【大紀元2011年05月14日訊】（新唐人電視台《熱點互動》節目）主持人：各位好，歡迎收看新唐人電視台《熱點互動》節目。
在上一期關於中國樓市的節目中，我們分析了伴隨中國經濟30年的發展，中國的房地產市場不斷的發展壯大，也吸納了巨量的社會財富，造就了無數帳面上的百萬富翁，和一些有產者，更多的無產者。
面對著中國房地產市場這樣一個兩極的局面，中央政府又會有哪些作為呢？它推出的保障房的目標又會如何實現？未來的房地產市場走勢又會如何？我們今天請陳志飛教授繼續為我們深入分析。
志飛你好！我們上一期節目的最後，談到了針對目前房地產的現狀，很多人有幾套房子，還有更多的人沒有房子的這種局面，你說中央陸續推出了一些「組合拳」，那這個「組合拳」你再繼續的來談一談。
陳志飛：我覺得它根本的目的就是要房價穩定住，不要降，因為降的話會造成市場的動亂，它不願意看到。那麼首先它就從需求和供給方面，兩方面都下手。需求就是讓你對這個房子，現在你好像看到要跌了你也不願意買，這是一方面。另一方面的話，就是說有房的人，房價持續過高的話，很多人還是購買不起。那麼從供給來看的話，據我預測它正在醞釀推出二手房的貸款取消。
主持人：新房是不是也是很有限了？
陳志飛：對，新房限制就非常多了。因為現在整個基建的成本各方面都增加，再加上一些限購令，而且還有通貨膨脹，原材料各方面都漲價。
主持人：所以有可能推入房地產市場的就是二手房，現在有很多的空置房。
陳志飛：對 ，如果二手房貸款取消的話，那麼需求就會更加減少。
主持人：你說的這個二手房貸款取消，這個政策是不是已經醞釀出台了？
陳志飛：我估計它會出台，但現在正在醞釀當中。當然我們知道的組合拳當中，還有空置稅。上次我們主要談到的是房產稅，這對房市會有很大的影響，對房市的需求造成一些……
主持人：增加了持房子的成本。
陳志飛：對，這是最重要的。另外如果空置稅增加的話，成本就更增加了，這樣對它的需求就會進一步縮小。當然從整個供給來看的話，如果你二手房貸款取消的話，這個東西對需求也會進一步的減少，那麼實際上到最後……
主持人：這樣不就使房市整個就凍結萎縮了嗎？
陳志飛：最後就造成「有行無市」的現象。
主持人：這會不會對經濟造成很大的衝擊或影響？
陳志飛：在這整個情況之下，經濟實際上是被房市所累，因為我上次也談到了，大概3年起碼有30萬億的房貸進入市場，使通貨膨脹達到空前未有的惡性循環的狀態。如果房市問題不解決的話，通漲問題也不會解決。我在別的節目談到，通貨膨脹絕對不是中國外匯造成的，因為在01年到08年外匯增長幅度最大的時候，其實當時並沒有造成很大的通貨膨脹的問題。
主持人：你剛才講到，它出台的一些政策對於現在持有多套房的人其實是很大的打擊，一方面空置稅啊、房產稅啊，然後又限制二手房的出售，那房子就爛在手裡頭了。
陳志飛：沒錯！你賣不出去。它就是一個引導性的，像我上次說的，領個小孩讓你……好像是你按照市場的規律在走，其實也按照它想要讓你走的路線在走，那它想怎麼著？它想要你把這房子租出去。
主持人：租出去？那有那麼大的租賃市場嗎？
陳志飛：有這樣啊！現在有的文章我已經看到了，中國各地政府從2010年就賺了2.9萬億，年年有這麼多的土地轉讓金。
主持人：土地轉讓金。
陳志飛：有人說拿出10%的話也就建廉價房。
主持人：建保障房。
陳志飛：問題就是說專家也提到了，很多人都看到了，這種房不賺錢，各地政府會做這樣的事嗎？那他就覺得，好，那我就乾脆讓你私人有多套房子的人，把你的房子廉價出租。這樣的話，你出租的租金起碼還是讓你心裡好過一點，就是上次節目我談到的，還讓你賺一點錢。相對的，你空置的話，你還要交稅。
