【大紀元2011年01月14日訊】（大紀元記者古惠珍編譯報導）想想建造一棟房屋是多麼複雜，建商從土地取得，設計施工，到銷售交屋，經過漫長的程序，才算大功告成，建商要能從中獲得利潤，總有一些不可告人的秘密。美國《智錢雜誌》（SmartMoney Magazine）提供建商不會告訴你的10件事，讓你降低購屋風險，保障你的權益。

1. 你的房子蓋在棉花糖上

許多地區因為人口成長和城市擴張，已沒有太多適合興建住宅的用地。達菲(John Duffy)和他的家人在科羅拉多州的高地牧場(Highlands Ranch)，買了一棟價值23萬4,000美元的房子，不久後，牆壁開始出現長長的裂縫，走廊開始和房子脫離。在要求建商做土質鑑定後，發現這塊土地是一個會發生隆起的危險地區。他們告上法院後，法院判決建商支付達菲54萬4000美元。

達菲家庭的遭遇並不是唯一個案。事實上，現在一些住家是興建在沒有安全保障的「膨脹土（Expansive soil）」上，遇下雨時，土壤就會膨脹起來。此個案常見嗎？根據專門從事房地產和建築缺陷訴訟的舊金山和聖地牙哥的卡塔拉諾律師事務所創辦人卡塔拉諾(Patrick Catalano)說，在南加州約百分之五十的住家是建築在膨脹土上。

談到劣質工程時，土壤並不是唯一的問題。 2007年10月，在加州拉荷雅(La Jolla)有4戶山坡住家的地基滑落，掩埋了在下面一條巷子的兩個住宅，滑坡損壞了111間房子。卡塔拉諾說，此情況中約有百分之二十的個案是房屋建商的錯，因為他們都是在房子興建完成後10年內發生滑坡的。

2.我會偷工減料

住在佛州坦帕（Tampa）的退休律師阿爾伯特（Jonathan Alpert）說，住宅建築工程一直存在著品質不合格的問題，而當今房屋市場慘跌和建築成本增加，更使此問題雪上加霜。在他處理過的個案中，曾發現建商偷工減料的情形，包括：沒有將屋頂密封，用兩英寸的混凝土板取代規定的四英寸混凝土板，還有污水管道連接到飲用水管等等。

在某些情況下，建商會省略建築法令所規定的步驟。在佛州薩拉索塔（Sarasota）有一個名為Turtle Rock的社區， 1998年有4戶人家在尋找屋內黴菌滋長的源頭時，意外發現了建商一些違法的地方，包括未安裝防颶風金屬固定片(Hurricane strap)，這是一種鋼片，功能是把木質的樑柱固定在一起，並固定在混凝土的地基上。

沒有安裝防颶風金屬固定片的房屋，如遇暴風雨，整個頂樓可能會被刮走。隔年，建商同意買回該4戶房子，並且願意維修此社區的其它12戶住家。

3.這是缺乏管理的行業

想想建築房屋是多麼複雜，如果建造的工法不正確，會有多麼嚴重的影響。因此你可能希望有嚴格的監督機構負責管理建商。根據州承包商發證機構全國協會（National Association of State Contractors Licensing Agencies）最近的調查，該協會的27個州會員中，只有18個州管理建商。而那些有管理的會員中，只有15個州種需要考試，只有13個州需要具備在職訓練的工作經驗。

但嚴格的管理須付出代價的。住宅建商全國協會（National Association of Home Builders）的副總裁助理古鐵雷斯（Carlos Gutierrez）表示，複雜的手續和遵守法規的問題會增加建屋的成本，使房價更高，這些成本不可避免的轉嫁到消費者身上。

雖然對此行業的一些管理是必要的，甚至是受歡迎的，但古鐵雷斯認為，當人民無法負擔得起買房費用這個全國性危機仍然繼續時，政府應該注意不要過度管理。

4.政府檢查員不會發現我偷工減料

加州利弗莫爾(Livermore)的民間房屋檢查員柯蒂斯（Max Curtis）表示，建商通常會問購屋的客戶說：「市政建設部門已經批准了你的住屋，為什麼你還需要僱用自己的檢查員？」

當然，新房子是需要經過政府檢查員檢查的，但基本上他只是看看房屋是否依法而建，住進房子是安全的，而不是建築品質是否良好。

有時，他們並沒有做好應盡的責任。有一次，柯蒂斯發現政府檢查員沒有檢查出來的缺失高達 64個項目，其中包括瓦斯熱水器缺乏通氣管（沒有通氣管可能會洩漏有毒的一氧化碳）。因此，不要完全依賴這政府檢查員，最好用你自己僱的人去檢查房屋。

5.你的保固可能毫無價值

許多房屋建商標榜10年保固，預防將來出現問題。但是，這些保固的範圍往往是很有限的，尤其是在第二年以後。這只是給人一種安全感的假象，例如：科羅拉多州丹佛市的購屋者保固條款有71個排除保固的項目，而且規定該房屋必須達到「不安全、不衛生、或無法居住」的程度，才可以認為是結構性瑕疵（Structural defect）而獲得賠償。

