【大紀元2011年10月20日訊】主持人：觀眾朋友大家好，歡迎收看新唐人電視台《熱點互動》熱線直播節目。
當溫州老闆的跑路潮尚未平息之際，又傳來了內蒙古鄂爾多斯的一間房地產公司的老闆因為無法償還民間的貸款，而把自己吊死在厠所裡。鄂爾多斯又迎來民間融資的嚴冬。
在近年來，中共一波緊接一波的樓市調控政策下，地方政府的負債巨大，而中小企業的資金鏈也異常脆弱。然而在這種形勢下，民眾對樓市的後勢還是看漲，這是為什麼呢？中國的房地產市場未來將走向何方？會出現量價齊跌的崩盤，還是期待另一次報復性反彈？
我們今天將在這一小時的熱線直播節目裡跟您共同探討這些話題，如果您對此有什麼樣的觀點和看法，歡迎您直接撥打我們的熱線電話：646-519-2879；也可以通過Skype：RDHD2008，跟我們直接互動。好，首先介紹我們今天在場的兩位嘉賓，一位是資深評論員杰森博士，杰森您好。
杰森：妳好。
主持人：另一位也是資深評論員陳志飛教授，志飛您好。
陳志飛：妳好，大家好。
主持人：兩位好。我們知道中國在最近幾年一直出臺台樓市的調控政策，特別是去年9月底出臺了一個「新國五條」，被稱為是歷史上最嚴厲的一個政策，之後這一年來，中國的樓市到底在這一系列的政策之下有什麼樣的反應？現在的局面是怎麼樣的？
杰森：是。其實我們知道去年9月底出的「新國五條」，它是在去年4月份出的什麼「新國十條」基礎上做出來的一個補充，當然這次補充的非常明確，而且強硬一些。隨著這個之後，在今年年初又出了一個「國八條」，隨著「國八條」，各個地方政府，比如北京又出了「京15條」，各種條列了很多。
整個來說，確確實實造成了今年房市處於量大量在降，價還在持平這樣的狀態。據統計，今年的房價和去年全國100個城市房價平均比較的話，降了0.03%，幾乎是等於沒變。但是在中國這樣的房地產市場裡頭，價錢不漲其實已經是一個奇蹟了。所以某種程度上講，這個政策還是見了點效果。
當然你要是仔細去分析這所謂「新國五條」的概念，你會發現這5條裡頭，它事實上重點針對的點倒不是一定要把房價壓下來，讓老百姓更多的人能夠買的起房子。它5條裡頭事實上3條是保它的銀行企業，銀行業。比如它要求首付，第一次買房首付款不能低於30%，第二套房不能低於60%。這個概念其實不是讓窮人買得起，它肯定是窮人越來越買不起了，你首付越高，窮人越買不起。它肯定是為了保它銀行業，使得銀行業有更多首付的緩衝期間去抗房地產下走。
另外比方說，它要求嚴格控制這個消費，用房地產做抵押消費貸款再去投資買房這樣的事；同時，第三套買房一次性的砍斷，不讓再買了。某種意義上講主要的效果是支持中共，就是中共的銀行企業不要出事。
另外你在這個政策中，其中有個最嚴格的「限購令」這一條裡頭它有個重要的詞，叫做「一定時間內」，「一定時間內」是什麼概念？就是說我們準備在一定時間裡頭限購。換句話說，它把這個政策也變得收放自如。比如說北京，你不在北京工作5年，你沒有資格買房。但是這個政策它說是規定「一定時間內」有這樣的政策，什麼時候被取消呢？個人解說不一樣了。這就是一個問題的關鍵。一旦這個解開可能就會……如果解開的不是時間，報復反彈就出來了。但它規定的時候用「一定時間」這樣的概念也是為了它將來收放自如，好讓它更好的控制房地產。
主持人：除了樓市的價格現在沒有掉下來，但是量是大量的下降之外，資金鏈的問題，前一段時間9月份開始，溫州老闆的跑路，包括這一次鄂爾多斯老闆自殺，還有說溫州炒房團已經開始在大量抛上海的房子。這些是不是就是證明了這次的調控使得這些企業的資金鏈出現了斷裂？
陳志飛：這個肯定是這樣的。因為中國房地產是從03年溫家寶宏觀調控政策出臺以後，尤其又在經濟危機之時，有4萬億的這種投資來刺激，這麼孕育出來的。實際上它牽扯的方方面面是會的，尤其都是主要的政府部門，比如說中央政府啊、各地政府啊，開發商有的時候也是國企。
所以造成這種情況就是，如果房地產像剛才杰森講的這樣的話，出現了這種疲軟，不是說是崩盤，是疲軟，那麼這些把錢投入其中的企業都會受到很大的影響，都會產生血崩式的這種連鎖的反映，這是不容質疑的。
杰森：就本身來說的話，整個房地產，就是說控制房地產的同時它有一個通脹的問題。針對通脹的話，中國有一個「緊縮銀根」的概念，所以在緊縮銀根的過程中，特別是年初把這個貸款額都用完了，到年末銀行就沒有資格貸款的時候，第一受難的就是中小型企業，那麼中小型企業本身就是後娘（養的孩子），整個來說就是不被銀行看好的一個部份。
