【大紀元2011年08月30日訊】（大紀元記者涂佐岸編譯報導）美國經濟目前面臨二次衰退的威脅，其中尤以房市不振，失業率居高不下最令人憂心。但專家指出，美國新的估價制度矯枉過正，無意中人為地壓低了房子的估價，阻礙房屋交易，恐不利於房市的復甦。

根據《路透社》報導，去年11月房地產律師麥高恩在新澤西州買房子，沒想到簽約後還沒法進住，只得與父母同住將近一年。這筆交易後來告吹，因為經過兩次鑑定，估價都比交易價低了幾萬美元。

估價與交易價差距的擴大，是加劇美國房地產危機的原因之一。一般說來，貸款人要按鑑價師的估價來決定貸款金額，但買家和賣家對於如何補足估價與交易價的差額，往往無法達成協議。

在經歷房價暴跌、高失業率及信貸緊縮的拖累後，許多住屋專家說，房產估價太低已經稱為住屋市場一股新逆風。

馬里蘭州《房貸實務》雜誌（Inside Mortgage Finance）的出版商西凱拉說：「在估價問題未排除之前，很難談到住屋市場和價格的復甦。」

根據全國房地產經紀人協會的報告，七月份銷售契約解約率16%，與六月份相當，這是自2010年3月開始統計這項數據以來之最高。該協會說，近三個月的交易，因估價過低而導致延誤簽約占9%，因估價過低而重新議價占13%。

估價師（appraiser）在全美房地產市場所伴演的角色長久以來被爭議。近年考核制度進行了改革，來防制對房地產高估，即使估價師答應助長房地產泡沫。 許多業界觀察家認為，新的制度矯枉過正，無意中造成相反的問題：人為壓低估價。

房地產數據公司RealtyTrac資深總裁沙爾嘎說：「這個行業，無論從貸款的角度和估價的角度來看，已經從幾年前的過度冒進，變得如現過度保守。」

在助漲住房危機時，評估師被指控虛報房屋價值，與房地產經紀人和抵押貸款經紀人同謀。

自2009年以來，抵押貸款融資機構房地美和房利美已禁止從任何經紀人和房地產經紀人以任何理由選擇估價師。聯邦房屋管理局，在美國住房貸款保險市場為美國低收入和中等收入者，伴演著關鍵的角色，也採取了類似的禁令。今年上半年，這三個機構共同擁有或承攬保險了全市場 90％的抵押貸款。

怨聲連連

因此，根據行業協會對估價所的調查。自2009年以來，大約有300至400估價管理公司如雨後春筍般出現，作為估價師和貸款人之間中介。

房地產經紀人和房貸經紀人很懊惱，並表示，估價管理公司過於保守的估價，往往是打亂他們交易的罪魁禍首。

部份專業估價師對於他們損失了高收費也表不滿。前美國估價師學會主席埃文斯說：「他們（這些新成立的公司）僱用這些年輕人，都是基於價格低廉，而不是基於專業知識。」

佛羅里達州住宅估價師戴孟拉說：「因為他們不想被調查，他們不想讓自己價格看起來會很高，他們只用最近三個最低的銷售價」做為評比。

有些人喜歡的新系統

業內人士說，過勞的估價師擔心，如果他們高估了標的物，未來將會被被控告，此外他們還擔心被有關銀行和資產管理公司列入黑名單，這讓估價師小心翼翼。

戴孟拉同意這個看法，並表示若在五、六年前，如果他不能帶來高估價，房地產經紀人或抵押經紀人就不會給他工作了。

他說，這事不會再發生。