【大紀元2011年01月02日訊】（大紀元記者李麗加拿大蒙特利爾編譯報導）擁有房產越多、收租越多也許看來是財富的積累，但是如果管理不當也可能會使人陷入資金不良循環。下面是《全國郵報》知名金融記者阿勒安特克（ANDREW ALLENTUCK）報導的一樁個人理財個案。
　　
根據報導，一對居住在溫哥華的夫婦赫伯和瓦爾年齡分別為54和49歲。夫婦倆同是建築業內人士，有著自己的家庭生意，多年來以建房賣房為生。他們現在有四幢房產：他們價值70萬加元的主要居所，內有一出租套房（月租收入775元）；在滑雪聖地的價值45萬加元的別墅，已出租（每年出租收入4,800元）；一幢價值28加元的位於溫哥華郊區的出租鎮屋（月租收入524元）；價值17.5萬加元的在墨西哥的一套未完成房屋。而他們名下的其他資產則只有1.5萬加元的註冊退休儲蓄計畫和8.1萬加幣現金。
　　
這四幢房產的總市場估價為160.5萬加元。他們的債務包括565,000加元的授信額度和204,000加元的抵押貸款，總共759,000加元。雖然他們房地產的淨資產為836,000加元，但是他們必須在稅前每月總收入13,725加元的基礎上支付欠款。其中很大一部分的收入用來支付利息了。赫伯日漸嚴重的背痛將會限制他的工作量，而利率則終就會增長，這會迫使他們為貸款支付更多的利息。
　　
夫婦倆憂慮的是應如何管理他們的資產和債務，使他們能夠留給三個成年的孩子更多的錢。為此，他們諮詢了家庭理財顧問。夫婦倆的目標是減輕他們的債務並增加其承受的利率上升的壓力。這個理財顧問莫蘭（Derek Moran）提出了一個五年計畫，按照計畫，夫妻倆在五年之後應該可以為自己的退休積攢資產。

五年計畫

在第1年（2011年）出售價值45萬加元的別墅來償還債務。該物業每年產生4,800加元的租金，卻要繳納4,100加元的稅和其他費用，並且還要支付13,500加元的按揭利息。這幢房屋一年帶來的的財產損失近萬元。
　　
在 第2年（2012年），別墅已經出售。夫婦倆應分期償還餘下的房子貸款，以便在第6年的時候將它支付完畢。
　　
在第3年（2013年），他們可以按市價出售在墨西哥的房子。這項投資是他們不了解當地房市投資的失誤。但至少這項投資損失可能從別項收入中賺回。
　　
在第4年（2014年）的時候，他們可以用餘下的房產的進賬來積攢他們金融資產。假定赫伯將在60歲時退休。如果屆時他不能再從事建築工作，他可以想法找一個辦公室工作。

到了第5年（2015年），赫伯可以選擇在2016年退休或繼續工作，以維持家庭的現金流動和投資在加拿大退休金計畫的資產。如果赫伯選擇在65歲退休，這意味著他無需為提前取出退休金而支付賠償。

長遠打算

莫蘭認為，這樣的處理將給赫伯夫婦留下自住兼出租的房產，外加在溫哥華郊區出租的聯房。這樣赫伯夫婦大概稅前總收入將為每月7,300元，將足以支付貸款月付。如果利率升高，夫婦倆可以住進自家的地下室，而將主層樓出租大概每月2千元，這樣每月收入將增加1,225元，也足以支撐增加的貸款月付。
　　
按照莫蘭的計算，赫伯夫婦退休之後，從房產出租中得到的年收入將為15,588元到24,624元（住在地下室）之間。另外以2010年貨幣價值計算，他們也還將有兩份來自政府的老年保障計畫（OAS）年付款6,259元，加上加拿大養老金計畫（CPP）17,500元，另外投資收入大概2,400元，還有赫伯的工作退休金大約每年10,800元（沒考慮通貨膨脹）。這些收入的總額大概是58,800元，將是一筆不錯的退休收入了。如果赫伯搬到地下室，這筆稅前年收入金額將達到73,500元。
　　
莫蘭說，如果赫伯選擇在65歲退休，那最好不過了，按照每年2,400元的工資增長幅度，倆老屆時的退休金就更加充裕了。
　　
總的來說，莫蘭建議，需要解決的問題有兩方面，一是減低金融槓桿，減少地產投資；二是需要使用未來收入使資本多樣化，不僅限於出租房產，也可以考慮小心投資共同基金和債券等。