【大紀元2011年12月22日訊】(大紀元記者李睿澳洲悉尼編譯報導) 在澳洲房地產價格上漲期間而大量貸款買房的一代澳洲人，曾對住房市場充滿信心。但現在，一些購房者發現他們的房產價值遠不及他們揹負的房貸。在大約300萬借貸家庭中，每50個家庭中就有1個家庭擁有負值房產，比例不算高，但如果房價像一些分析家預測那樣繼續下滑的話，2012年在澳洲擁有負值房產的人數可能增加。

房貸市場的「縮水」會傷害本已脆弱的房地產市場。任何被迫銷售自己房屋的人都將明顯削弱其家庭的財富，而房價進一步下跌將阻止投資者購買住宅物業。澳洲國家社會和經濟模型中心的首席研究員本‧菲利普斯(Ben Phillips)分析顯示，有6萬家借貸家庭的房產將虧本。負回報的前景必將影響到2012年澳洲人的購房熱情。

澳洲房市前景黯淡

根據惠譽（Fitch）評估機構數據，澳洲最新的房貸拖欠率，從3月份的1.77%下降至9月的1.42%。今年底的雙降息讓抵押貸款人更容易還款， 市場預測到明年6月前，儲行會有多達5次25基點降息。儘管如此，房價停滯或下跌的前景仍會導致擁有負值房產的房貸家庭數量繼續上升。

根據住房市場數據，澳洲房價在2010年底達到頂峰後，到今年10月份全澳城市住房價格回落4%。 2011年的最後一個週末房屋拍賣顯示，降息並沒有扭轉房產下降趨勢，悉尼的清盤率和平均價格都處在2011年的低點。

2008年全球金融危機期間，房價下降了2.6％，而目前房市出現了4%或更多的價格下降。西悉尼大學教授史蒂夫‧吉恩（Steve Keen）預測全澳明年房價至少下降5%，因為房貸家庭急於削減債務。

主流評論家如西太平洋銀行經濟學家，預測2012的房價將持平或更低。 借貸成本降低，對歐洲債務危機的擔憂和家庭不願借貸讓澳洲儲行的降息絲毫無用。

銀行放寬貸款條件抬高房價

房貸家庭出現房產負值的原因之一是銀行放款貸款，允許借款人借貸接近或超過購買房產的貸款額。其他借款人還借額外的債務去裝修或翻新房屋。麥格理資深經濟學家布賴恩（Brian Redican）表示，房產負值在澳洲房地產市場罕見。 高貸款額度價值比相當少見，直到過去10-15年才出現，貸款額度價值比（LVR）用來評估房主承擔債務的能力。

澳洲統計局及國家社會和經濟模型中心的住房市場數據分析顯示，房產負值是根據借款人貸款額度價值比與今年的住房價格下跌相比得出的。貸款額度價值比在過去二十年大幅增長，隨著貸款條件放寬，銀行給出的房產價值的比例更高。買家有了更多的資金後，抬高房價水平。正如「經濟學家」及國際觀察員認為的那樣，澳洲房價達已到世界上最高的水平。

澳洲昆省預計19,700個家庭會出現房產負值，占貸款人數的3.2%。而在西澳，16,000個家庭出現房產負值，占貸款人數的4.5%。紐省房產縮水最小，9000家庭有1％家庭出現房產負值，而維省9100家庭，1.2％出現房產負值。南澳5000家庭中， 有2.1％的家庭出現房產負值。塔州1100家庭中，有1.5％的家庭出現房產負值。

各大銀行進行「壓力測試」

房產負值的問題對銀行或借貸人只是體現在文件上， 除非借貸人被迫出售房屋。分析人士認為，這種強迫銷售不大可能發生，除非失業率驟升，失業率目前約為5.3%。

上週，澳洲金融評論報導，澳洲主要的銀行監管機構——金融監管局下令，各大銀行假設在住房價格下降30%，失業的情況上升到12％情況下進行「壓力測試」。不過，這是在歐洲大崩潰和中國經濟急劇放緩，造成失業率可能突然上升的情況下才會發生。

總部位於墨爾本的Wakelin物業諮詢總監莫妮克（Monique Sasson Wakelin）表示，少數房產負值家庭對明年整體市場的影響不大。住房市場價格在2011年的前10個月出現下降，布里斯班領頭，房屋價格下降7.5％和墨爾本房價下跌了5.8％。

菲利普認為，2012年這一現實將繼續壓制買家的興趣，澳洲抵押貸款市場並沒有處在險境。相反，有些市場如：西澳和昆士蘭，如果經濟條件嚴重惡化，這些市場將感受到強烈打擊。

（責任編輯：李熔石）