【大紀元2012年01月30日訊】（大紀元記者貴遠編譯報導）龍年的到來是否會給中國陷入困境的地產業帶來希望？隨著中國新的一年已在本月到來，成千上萬的夫婦圖吉利準備結婚，在女少男多的國度要找個媳婦，雄心勃勃的新郎證明自己實力的方式是最起碼能夠置業。

《經濟學人》雜誌報導，中國的地產開發商絞盡腦汁尋求助力。中央政府急於讓過熱的住宅物業市場降溫，開始限制多處置業、提高首付金，以減少投機者的「炒作」或緊急拋售，限制開發商獲得銀行貸款和斷絕新的信託信貸，鼓勵像上海和重慶去年開始實行的那樣徵收房產稅。政府還會出台類似的相關政策。

這一系列措施實行下來，給過熱的房地產市場潑了一盆冷水。房地產價格增長自2010年初以來已經放緩。從中國最大的房地產網站搜房網分析結果來看，它關注的100個城市中有60個在2011年12月房產價格下跌，地產也跌得很快。渣打銀行最近對名列前茅的開發商所做的一項調查表明，地價比2010年底的峰值縮水三分之一。

有報導說地方政府的土地拍賣的勢頭回落，遍及全國，地方政府的土地拍賣是開發商獲得土地的源頭之所在，也是地方政府獲取財政收入的源泉。所有這一切都預示著房地產姍姍來遲的整併(consolidation)期已然到來。

房地產業「血拼」的先兆之一是緊接聖誕節後上海爆出的爭議。大開發商SOHO中國宣布將購買靠近外灘長廊優質物業的50％的股權，SOHO中國投資綠城中國控股大約10億元人民幣（1.58億美元），投資上海證大房地產近30億元，這兩家開發商比SOHO中國小。SOHO中國的舉措惹惱了復星國際集團，它擁有靠近外灘長廊優質物業的另一半股權，它聲稱有優先取捨權，威脅要打官司找回公道。

爭議的爆出有幾個原因，不僅是因為這些爭吵的公開化在中國非比尋常。這是過去做得過火的一個佐證：被爭議的地產是上海最貴的，上海證大集團是在2010年花92億元人民幣拍到的。這兩個規模較小的公司忍痛割愛意味著實力較弱的開發商目前面臨流動資金緊缺的困境，而實力較強的開發商之間的矛盾表明，有些現金充裕的開發商準備趁火打劫。

整併涉及的範圍巨大。中國有30,000多家房地產開發商，其中有許多是地方小企業，資質不夠取得信貸，經濟規模大或地域多元化的大公司則沒有這方面問題。花旗銀行分析師估計，最大的100家左右的房地產企業僅控制該領域的四分之一，其次的500企業或許占到10％到15％以上，但整併步伐正在加速。

在整併過程中，最大的輸家將是負債累累的企業。匯豐銀行估計，名列前茅的上市開發商的平均資產負債上升，從2010年的47％到去年緊縮措施起效的56％。平均值掩蓋了巨大的個體差異，比如，國有巨無霸中國海外發展有限公司（COLI）投資的資產負債率只有36％，而它的一個規模較小的競爭對手世茂集團則高達77％。評測機構標準普爾公司的分析師對名列前茅的開發商的資產負債表進行了壓力測試，結果：合同銷售額在2011年的水平上下降30％，就可能導致許多實力較弱的企業處於危險的境地。

贏家呢？常理說，大的上市開發商將戰勝非上市開發商，人們認為非上市開發商帳目不清，染指資本市場的能力弱。巴克萊銀行的勞倫斯（Andrew Lawrence）卻認為不一定，他以20世紀60年代英國的泡沫樓市為例，當時的那些浮華上市公司資產負債表債務過重，而未上市公司保持負債適當，從而後來居上。他認為，同樣情景很可能會發生在中國。

另一條常理認為，著眼蓬勃發展的省會城市的房地產開發商，會比對如北京和上海這樣的最大「高檔」市場青睞有加的開發商做得更好。這樣想的原因之一是政府發出的抑制市場過熱的法令只是針對最大的城市。

但恰恰有可能的是經濟衰退可能導致「風水」逆轉。大城市以外的市場往往非常薄弱，重複置業者很少，外來的投資也很少。一旦價格和信心急劇下降，可能會導致可怕的失控態勢。與政府興建的大量福利「社會住房」相比，周邊市場流通的私人興建的房產在行業內競爭中更脆弱。

以北京2008年的房地產低迷隨後迅速回升為例，花旗銀行的分析師認為，即使在最壞的的情況下，主流市場可能有一種天然的價格底線。如果是這樣，像華潤集團、龍湖地產和中國海外發展有限公司，他們都完全定位於大城市，可能會更好地渡過難關。如果牽扯到質量問題，更是這樣。由於違約和項目失敗的情況增加，購房者（一般都在房子建好前就交錢）更青睞擁有品牌和較強資產負債表的大開發商。

面對任何緊縮政策，債務很少、能獲取廉價資本、大而多元化的公司將拔得頭籌。由此可見，在未來的換血中，最大的贏家可能是國有企業或與政府有緊密關係的公司。如中國海外發展有限公司和保利地產集團，享受官方保護和信貸補貼。按人民幣的多少計算，20個最大的開發商，有10個全部或部分由國家實體控制，這一比例將來還會上升。

（責任編輯:張東光）