【大紀元2012年01月06日訊】(大紀元記者張茹墨爾本編譯報道)每到除舊迎新之際，人們總免不了對過往的回顧，以及對未來的憧憬和期待。墨爾本房地產市場經歷了2011年漫長的調整期，2012是否會峰迴路轉？房價已經觸底了還是會繼續跌？未來一年市場的走勢將如何發展？本文彙集了各路專家的意見，從不同方面為讀者做一番解讀。

據時代報報導，儘管很多投資者和業主都希望墨爾本房價下滑的趨勢會很快結束，但是他們也做好了「持久戰」的心理準備。

物業分析師普遍預計墨爾本的房價在未來幾月會持平或繼續下跌。儘管一些房地產數據公司的評論家預計房價在2012會重新步入上升的軌道，但其他人則對市場的未來感到悲觀。

高額的家庭債務、搖擺不定的股票市場和不確定的全球經濟都暗示2012的房地產市場會繼續2011年黯淡無光的表現。

但也有不少樂觀人士認為我們已經到達了週期的最低谷，市場會很快起飛。

利率

在房地產的戰場上，利率是主要的棋碼。目前的現實是利率在下降而且預計還將繼續下調。

去年的這個時候，儲備銀行的現金利率是4.75%，當時所有想要買房子的人都認為利率在一年內會漲到5.5%，因此也按照這個利率水平謹慎的進行預算。而現在人們猜測利率會很快下降75個基點。

網站RateCity的總裁史密斯（Damian Smith）先生說，在未來至少6個月的時間內，利率都會是非常「仁慈的」。

「固定房貸利率持續下走，這對民眾發出了一個強大的訊息：那就是銀行認為利率不會往上升。」他說。

歐洲經濟在衰退，這是毫無疑問的了，作為「世界工廠」的中國、印度和亞洲其它國家的發展腳步也在放慢。在2008年全球金融危機時儲備銀行曾大刀闊斧的削減利率，目前混亂的局勢不知會引發儲銀怎樣的動作？

不要太依賴利率，史密斯先生警告說，「一些評論家認為世界局勢和儲銀的做法之間存在著數字聯繫，但儲銀真正關心的是澳洲的經濟增長率、通貨膨脹率和澳洲的失業率，這些事情不會在一夕之間改變。」

澳聯儲在墨爾本杯當天降了0.25%的利率，這是它從2009年4月開始第一次降息，在12月份它又出乎意料的將利率調低了25個基點，達到目前的4.25%。

地產公司Jas H Stephens的代理史蒂文斯（Craig Stephens）說，今年在很多地區房價跌了8%至12%，他相信市場需要進一步減息才能煞住房價下滑的腳步。

澳洲物業買家（Australian Property Buyers）的買方代理Karin MacKay女士對上述看法也表示贊同，她說，除非儲銀將利率降到4%或更低，否則市場不可能有任何變化或增長，拍賣中出價的人數也不會增多。

市場信心

然而，也有一些人將墨爾本杯當天的降息看作是一個關鍵的轉折點。

「在2011年，大多數澳洲家庭都以漲息2-3次來訂預算，」物業投資和研究機構Rismark的經濟學家卓依（Christopher Joye）說，「根據西太——墨爾本研究所的數據，25%至30%的普通民眾都認為他們都面臨4次以上的利率上漲。在這個基礎上，儲備銀行開始討論緊縮貨幣政策並在11月份正式降息，這對人們的預期有著顯著的影響。」

Rismark預計到2012年中期墨爾本市區的房地產市場將開始復甦，「利率降的越低，市場反彈的幅度就越強大。」 卓依先生說。

房地產業是經濟體中對利率最敏感的部門，Wakelin物業咨詢的維克琳（Monique Sasson Wakelin）女士說，減息本身的價值與其對房地產信心產生的作用是不成比例的。

她補充道，令人感到矛盾的是，當經濟在弱化時，房價反而有可能上升。「如果我們連續三次降息，每次都在25至50個基點之間，這就是儲銀相信澳洲經濟明顯變弱的強烈信號。」

但虛弱的經濟和低利率對房地產交易反倒是很有利，史蒂文斯先生說，儲銀11月減息後，他的地產公司業績直線上升，銷售額超過2011年任何一個月份。「2011年大部分時間市場都是信心不足的狀態，但是現在總體的感覺是，最壞的時候已經過去了。」他說。

房價

根據RP Data的數據，2011年前10個月中，經季節性調整後的墨爾本房價下跌了5.8%，跌幅僅次於布裡斯班的7.5%。

需要注意的是，房價下跌是在房價持續瘋漲之後發生的，截止2010年6月的18個月內，墨爾本房價增長超過25%，因此維克林女士說，最近房價下跌應該被看作是市場在找尋新的平衡點。

一些市場觀察員相信，澳洲還將面臨進一步房價下跌。買方代理公司Secret Agent的奧斯本（Paul Osborne）先生說，2012年可能是十年來地產業最艱難的一年。他預測，在高負債和交易頻繁的地區，房價還將進一步下跌。

目前澳洲人的積蓄水平達到歷史新高，但與此同時，澳洲本地銀行也越來越難從海外籌資，因此澳洲金融系統沒有新的信貸流入，這使得房價上漲受到制約。奧斯本先生說。

史密斯先生對此表示認同，從海外籌資難已經成為一個嚴峻的問題，但他說目前最大的問題還是沒有足夠的人借錢。截止2011年9月的1年內，新舉借的房屋貸款比前一年減少350億。

「這不是信貸緊縮，這是借款人罷借，」史密斯先生說，「澳洲的借款人，特別是首次購房者，現在就是不參與——他們在等待，不買房，不邁進市場，而那些已經有房貸在身的人則是拚命的還錢，努力要把債務減下來。」

即使利率再降，分析家們，例如ANZ銀行的物業經濟學家卡寧頓（David Cannington）也相信，2012的頭幾個月房價會繼續下跌，其中墨爾本的跌幅會超過悉尼。

他說歐洲信貸危機導致的金融市場動盪會直接影響到房地產，他預計，在未來6個月甚至12個月，房價會持平或繼續下降。

卡寧頓先生的觀點與奧斯本不謀而合，奧斯本說，「2012年除非儲銀大幅降息，使得首次購房者有機會進入市場，否則在沒有儲銀或政府干預的情況下，2012無論是從經濟還是房地產的角度，都是動盪不安的一年。」

（責任編輯：陳明）