【大紀元2011年05月30日訊】(大紀元記者鍾瑞悉尼編譯報導)在進行物業交易時，買賣雙方對價格談判中的一些事情都要小心應對。

據悉尼晨鋒報房地產消息，在英國和美國，有一種稱為「壓價敲詐」 gazundering的方式，也就是買方對一個物業出了一個可接受的價格，賣方同意後，最後協商時買方又把價格進一步壓低。「壓價敲詐」只是買賣住宅物業的圈套之一。

一次交易這麼多錢，有關各方如果不公開誠實，那麼買賣雙方都有可能損失很大。同樣，房地產代理如果對他們的客戶不負責任那麼他們的名譽和業務都有可能損失。

前維多利亞房地產協會主席瓊斯（Adrian Jones）從事房地產代理多年也沒有聽說這個詞，但他知道有這種現象存在。

”這是一種一直存在的手段，只是沒有一個準確的詞來表達而已，”瓊斯先生說。 ”你吃一鏨，就長一智。它的工作方式是這樣的：一對年輕夫婦首次買房，是協商購買，他們出了價。
「代理人誠心地想做成這筆交易。而賣方對此價格雖有點失望 ，但也有誠意達成交易，同意以低於預期的價格成交。

「他們約定時間按口頭報價簽署合同，某些所謂更博學的第三者這時出現了，對年輕夫婦說，『你們出價太高了』，於是這對夫婦撤回了合同。

「賣方驚呆了。然後買方又回來說，如果賣方願意在他們原來的出價上減少1萬到1. 5萬他們仍然有興趣買這個房產。

「這導致了普遍持有的觀點，即口頭報價不如紙上報價，因此，很多代理商堅持報價要以書面形式提交。問題是，代理人必須把所有的報價提供給賣方，除非另有指示。這是法律規定的。

「如果賣方因此而氣壞，他們可以責令代理人不接受口頭報價 ——買方仍然有冷靜期。
「壓價敲詐」 是一個更緊縮市場的一個功能，也就是買家佔有優勢。

瑞維特（Ray White）地產公司在海德堡（ Heidelberg） 的代理爾斯（Darren Pearce）最近也有類似的經歷。

皮爾斯先生說，「我們有一處房產在拍賣前一週，一對夫婦報了47. 5萬元的報價。他們說他們不想去拍賣。賣方接受了報價，但到冷靜期的最後一天，買家表示他們撤回報價。但他們隨後表示，他們仍然願意以較低的價格購買，並再給報價為46萬元。

「這可能不是惡意的，但較低的報價擺在桌面上了，賣方確實考慮了一下。」

皮爾斯先生指出，賣方已提前慶祝了這樣的銷售，通過這樣可能會更傾向於降低價格出售，因為他們已對此感到失望了，因而希望儘快結這樁事。

但皮爾斯的客戶最後選擇了拍賣，結果是以更高的價買出。

有些找房者聘用買方代理來做這件事，以保護他們的利益。買方代理麥金農（Ian MacKinnon）說，買方代理研究和分析了房地產的真正價值，儘可能瞭解房地產代理和賣方的意圖，確保他們沒有弄虛做假。

麥金農先生說：「弄虛做假之一就是對房產報低價，以吸引更多的人來看房和更多的人參加拍賣來提高房產價值。」

「低報價不同於廣告報價和代理的評估，這在銷售合同中有說明。購房者很難證明這一點，因為他們無法獲得該合同。」

「普雷仁（Prahran）一個最近拍賣的房屋報價於80萬澳元至85萬澳元之間。拍賣在98. 5萬澳元就停止，但最後還是以101萬澳元出售了。」

「雖然銷售代理商取得他們的賣方所期望的結果，真正的投標人很不愉悅地離開拍賣場。許多人對以這樣的定價來拍賣感到失望。」

「現在，這未必是代理的錯——有時賣方可以強迫代理人。——但代理人的角色就是控制拍賣活動與定價」

麥金農先生說，中介也可以通過給買方施壓在拍賣之前出價，「這是否是合法報價，沒有透明度。這迫使買家作出快速決定，有時高於必要的報價。」

「法律現已規定，代理人必須以誠實和專業的方式行事，我們與許多非常專業的代理工作過。不幸的是，一些代理商利用一定的方法，與買方模糊的溝通，實現賣方獲得最好的結果。」

「 [這]可以是一個情感方式，買方必須在手頭有所有的資料和經驗，才能讓他們自己得到最好的結果」

「作為買方的代理，我們在談判進程沒有情感因素。毫無疑問，房地產代理處理買方代理與普通大眾不同，純粹是因為他們想知道真心的買家。」

「CAV維多利亞消費者事務處理來自有關地產代理的操守的市民查詢和投訴。 CAV的發言人艾伯特（Heather Abbott）說，當涉及到房地產，就是買方和賣方都要提防的事。

問題出現在：代理的服務達不到口頭承諾的標準，代理人與客戶之間的溝通破裂，代理不能遵守承諾提供反饋或潛在購買者的報價給賣方。

「房地產代理必須有一個投訴處理程序，當他們接受他們的客戶的業務時，應該解釋給他們的客戶知道，」 艾伯特女士說，「客戶應設法第一時間解決這些事情。如果一個消費者[買方]對代理作出投訴，他們也必須知道投訴處理程序。如果客戶或消費者不滿意，他們應該聯繫維多利亞消費者事務以獲得進一步的建議。」

提交CAV的其它常見的投訴內容包括代理對買方有關價格，位置，功能，用地規模或開發房地產的潛力作出虛假或誤導性的申述，代理對賣方誇大財產權益，或代理人在賣方尚未簽合同時告知買家，他們的報價已經成功等。

在這種情況下，此房產就給了更高的報價的買家。 CAV還收到對某些供應商手法的投訴。

艾伯特女士說。「一些賣方在干腐牆壁上油漆而隱瞞了缺陷，有些人告訴他們的代理人說房產的設備已全面可投入使用時，而事實並不是這樣，有些賣方在他們成交之前換掉原來昂貴的設備比如洗碗機換成比較便宜的不是名品牌的同類產品。

「雖然代理人要對房地產的廣告的準確性負責，但他們是依賴於賣方提供的房地產的真正情況。我們推薦代理給賣方提供一個清單，包括完整，詳細的房地產的狀況，及成交時留下的款項，電器設備的工作狀況。

「一個住宅房產買賣是兩個或兩個以上個人的私人合約。如果買方認為，賣方謊報房產特點或隱瞞其缺陷，他們應尋求法律幫助。」