達拉斯（Dallas）律師安妮．斯塔克（Anne Stark）表示，保固最根本的問題是，建商承諾在房子有結構性的問題時，屋主將獲得保障，但這樣的條款太抽象，因為結構性瑕疵的給付，通常只限於災難性的缺陷。建商往往會說你已經擁有了一個很好的保固，但到第三年時，你突然醒來的，整個房子都有裂縫，你打電話到擔保公司，他們說：「對不起，這不是一個結構性的瑕疵。」

很多州都在尋求解決這個問題。例如德州在2003年建立了德州住宅建築委員會（Texas Residential Construction Commission），以幫助消費者不必經過訴訟而解決爭端。不管建商是否願意，該委員會都要求建商提供保固，且必須達到州標準的最低水平，因此即使建商破產，買方仍有額外的保護。

6.一旦交屋後別想再見到我

住在亞利桑那州格倫代爾(Glendale)的丹尼斯．伯頓（Denise Burton）和她的丈夫，在他們的新家交屋前，就知道房屋有問題，例如：房屋的牆壁後面沒有樑柱支撐，壁面歪斜。但是建商承諾，只要他們搬進來，這一切瑕疵都會修好，他們因為擔心失去低利率的優惠，便不顧一切進住。

不過建商並沒有兌現承諾。伯頓在四個月內，至少打十幾通電話給建商，並且寄信件和傳真，建商大多是不理她。在伯頓向州政府管理建商的部門投訴後，暫時吊銷建商的執照，建商花了一年時間，終於把房子修好。

事實上，蓋房子是一件很諷刺的事。在施工過程中，你迫不急待讓所有建築工人離開你的視線。一旦房子蓋好交屋了，你再怎麼使力也找不到建商。

7.仲裁條款暗藏玄機

幾乎每一個購屋合同中都隱藏這樣的條款：「建商和買方之間發生的任何爭端將提交仲裁決定。」大多數購屋者在合同上簽名，卻不知道他們正好放棄自己向法院控告建商的權利，當人們知道這意味著什麼時，已經太遲了。

仲裁條款有什麼問題呢？據建築業的律師說，首先，仲裁員不太可能像法院的陪審團一樣，對於一些故意的侵權行為判給三倍損害賠償金額（Treble damages），此外，儘管近年來仲裁費用明顯下降，但仍然昂貴。如果購屋者的索賠金額是75,000美元以下，申請費是375美元，如果是透過美國仲裁協會（American Arbitration Association）執行，須加上額外律師的費用。消費者可能會因為費用昂貴，索性放棄索賠。

此外，建商在仲裁中是「常客」，這意味著他們勝訴的機會更大。例如，每年建商可能要面對美國仲裁協會10至12次，相對的屋主只有1次。基於這個原因，一些建築業的律師建議使用退休法官或仲裁員來代替。

8.你買的房子不會像樣品屋一樣

人們很容易對建商展示的樣品屋留下深刻的印象。誰不愛華麗的窗簾和精美的裝潢？不幸的是，你買的房子可能和樣品屋不一樣。建商會利用設計的花招讓樣品屋更具吸引力，例如擺設縮小版的家具，使房間看起來更大。

住在維州春田市(Springfield)的瑪麗亞．羅．比安科(Maria Lo Bianco)，曾經擔任房屋行銷經理，她表示，如果房屋的前廳很小，就想辦法讓買家的視線遠離它，這樣他根本不會覺得它有多小，舉例來說，如果從前廳可看見餐廳，就在餐廳設計一個奇異色彩，而讓前廳色彩平淡樸素。

據《你的新房子》 (Your New House)的作者之一艾倫．菲爾德（Alan Fields）指出，建商用最好的燈光展示樣品書也是一種吸引人的技倆，但有些做法是完全騙人的，例如建商往往會在車道上種草，使草坪看起來更大。

建商兼專欄作家的提姆．卡特(Tim Carter) 建議，如果你認為你買的房子將和樣品屋一樣，你最好是寫在合同中。

9.燈具補助款是一場騙局

有些建商沒有安裝房子裡應有的每一項設備，而是以提供金錢補助來取代，讓你自己購買一些像是燈具或地毯的設備。這聽起來好像很合理，讓買方可以挑選他想要的東西。但是，許多建築商會利用補助作為出價策略，讓買方以為房屋總價下降而贏得合同

作家菲爾德和他的妻子在1990年購屋時，建商給了他們500美元作為自行購置燈具的補助。這聽起來很棒，直到他們走進了燈具店，才發現燈具的價格高出補助款很多，這對夫妻雖然選購了打折的燈具，但仍然花了補助款兩倍的金額。

10.獨家設計的房屋還是被複製

如果你是購買設計相同的屋村住宅（Tract house），你會發現鄰居的房子與你家很類似，這不足為奇。但是，如果你花錢請人專為你的房子做「獨一無二」的設計，你恐怕不希望這種情況發生。

美國建築師學會副總裁兼總法律顧問傑斯．蒂芬斯（Jay Stephens）說，如果建築師做一個獨特的設計並授權給建商，該設計只能用在一個特定建案上。如果有一天建商將該設計用於其它房屋，可能會侵犯著作權，此時有必要訴諸法律手段。

要防止獨家設計被複製是有可能的。如果屋主與建築師有簽訂合同，可以在合同中規定該設計不得再複製。