2012墨爾本房地產前景預測

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【大紀元2012年01月06日訊】(大紀元記者張茹墨爾本編譯報道)每到除舊迎新之際,人們總免不了對過往的回顧,以及對未來的憧憬和期待。墨爾本房地產市場經歷了2011年漫長的調整期,2012是否會峰迴路轉?房價已經觸底了還是會繼續跌?未來一年市場的走勢將如何發展?本文彙集了各路專家的意見,從不同方面為讀者做一番解讀。

據時代報報導,儘管很多投資者和業主都希望墨爾本房價下滑的趨勢會很快結束,但是他們也做好了「持久戰」的心理準備。

物業分析師普遍預計墨爾本的房價在未來幾月會持平或繼續下跌。儘管一些房地產數據公司的評論家預計房價在2012會重新步入上升的軌道,但其他人則對市場的未來感到悲觀。

高額的家庭債務、搖擺不定的股票市場和不確定的全球經濟都暗示2012的房地產市場會繼續2011年黯淡無光的表現。

但也有不少樂觀人士認為我們已經到達了週期的最低谷,市場會很快起飛。

利率

在房地產的戰場上,利率是主要的棋碼。目前的現實是利率在下降而且預計還將繼續下調。

去年的這個時候,儲備銀行的現金利率是4.75%,當時所有想要買房子的人都認為利率在一年內會漲到5.5%,因此也按照這個利率水平謹慎的進行預算。而現在人們猜測利率會很快下降75個基點。

網站RateCity的總裁史密斯(Damian Smith)先生說,在未來至少6個月的時間內,利率都會是非常「仁慈的」。

「固定房貸利率持續下走,這對民眾發出了一個強大的訊息:那就是銀行認為利率不會往上升。」他說。

歐洲經濟在衰退,這是毫無疑問的了,作為「世界工廠」的中國、印度和亞洲其它國家的發展腳步也在放慢。在2008年全球金融危機時儲備銀行曾大刀闊斧的削減利率,目前混亂的局勢不知會引發儲銀怎樣的動作?

不要太依賴利率,史密斯先生警告說,「一些評論家認為世界局勢和儲銀的做法之間存在著數字聯繫,但儲銀真正關心的是澳洲的經濟增長率、通貨膨脹率和澳洲的失業率,這些事情不會在一夕之間改變。」

澳聯儲在墨爾本杯當天降了0.25%的利率,這是它從2009年4月開始第一次降息,在12月份它又出乎意料的將利率調低了25個基點,達到目前的4.25%。

地產公司Jas H Stephens的代理史蒂文斯(Craig Stephens)說,今年在很多地區房價跌了8%至12%,他相信市場需要進一步減息才能煞住房價下滑的腳步。

澳洲物業買家(Australian Property Buyers)的買方代理Karin MacKay女士對上述看法也表示贊同,她說,除非儲銀將利率降到4%或更低,否則市場不可能有任何變化或增長,拍賣中出價的人數也不會增多。

市場信心

然而,也有一些人將墨爾本杯當天的降息看作是一個關鍵的轉折點。

「在2011年,大多數澳洲家庭都以漲息2-3次來訂預算,」物業投資和研究機構Rismark的經濟學家卓依(Christopher Joye)說,「根據西太——墨爾本研究所的數據,25%至30%的普通民眾都認為他們都面臨4次以上的利率上漲。在這個基礎上,儲備銀行開始討論緊縮貨幣政策並在11月份正式降息,這對人們的預期有著顯著的影響。」

Rismark預計到2012年中期墨爾本市區的房地產市場將開始復甦,「利率降的越低,市場反彈的幅度就越強大。」 卓依先生說。

房地產業是經濟體中對利率最敏感的部門,Wakelin物業咨詢的維克琳(Monique Sasson Wakelin)女士說,減息本身的價值與其對房地產信心產生的作用是不成比例的。

她補充道,令人感到矛盾的是,當經濟在弱化時,房價反而有可能上升。「如果我們連續三次降息,每次都在25至50個基點之間,這就是儲銀相信澳洲經濟明顯變弱的強烈信號。」

但虛弱的經濟和低利率對房地產交易反倒是很有利,史蒂文斯先生說,儲銀11月減息後,他的地產公司業績直線上升,銷售額超過2011年任何一個月份。「2011年大部分時間市場都是信心不足的狀態,但是現在總體的感覺是,最壞的時候已經過去了。」他說。

房價

根據RP Data的數據,2011年前10個月中,經季節性調整後的墨爾本房價下跌了5.8%,跌幅僅次於布裡斯班的7.5%。

需要注意的是,房價下跌是在房價持續瘋漲之後發生的,截止2010年6月的18個月內,墨爾本房價增長超過25%,因此維克林女士說,最近房價下跌應該被看作是市場在找尋新的平衡點。

一些市場觀察員相信,澳洲還將面臨進一步房價下跌。買方代理公司Secret Agent的奧斯本(Paul Osborne)先生說,2012年可能是十年來地產業最艱難的一年。他預測,在高負債和交易頻繁的地區,房價還將進一步下跌。

目前澳洲人的積蓄水平達到歷史新高,但與此同時,澳洲本地銀行也越來越難從海外籌資,因此澳洲金融系統沒有新的信貸流入,這使得房價上漲受到制約。奧斯本先生說。

史密斯先生對此表示認同,從海外籌資難已經成為一個嚴峻的問題,但他說目前最大的問題還是沒有足夠的人借錢。截止2011年9月的1年內,新舉借的房屋貸款比前一年減少350億。

「這不是信貸緊縮,這是借款人罷借,」史密斯先生說,「澳洲的借款人,特別是首次購房者,現在就是不參與——他們在等待,不買房,不邁進市場,而那些已經有房貸在身的人則是拚命的還錢,努力要把債務減下來。」

即使利率再降,分析家們,例如ANZ銀行的物業經濟學家卡寧頓(David Cannington)也相信,2012的頭幾個月房價會繼續下跌,其中墨爾本的跌幅會超過悉尼。

他說歐洲信貸危機導致的金融市場動盪會直接影響到房地產,他預計,在未來6個月甚至12個月,房價會持平或繼續下降。

卡寧頓先生的觀點與奧斯本不謀而合,奧斯本說,「2012年除非儲銀大幅降息,使得首次購房者有機會進入市場,否則在沒有儲銀或政府干預的情況下,2012無論是從經濟還是房地產的角度,都是動盪不安的一年。」

(責任編輯:陳明)

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