主持人：這樣感覺很難實現啊，你現在的房子像北京的房子都2、3百萬一套，他怎麼可能拿來變成這種保障房的價格？
陳志飛：保障房是一方面，或者讓你以租金的型式出售給社會，這樣使房價下來，因為那些人他是永遠負擔不起2百萬的房子。那怎麼實現呢？從理論上來說，一個房子的價格以西方經濟學來說，有所謂的「貼現現金流」（Discounted Cash Flow,DCF），如果你是2百萬的房子你按照這個Discounted Cash Flow，在美國租房子都是按照這個模式來算的，那你租出去每個月可能要1萬人民幣，但你現在1萬人民幣沒有人肯租對吧？有1萬人民幣我買去了我還炒房子？我肯定弄不起。那麼你被逼以5千塊錢……
主持人：就只能降價。
陳志飛：實際上咱們討論的就是暗降的這種現象會發生，就是表面上有行無市，暗降、陰降就更絕。表面上你這還是2百萬的房子，房價沒有降，因為有行無市，樓市沒降，但實際上你是被逼以一個折半的租金方式把它出讓的。
主持人：實際上這也會導致樓市下降吧？
陳志飛：最終還是會導致樓市下降，他只是一個滯緩的作用。但是你要知道，這個樓市在中國有一個特殊現象，也不是說無限期的。像在美國你把房貸按時間付完以後，房子就永遠是你的，子子孫孫傳下去；在中國還有個70年，就是使用權的問題。
主持人：是是。
陳志飛：70年使用權的問題，所以大家所做的只能是在這70年當中儘量把現金掏回來，能掏回來多少是多少，70年以後就不知道了，收歸國有了，你都沒有一句話說的。那現在能掙5千塊錢而不是1萬塊錢，能掙起來就掙吧！
所以從這兒來講，一部分像高端的房子就可能流向社會，變成商品房出租；另一方面，如果是低端的或中端的房子他可能會提供一些優惠。這是我的猜測，而且我的猜測也是被一些專家的建言所佐證。他們說我現在有6,500萬套的空置房，另一方面又需要建3,500萬套的保障房，那我何必……
主持人：綽綽有餘了。
陳志飛：那我讓一部分人拿房子出來出租成保障房不就完了嘛！
主持人：問題是擁有這6,500萬套空置房的人，他們的房子空在那兒，那這些人在中國來說應該也是跟利益階層掛邊的，他們怎麼可能會把這個房子轉成這樣的過程？
陳志飛：利益階層的人如果他炒房的話，可能還不是炒這樣的房，這是一方面。另一方面的話，其中很大涉及的人群還是普通的中產和所謂的精英層，據我了解，大家也可能看到一些研究，不見得就一定是跟黨政部門掛勾，有一部分人跟他們掛勾，但是很多人都是普通老百姓。
主持人：他們的利益就很可能在這一波的過程當中被犧牲掉了。
陳志飛：對，如果真正是共產黨的紅色權貴的話，我覺得他可能不需要去考慮買房子，他們肯定住各地的公館或者豪華別墅，政府提供的就可以了，他們不會考慮炒房的問題。所以炒房還是靠自己的薪資勞動積累起來的資金，我們主要討論的是這些人，然後從中想獲得很好的收益作為一個投資手段。那麼在這個衝擊之下，他們的美夢就會破產。那麼這個泡沫吹到最後，實際上經歷了幾個階段，我們節目有分析到，最後又回到了起點，回到2002年保障房。可是其中的資金沉澱，全民的70%的財富已經全部下沉到房市上面。
主持人：那麼這錢真正的流向那裡了？
陳志飛：就我剛剛給你提到的，這些錢其實都流向了政府或政府相關的部門。就是我們談到的土地轉讓金，2010年一年就達到2.9萬億，近3萬億現金，就是人民幣，然後各地跟政府勾結的一些相關的房地產公司他也是肥得流油。這些人我覺得他們肯定會保證自己的利益不受損失，因為他其中已經賺得很大，各種地方財富實際上是得到了很大的充實。中央根本就不用管地方財政，地方就已經肥得流油。
