【大紀元2011年12月06日訊】中國的房地產市場，最近成為研究中國問題的海內外人士關注的焦點。但準確的說，「中國房地產」這個名詞本身就頗有幾分荒謬。中土根本不存在「房地產」，因為沒有土地的擁有權亦即產權，哪來的「房地產」呢？在大陸可以談及的，充其量只有房產或房產的使用權，如此而已。外國人所稱「Real Estate」（房地產），指的都是土地。土地之上的房子，是土地的附加或只是「Improvements」而已，亦即在土地之上的建築改進。
房子與土地和朝廷與國家
地上的房子和人間的朝代一樣，都是來來去去、去去來來的；房子可以推倒重建，朝代可以更新換代，房子沒了地還在，朝廷沒了國還在。想想我們今晚睡覺的這棟房子下面的土地，以前有多少達官貴人、平頭百姓、英雄好漢、高低貴賤都曾在其上往來行走、盤桓棲居、入土下葬呢？美國電視上常有廣告賣金屬探測器，有點像探雷器，人們可以買來在自家院裡掃一掃，很輕鬆的，沒有排雷兵那種危險。廣告說有人在院子的地下發現了古老金幣、金戒指等等，不一而足。那天突發奇想，要在咱家三分之二英畝（約4市畝）的地上也掃那麼一掃，沒準兒會發現美國內戰時士兵的短劍、「亂世佳人」裡郝思嘉的戒指、或印地安人的箭頭之類的，也未可知。
話說回來，有些人還就是弄不清房子和土地、朝代和國家、政權和社稷、共黨和中國之間的區分，加上紅朝豢養的五毛們的亂攪渾水，弄得當今社會黑白不分、是非不明。想正本清源、名正言順，人們該使用的名詞不是「中國房地產」，而應當是「中國房產」或「中國地上建築改進使用權」，這樣才合情合理。
中國房地產價格的基礎
近日與朋友閒聊論及中國房市的未來，買進和抄底的機會什麼時候到來。跟他們開玩笑說，中國百姓目前最應該做的，連看房、觀望都不是，而是集體罷買，毅然不買房以迫使政府讓步。等既得利益集團資金流動出現困難，還貸壓力高得難以承受，他們也許會放棄既定政策，說不定會同意將土地產權跟房子一起賣給民眾。本來這些土地的擁有權就是國人的，要回原本屬於自己的土地，既理直氣壯，也合乎天理。那時談論中國房地產的真正價格，才有合理和合法性的基礎。
當然，對亟需住房和不滿通脹侵蝕收入的人，要他們不買房恐怕很難做到。而另一個隨之而來的問題就是，如果目前的房價過高，高得不合理，那中國的房產降價多少才算合理呢？這倒是一個很有趣、很現實的問題。第四季中國房產價格環比下跌的趨勢越來越明顯，一般降幅在二成左右，部分樓盤超過三成，四、五成的也不罕見。但即使如此，離住房的合理價位，好像還有距離。
塞爾維亞軟件工程師馬頓‧亞當莫唯奇（Mladen Adamovic）創立了一個叫「Numbeo」的網站，據說是世界各國生活成本最詳盡的數據庫。根據他的數據，全球350個城市中房價與收入之比最低的 40個城市，美國佔了31個，其房價／收入的比率在1.2至3.2之間，亦即人們以1.2到3.2倍於年薪的價格，就可以買到中間價位的住房。而全球住房最難、房價／收入比最高的7個城市，中國佔了2個（上海和深圳），北京和廣州都在20名之內。比上海還困難的城市都不在發達國家，他們是巴基斯坦的伊斯蘭堡、突尼斯的突尼斯市、埃塞俄比亞的亞迪斯亞貝巴和阿爾及利亞的Tizi Ouzou。這些房價最貴的城市，房價／收入比在23至53之間，亦即人們必須以23到53倍於年薪的錢，才能買到中間價位的住房。
房地產價格該降多少
依筆者在世界各國包括北美、南美、歐洲和亞洲的日本、臺灣等地遊歷的經驗，美國房價相對於收入無疑是全世界最低的，拿中國跟美國比顯然不太現實。但拿中國跟日本和臺灣相比，應該不算太離譜，因為臺灣和日本的人口密度都遠高於中國大陸。用亞當莫唯奇的數據也行，全球350個城市的平均值是9.9，亦即世界人民平均需要花10年的收入，才能買下一棟中間價位的住房。
中國房價在一線到二線、三線城市間差距很大，這也很正常。北京房價即使降一半，五環內也要2萬，一套50平米的住房要100萬。大陸工資即使是北京的白領，一個月有7、8千的收入，購買一套50平米的住房也超過世界平均負擔。所以，在降價一半之前或對普通民眾來說，要花費20到30年的收入才有可能買下或「租」下這套住房。
鄂爾多斯康巴什作為大陸房地產泡沫的樣板，樓市從去年的均價1萬元暴跌到目前的3千，降了7成，50平米的住房15萬，這倒是不錯。可惜沒有人會去「鬼城」居住，「鬼城」的房子挪到北京，也許有吸引力。
對大陸民眾來說，房價為年薪的5至10倍，應該是可以接受的。大陸目前的年薪平均在2、3萬上下，50平米的房子不超過30萬，每平米3千到6千，才算比較合理。從目前中國房市的泡沫價格看，降幅真的需要達到70 %才行。當然，要趕超美國、達到美國人的住房水平，要降90%才有可能。即使那樣，房子面積還只有美國的五分之一。
中國房產如果降到這個水平，可能算合理，對眾生也有利，但能實現嗎？官方通訊社說，房地產調控不能有絲毫的動搖或半途而廢，必須讓房價回到讓社會公眾滿意的「政治水平」。顯然，房價在中國不是經濟問題，而是政治問題。中國政府賣地收入20年間漲了6千倍，地方財政增長20多倍，他們也許願意看到房價受控制的降低以安撫民心，銀行也說降一半能挺得住，但超過一半呢？那就難說了。◇
本文轉自252期【新紀元週刊】「商管智慧」欄目
