CNN最近的報導說，儘管房地產經紀行業可以因為高檔房子的市場繁榮而得到安慰，但房屋市場其他部份未見得可以發笑。事實上，可能面臨25%的價格下降和銷售持續低迷。從高檔房子銷售來看，以紐約為例，其成交量增長將近25%。華爾街雖經歷了金融風暴，但畢竟屹立百年，身為世界金融中心，近水樓台先得月，想不拿錢都難。據稱去年華爾街員工們拿到獎金超過十二萬。手中有錢，自然敢作房子上的買賣了。華盛頓DC也不甘落後，首都是首善之區，全美受教育程度最高，政府工作人員收入也高，一零年高檔房子成交量增長了20%。其它如加州因有好萊塢的娛樂產業，硅谷的高科技產業，豪宅買賣方面歷來整體姿態是傲視群雄。
中國人一般收入高的也就買個五、六十萬乃至百萬左右的豪宅，普遍都是三、四十萬都覺得不錯了。在高檔房子的貸款上，大額房貸（jumbo loans）是得不到房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的擔保的，（兩房的面向群本來就是主流社會，也就是大多數的工薪階層而非上流社會）它被認為屬於高風險貸款，利率通常都比較高。甚麼情況下使用大額貸款呢，它是特指貸款超過41.7萬美元的房貸。零九年高檔房子買主的抵押貸款利率比普通房子的高出1.8%，而這個數字到了去年就降為0.6%了。人的心態都喜歡擠進上流社會，有個好房子那是身份的標誌，不過還是有些比上不足，比下有餘的買主希望獲得好利率，比方如何省出每月幾百元的開銷，要研究利率，當然是找專業貸款公司比較融洽。
經濟學家近期的研究表明，大額房貸的借款人（買主）目前已有選擇可調息抵押貸款（adjustable rate loans，ARM）的傾向。說起可調息抵押貸款，在次貸危機衝擊以來，它的命運幾經沉浮，因為在次貸危機之前，它佔據新增房貸市場的70%，同時擔有風險的，表現在當申請房貸者當初鎖定的低固定利率到期後，這種貸款利率就會發生波動，隨目前的市場利率而變動；另外就是，低利率到期以後，它會增高，因為它玩的就是平衡，與三十年固定利率不同的是，三十年固定利率始終是每月一樣的還款法，而可抵押貸款利率就會升高。對短期居住的申請房貸的買主來說，它是很適用的，因為在貸款固定利息到期時主人已經賣了房子，不再受貸款利息變動的影響。
當初在次貸危機時可調息貸款很流行，是因為民眾普遍認為房價一定還會在漲，因而抱持著投機與投資的想法義無反顧的承擔了超過自己支付能力的房子，這種情況下，若用三十年固定利率的話，貸款算下來自己每月的還款額是無法負擔的起的，而用可調息抵押貸款，頭幾年利息相對要低得多，這樣就能供得起要買的房子。只是出乎意料的是，房價跌下來了，而利息卻迎頭上去了。比方零四、零五年買的房子，用的是可調息抵押貸款，到了零七、零八年以後，房子的價格已經隨著整個市場的走向趨於回落，而這時比方說頭五年計劃（低利率時期）過去了，調整以後的利率升上來了，這不就是吃大虧了嗎？很多這樣的就成了經濟學家和分析家眼中的可調息抵押次級貸款了，從而一同匯入了次貸危機的洪流。十個人想賺一萬個人的錢，以這一萬人的不動產出售的貸款上的債券的低買高賣為發財的契機，各個環節上本來還是相安無事甚至你恩我愛，皆大歡喜，不料房子價格這條基礎鏈出了問題，禍起蕭牆，整個投資市場立即烏雲籠罩，整個鏈條體系就危及各位在一條線上和N條線上的「螞蟻」了。
可調息抵押次級貸款在去年第三季度的報表中，違約率將近百分之三十。如今貸款人的信用記錄和收入等文件都被銀行和貸款機構嚴陣以待地審閱，拿去年十二月月底房利美發佈貸款水平價格調整（loan level price adjustment）系列來說，今年四月一日以後，信用分數很好的，貸款成本也提高。房利美調整後的貸款費用不只與信用分數掛鉤，還跟首付多少有關。如果首付達不到要求的一定基數，相應的貸款利率就會增高。（不過，這種情形不包括賣到二級市場的住房貸款和FHA擔保的貸款。） 一言以蔽之，貸款的門檻提高了。
目前來說，可調息抵押貸款利率仍然明顯低於固定貸款利率，而貸款方在擴展了借款人的範圍和願意以更低的的利率發出貸款的基礎上，承攬了更多的業務，反映在房貸市場上：美國房屋貸款銀行家協會上月二十三日公佈的報告說，在當月十八日結束的那一週，可調息利率抵押貸款占全部抵押貸款申請的比例為5.9%，而房地美研究預測截止二零一一年年底，可調息抵押貸款的市場佔有率可能升至10%。這意味著，可調息抵押貸款和它在次貸危機前的表現已經發生了某種變化。人們的選擇和貸款上的政策在市場上相互驗證著。
春天的腳步走向你我，房市復春了嗎？
本文章只用作背景知識的瞭解， 請勿套用您的或任何其他人的情況當成法律意見。如果您有任何問題，可諮詢劉念慶律師事務所劉念慶律師。聯絡地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；聯絡電話770-481-0609；傳真：770-481-0597；網址：www.attorneyliu.com。 ◇