那麼這個中小型企業，他們又在自己的事業之外做了很多房地產，對於這樣的企業，它往往是這個時候錢行的錢貸不來，而房地產它又賣不出去，在這樣的情況下，它是最容易資金斷裂的。換句話說，就是整個鏈條第一個開始崩斷的，不管是溫州的還是鄂爾多斯的，它都是這樣一個情況。
陳志飛：資金斷裂我覺得實際上對樓市的影響是非常大的，再進一步就是進行這方面的再生產、徵購土地、建新的項目這種形式肯定會發生很大的變化，樓市的價格會有很大的調整，就往下推。
昨天我也見到國內來的一些朋友，他們都是做事業的，給他們聊一聊這方面的情況，他們就是史無前例的，因為我原來就認識他們，原來一波波的調控，他們都覺得好像還是比較……就像姜太公一樣，有底細，心裡比較泰然，這回好像比較緊張。因為這次有個比較有名的事件，上星期發生的，佛山在限購令出現之後，馬上就受到高層的壓力，馬上就收回，這麼一個事件。
那麼就是杰森剛才講的，現在一個最熱門的問題，可能也是今天觀眾可以給我們提供很多資訊的問題，就是說在這種情況下，國內的民眾到底是怎麼想的？這一波是不是真的像杰森說的，中央政府用一個反彈的政策，把大家房價先調整一下，然後明年又大力反彈的這個情況？還是會真的狼來了？如果真的是它重拳出擊，下定決心，像溫家寶今年在人大會議二月份說的那樣，他保證通貨膨脹下來，保證房價下來。這回外界解讀佛山的行為就是說，好像中央政府這回是來真的。
主持人：好，佛山的話題我們一會接著再討論。那我們講到資金鏈的問題，現在來看房地產這些中介公司，最近北京這個地方，過去半年它就已經有七百多家的中介公司關門了，那也是直接受這個嚴控的，而且北京還有一個特別的降低中介費，除了限購令，還有一個降低中介費，就使得這些公司撐不下去了，那麼也可能是一些地產公司它在自我調整，關掉一些門面。那就是說如果不鬆動這個調控政策的話，這些地產公司還能撐多久？
杰森：這個問題目前來看，我們知道08年的時候，當時中國整個房地產在過去增長近10年的裡頭，08年事實上是個慘淡的一年，房地產幾乎沒漲，有些地方甚至出現緩慢下滑的情況，當時各個企業資金鏈很不足，是突如其來的連續漲了5、6年以後，資金鏈一直很飽和的情況下，突然銷售受滯以後，整個房地產出現了危機，當時很多大的企業根本沒有經歷過，所以它資金鏈很脆弱。
那麼這一次我們可以看到，大的企業，事實上很多大的房地企業資金鏈是很充足的，對於它們來說的話，潘石屹自己說了一個話，說其實像我們這樣的房地產公司，你就是這麼嚴控了一年，我們還穿的是棉襖呢！真正誰現在冷起來了？地方政府！地方政府已經開始穿單衣了。
本身來說我倒不覺得房地產開發商在此時，我指的是大的房地產開發商此時會立刻感到寒冷，但是最感到寒冷的是地方政府和一些在裡頭想投機的中小型的房地產商，他們是第一個面臨巨大壓力的。
主持人：各位觀眾朋友們，您現在正在收看的是新唐人電視台《熱點互動》熱線直播節目，我們今天的話題是「中國的房地產市場將走向何方」？我們歡迎您直接撥打我們的熱線電話談談您對這個問題的看法，特別是您如果是在中國大陸的地區，您那個地方的房地產市場又是怎麼一種情況？我們的熱線電話是646-519-2879；您也可以通過Skype跟我們互動，地址是RDHD2008；中國大陸的朋友您還可以通過愛博電視，無需翻牆，直接收看我們的節目，下載的地址是www.starp2p.com。
我們再回來接著我們的討論。剛才講到實際上地方政府是最先開始感到寒冷的，現在我們知道地方政府一直是土地財政維持了多年，這一波的嚴控，審計署公布2010年底的時候，地方政府的負債已經是10.72萬億了，如果再繼續下去的話，可能這個數字還會繼續擴大，這個是在政府的可控制範圍之內嗎？
杰森：事實上目前國際上對於中國銀行業的股票一直在打壓，主要原因就是因為國際上看到了中國地方政府的欠債是個大問題，是個巨大的問題，而且這個數字誰也摸不清，都是從側面推算，到底有多大？有人說是14萬億，有人說是10萬億，根本說不清楚。