最重要的是，你可以說他奸或詐也好，他還緩解了矛盾。他用普通公民的名義行使了社會和政府的功能來掏腰包，來資助政府應該幫助的人，這也是「一箭多雕」的一個體現。整體說來，我覺得這麼一個循環就是經歷了前十年資金積累，然後讓中產階級，讓這些權貴各方面下海掙錢。
主持人：社會菁英。
陳志飛：社會菁英，聚集了資本，然後又通過商品化的方式引導這些人，限制他們的投資手段，你不能把錢存在銀行，股市也是上漲不定，你很難把握一個方式，也沒有別的社會保障什麼的，你只能把錢投到房市。
主持人：然後房市又一個勁的再起。
陳志飛：房市一個勁的再起，你就慾望膨脹，變百萬富翁，不停的把錢投入。
主持人：所以買了第一套，再買第二套。
陳志飛：買完以後，它收局，通過各種限制。
主持人：現在到了收局的階段了。
陳志飛：現在到收局的時候，然後這錢整個都被它賺完，這錢怎麼賺的呢？比如說你08年的時候，你80萬買了一套房，是政府借貸給你的錢，你這個錢投給政府的軟硬經營也好，它的投資公司給好，反正你錢給了政府了，如果再經過一些以低廉的方式出讓。
主持人：比如說到現在2011年。
陳志飛：2011年或者明年出讓，以一般的價格出讓，相對於它的貼現現金流的計算方式，你按照原來價格的話，應該是每個月1萬人民幣出租，現在是5千，甚至更低的價格租讓，你價格就下跌了。再過幾年，到3、4年，這個情況可能是暫時的、逐漸發生的。
主持人：會有一個過程。
陳志飛：會有一個過程，穩中有降嘛，它不會讓你大幅下降。再過3、5年，降到只有30萬，那政府再出面把這房子買了，它不是賺了嗎?
主持人：老百姓虧的錢，事實上是被政府給收回去了。
陳志飛：給收走了，這樣大批的資金就會被政府掏腰包……
主持人：那如果我不賣呢？
陳志飛：如果你不賣就會淨虧，因為它又會尋找新的投資點，你不賣的話，你那錢永遠拿不出來。因為整個咱們講的過程，我一直在強調，事實上它是在分工協作，非常精妙的一個結構，一個過程，一個機制。
主持人：所以談到是一個「布局」的概念。
陳志飛：一個布局。整個從中央到地方，到財政到稅收，到各個部門，它都是布局好了的。它什麼時候出手，該怎麼出手，什麼方式，它讓你哭都哭不出來，而且你還覺得它在替你考慮。到最後，你當然起到了公益作用，錢可能就是捐給了廉租房，很大一部分也流到政府的腰包裡頭。可是現在你說房價跌了怎麼辦？它可能又把股市炒起來了，或者哪種金屬或者油的投資，或者一個什麼新的行為，比如說農業投資。
主持人：那就說股市上已經沒有什麼可為的。
陳志飛：假如說股市也可以，那你又急著要把這個錢騰出來要投資到那一點，那麼你只有以30萬低價方式把房子賣掉，原來你80萬買的，那其實是讓你去……
主持人：所以如果要是相信您這一番分析的話，那現在手裡有空置房的人，有不需要房子的人，趕緊出手。
陳志飛：對，也許還能拿回來一些錢。如果這樣持續下去，起碼你是賺不了的，而且政府永遠是不會虧的。那麼這是一個zero-sum game，總體只是個「零」，你政府不會虧，那只能是你虧了。
主持人：好的，非常感謝您三期節目為我們做的精彩分析，我們今天的節目就到這裡結束了。各位觀眾朋友，感謝您收看今天的《熱點互動》，我們下次時間再見。
（據新唐人電視台《熱點互動》節目錄音整理）
視頻：【熱點互動】 中國樓市之二十年怪現狀（下）
