【大紀元2011年01月06日訊】(大紀元記者張東光編譯報導)波士頓後灣62層地標約翰．漢考克大廈(John Hancock Tower)近期以9.3億美元拍出，持有18個月的業主–諾曼地房產合夥公司與五英里資本合夥公司的成本僅6億6,060萬美元。

據《紐約時報》報導，漢考克大廈是2008年金融風暴後第一個陷入經營危機的摩天大樓。這起交易反映，商用房地產市場已轉為樂觀，價格逐漸回升，投資人正找尋孳息高的房產好標的。諾曼地合夥人溫特沃斯(Finn Wentworth)說:「這座地標已劃上傳奇性的休止符」，「它是房地產知識與資本運用的結合。」

據報導，2008年這兩家合夥公司冒險地購買了漢考克大廈的夾層債務(mezzanine debt，債權順位優於股票但排在銀行貸款之後，但利率較高)，他們的如意算盤是:如果業主違約，他們將透過法拍控制整個產權。當時，沒有人知道這個計劃會不會成功，也不知道這棟建物值多少錢。現在，這個策略已成為其他商用不動產交易的典範。

2009年，漢考克大廈的業主百老匯合夥次順位債務違約4億7,210萬美元，諾曼地與五英里資本從雷曼兄弟、蘇格蘭皇家銀行、格林威治資本手上以折價70%的價格買了2億美元的夾層債務。

2009年3月31日的法拍中，他們是唯一的競標者，只出價4,000萬美元便取得了第一順位的抵押債權。

諾曼地合夥法人股東Allen & Overy代表奧謝說:「這是一個相當大膽的動作，但風險已經計算過了」，「當資產價格回穩時，他們就賺到了。」

不過，並非所有這樣的策略都會成功。去年，波斯廣場資本管理(PSCM)的艾克曼與溫斯洛普房產信託的艾緒納雖然以4,500萬美元的代價取得了斯泰弗森特城(Stuyvesant Town)及彼得庫珀村(Peter Cooper Village)3億美元次順位債，但卻未能取得控制權。

法院命令艾克曼在法拍之前必須償還第一順位抵押債務30億美元。因此，目前這個擁有11,200棟公寓的產權仍被第一順位債權人CW資本所控制。

據報導，波士頓地標漢考克大廈建於1975年，見證過無數次房地產的起起落落。2003年，約翰．漢考克與美商加拿大宏利(Manulife)金融保險公司以9億2,680萬美元出售這棟大樓給BCP合夥公司創辦人萊文瑟爾。

3年之後，商用不動產市場牛氣沖天，外資、退休基金、保險公司爭相搶購，華爾街也將商用抵押貸款包裝成證券出售，讓業主有更多的資金擴充信用，有的買家因此將貸款成數拉高至80%，導致夾層債(或次順位債)規模不斷膨脹。

在房市高峰的2006年12月，百老匯合夥的創辦人羅勒以34億美元買下漢考克大廈與其他9個房產，但82%的資金全數舉債。這個交易讓漢考克大廈及其停車場的價值竄升到13.5億美元，是2003年的兩倍。

2008年9月雷曼兄弟引爆金融風暴後，波士頓的房價崩跌1/3。2009年春天，諾曼地與五英里資本取得漢考克大廈後，花了4,000萬美元進行內外整修，同時降低原承租戶的租金。5月份取得重大成績:貝恩資本(Bain Capital)簽約租下7個樓層。

溫特沃斯說:「除了善於操作槓桿投資外」，「我們也創造了舊大廈的新價值。」去年10月，他們將漢考克大廈拿到市場拍賣，波士頓地產(Boston Properties)得標，同意付出2億2,895萬美元，並概括承受6億4,050萬美元的抵押債務。