事實上這是一個動態的，這個量是不停變化的一個概念，為什麼呢？每年8億中共的財政收入，其中大概將近4億歸到中央，4億多歸到地方，而地方每年要消耗將近10萬億的財政，那剩下的5萬多億來自哪兒？來自賣土地。中共自己統計說是3萬多將近4萬億的土地財政，事實上實際數字遠遠高於這個。所以換句話說，地方政府60%到70%，60%多的錢事實上是來自於賣土地的。你想想，如果你的收入砍掉60%，立馬就不行了。地方政府對於土地的依賴是巨大的。
而且中國目前政府比如說有10萬億的錢地方政府在貸款，它們貸款在幹啥？就是開發土地。比如說一個爛的水溝子，那我就把地方挖一挖、修整好，修點路，為啥呢？我緊接著好把這個地高價賣出去。它前期的投入是為了後期高價賣出去。它前期可以用土地做為抵押貸這筆錢來做投資，但是投資完了以後，如果這片土地開發商不來買，那麼前期投資也完了，後期維護也完了，而且它不生錢，它不像企業，我貸給你一萬，你還有生產還能夠給我還錢。
整個來說，如果說這個土地財政真的維持不下去的話，那麼地方政府肯定是很多地方要垮下去的，隨之銀行的壞帳會積累起來。有人估計，貸給地方的2、30%都是不行的，這個數量估計比如說大概到3萬億左右，這個數字可能對中國銀行也不是那麼大，但是它是一個連續滾雪球的效應。
主持人：還會不斷的擴大。
杰森：不斷的滾大。
主持人：您有什麼補充？
陳志飛：我覺得這個問題實際上現在外面討論的確實很多，也是大家的一個焦點，年初的時候我們做了幾集節目。《財經雜誌》當時做了一些調查，它發現地方融資平台基本上喪失它應該有的功能，簡而言之，地方的負債已經超過它的收入。房地產剛才杰森說是65%，我看的數字是在政府收入中占了50%。
這麼一塊支柱的行業現在對地方政府來說已經不存在了，或者是沒有辦法把它啟動了，那麼它肯定要跟中央政府來博奕來取得更多的好處，我們可能一會要談到。如果真的房地產被中央現在給打壓下去的話，它們肯定會要求以別的方式來進行補償，是不是增加房產稅？會不會是以別的方式來進行補償？從我們一會兒要談到的佛山事件當中已經露出端倪。
但是從外界來看，中國經濟現在最大的毒瘤和隱患是地方財政或是政府的負債，這也是無庸置疑的。
主持人：中共這一波的控制樓市的政策，它已經持續了這麼長時間，而且現在大家都在說有可能下一步就放緩了、放鬆了，地方政府也是在期待，房地產也是在期待這個情況。那它這波的控制，它到底是要達到什麼目的？
杰森：我同意志飛剛才談到的概念，本身房地產不是說中共它不想控制，但是我們知道它控制的初衷不是為了讓老百姓能買得起房子，因為現在的房價，它從來沒說我要把整個房地產拉下來，它是說，我要保持穩定增長。它不希望每年漲50%，它希望每年漲5%，漲個100年，它是希望這麼個狀態。因為它現在畢竟是一個很大泡沫，這個泡沫如果垮下去，那就完蛋了！
所以說中共想控制房價這個概念，我們是相信的，特別是中央，我們是相信的，但是問題是它有沒有這樣的能力？這是我們一個巨大的問號。而且在它的根本利益受到威脅的時候，它能不能咬牙堅持？這是一個大問號。
就比方說地方政府資金鏈的問題，等等這樣的問題，事實上堆在它面前的時候，最終中央政府跟地方政府的博奕過程中，誰會妥協？事實上這不是一個經濟問題，這已經是一個政治問題了，跟中共整個內部的政治權力區分，誰上台，方方面面它都會有很重要的關係。
主持人：就是房地產市場在中國的經濟領域裡頭占有的地位太大，比重太高了。
陳志飛：是。我們上次做節目，杰森我覺得總結得很好，就是這個大花園中，房地產是唯一的一朵鮮花，別的現在已經都萎縮了，煙草這麼賺錢的產業，現在也投資房地產，化工、機械都投資，鋼鐵都投資房地產，這已經是一種處於畸形的狀態。
從經濟上來講，大家都認為這是一個泡沫，這個已經無庸置疑了，因為從一些客觀的數據來說，比如說房產價格對收入，美國平均是14%，我們買房子可能都是比這個，兩口子的收入乘以4，然後我們買這麼一個房子，80萬、70萬；中國現在達到了27%，這是很高的，我看到這個數據，在北京這個地方，這絕對是扭曲的。
主持人：高過正常國家的6、7倍了。
陳志飛：對。另外一個從美國房產它的理論上來看的話，一個影響樓市價格很重要的因素，就是它的樓市價格相對於房租，因為這是另外一個可以選擇的渠道，為什麼一定要買房子？可以選房租嘛！中國達到的比率也是世界平均水平的2倍，這個畸形扭曲的比美國還是要厲害得很多。
（待續）
（據新唐人電視台《熱點互動》節目錄音整理）
視頻：【熱點互動】中國房地產市場何去何從（上）
視頻：【熱點互動】中國房地產市場何去何從（下）
