【大紀元2011年04月22日訊】（大紀元記者鍾伶編譯）由於最近房地產市場景氣低迷，對於昔日無力購房高檔房子或好學區房子的人來說，現在應是進場的好時機了。然而隨處可見法拍（Foreclosure）與短售（Short sale）屋，使許多社區的居住品質與周遭環境，都已經產生變化，買主如何知道目標物業的居住環境是否仍如以前那麼理想呢？

美國布魯金斯研究院（Brookings Institution）指出，生活在城市郊區的貧民數量已經超過市中心的人口數，以往郊區是育有學童家庭喜愛的居住環境，但現在許多郊區已經很難尋覓一個安全、有生活品質和好學校的適居社區。密西根大學公共政策與不動產教授林伯格（Chris Leinberger）目前擔任布魯金斯研究院聘雇研究員，他認為市郊的居住型態已經發生劇烈的變化，郊區房地產不再是很好的投資目標。

由於不動產的價格與地方政府的稅收息息相關，由房地產徵得的稅收直接用於對公立學校補助、道路養護、公眾治安維護等，一旦房地產降價致稅收短少了，那麼維持居住品質的政府支出就產生缺口。根據全國城市聯盟（National League of Cities）的估算，一般城市的財產稅收今年普遍下跌5％，再加上銷售稅的稅收短少數，預計市政府當局稅收不足應不少於3.2％，這是自1980年以來的最糟情況。還有，法拍屋也會拖累鄰近的房地價格，房地產專家預測2011年法拍屋市場恐怕將成為房市不景氣以來最慘澹的一年。

但是對急著想要有個窩的買主來說，因為法拍屋的價格下跌，使他們願意承擔購買法拍屋的風險。據全國不動產聯盟（National Association of Realtors）統計，自2007年以來中等價位的房產價格，在康州史丹福市降約35％；舊金山市降幅約在27％；維州亞歷山卓市降約21％。另外尚有120萬件不動產面臨法拍，有的所有人已經收到違約通知，有的已經進入拍賣程序，這些都是撿便宜的好機會。

《聰明理財雜誌》(SmartMoney)建議三個簡易的檢視方法：犯罪情形、學校狀況及公共服務。可以讓您輕鬆決定中意的房屋是否值得購買。

1. 犯罪情形

伍茲托克研究院以及喬治亞科技研究院（Woodstock Institute and the Georgia Institute of Technology）指出，如果社區中有3％的法拍屋出現，將導致犯罪率上升7％，主要因為無人居住的空屋會滋生許多犯罪活動。

你可以拜訪當地的警察局詢問鄰近區域犯罪情形，這是屬於公開的資訊。但要注意不同的犯罪類型代表著不同的意義，例如：行人或車輛的違規的增加，可能表示警察勤於執法；而汽車失竊和入侵民宅等財產相關犯罪案，可能是因為警力預算支出的削減。

2.學校狀況

根據全美學務管理聯盟（American Association of School Administrators）調查，本學年度（2010-2011）有48％的學校要裁減教職員，明年增加到66%，此外，今年約有57%的班級因為人數過多而感到擁擠，明年將增加到68％。

如果學校有重大問題，通常家長教師聯誼會（Parent-teacher association）會提供相關的信息，例如課外課程被刪除以及師資缺乏等。學校的學術評等以及標準化測驗成績（standardized test scores）等資訊，皆可在City-Data.com、 GreatSchools.org 以及 SchoolDigger.com等網站上查詢。這些網站會列出學校各科目的平均成績，以及與前一年成績的比較，讓家長們可以了解社區附近城鎮學校學生的優劣。

3.公共服務

當政府的稅收減少，那麼首先遭殃的即是公眾服務項目如圖書館、公園、運動場等。如果住宅附近的運動場破舊不堪、鞦韆與翹翹板損壞無法使用，這個住宅還能維持多少價值呢？根據全國城市聯盟的調查，62％的城市取消或延緩投資計畫支出，14％的城市要刪減公共安全開支，87％的城市出現嚴重的財政短缺。

專家建議，問問圖書館管理員，圖書館開放時間是否變動，因為公共圖書館通常是由當地政府財政支援的，尤其容易受政府削減預算影響。也可以看看公園是否器材維修良好、草木是否適當修剪，或與公園內的過路人閒聊幾句，馬上就可以掌握最即時的訊息，知道當地政府的財政狀況。◇