通常需要美國個人消費信用評估公司（FICO）給其的信用評分達到740分以上，並且同意至少支付相當於總房款20%的首付。

聯邦住房管理局提供擔保的按揭貸款需要借款人最低支付相當於總房款3.5%的首付款，而且借款人的FICO信用評分還常常需要達到620分以上。

要準備齊申請按揭貸款所需要的文件，通常需要有一到兩年的納稅申報單，以及雇主給你的工資存根。過去一些放貸機構在住房市場崩盤前並不要求這些文件。放貸機構預計還會要求提供開戶銀行和經紀公司出具證明。

按揭貸款銀行家康恩說，借款人必須提供清楚完整的書面材料。

一些按揭貸款發放機構的還縮短了貸款的預先審核期，某些情況下這一審核期僅30天，而住房市崩盤前則是60天至90天。如果過了預先審核期仍未辦完貸款手續，將需向放貸機構提供更新後的個人財務資料。

美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）負責研究的副會長弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）說，雖然房價正在一點點地恢復到房市崩盤前的水平，但發放貸款的機構卻沒有恢復房市繁榮時的寬鬆貸款標準。當時很多不要求支付首付的購房貸款，如今幾乎見不到了。