【大紀元9月2日訊】（大紀元記者張茹澳洲墨爾本編譯報導）Tracey和Jyoti夫婦1999年在墨爾本Northcote買了第一套住宅，當時花了$247,500。11年過去了，現在的房價已是今非昔比，而且在這期間他們也進行過裝修。Tracey和Jyoti想知道，現在自己的房子到底值多少錢。他們注意到不少鄰居傢都賣了好價錢，不知自己的房子比較起來怎麼樣。上面這個場景在日常生活中是再普遍不過的現象，每一套房子在交易之前首先要估價，那麼，在澳洲有哪些專業人士可以估價，他們的標準又是怎樣的呢？
據時代報報導，如果你只是想要賣房子，一般地產代理就會給你一個估價；而專業估算師，通常是由銀行聘請，他們出於貸款的目的對房子進行評估。現在越來越多的房主都喜歡採用估價師第三方的意見來確定合理的售價。
地產代理的估價只是「大概的評估」，而估價師的估價則具有法律效力。除此之外，他們的估價方法有什麼不同？我們還是以上面的例子做說明，看看地產代理和估價師分別是如何對房子進行估價的。
在拜訪Tracey他們傢之前，地產公司Nelson Alexander的Michael Fry先生顯然做足了功課，他帶來了好幾頁紙花花綠綠的銷售數據。在Northcote賣房子已有好幾年的經驗，Fry先生只要在屋裏屋外轉一轉，就知道這套房子很符合買家的需要：綠樹成蔭的街道，靠近公共交通和公園，受人歡迎的古典式外觀，開放式的客廳，通風良好，三閒大臥室，兩個現代化的浴室，帶娛樂區的寬敞後院。
這樣的物業適合廣泛的人群，從年輕家庭到退休人士，或是白領夫婦，而且房子還做了綠色環保評估，安裝了雨水罐，這一點很合當地買傢的心意。「總之，這套物業有很多長處，在潛在的買家中會有強勁的需求。」Fry先生說。
WBP物業集團的估價師Sjouke Price先生則是採用了不同的方式估價。他說，在City近郊，土地的價值構成物業價值的80%。因此，評估土地面積、地點、周圍的設施非常重要。土地的任何問題，比如說不正確的頭銜或者不合法的建築，在估算師的評估中都是不可忽略的部分，「它們可能會導致幾萬元的麻煩。」
在Price先生到來之前，他也是做了充份的準備工作，周圍的火車、電車、甚至步行幾分鐘就能到達購物中心，他都瞭如指掌。街道整齊有秩，物業本身也保養得很好，但如果想裝修的話，依然有很大的空間。
估算師的估價具有法律效力的，因此最終的估價報告必須要與三套物業相比，一個是類似的物業；一個是明顯更好的物業，以便給估價制定上限，最後一個是較次的物業，以確定價格的下限。「我們必須考慮到最壞的情形，比如說因資金困難，物業被法拍。」Price先生說。
剛巧街對面的一套物業最近賣掉了，由於房子本身不值什麼錢，售價幾乎等同土地價格，這就給了Price先生很好的參照，以此算出每平米土地的價格。然後，在這個基礎上進行調整，加上房子的價格。「與同類物業相比太重要了。」Price先生說。
那麼這套物業值多少錢呢？
通常人們認為地產代理的估價偏高，估算師的估價偏低，而業主的期望值居中。然而，這個案例是個例外。
地產代理Michael Fry先生到房子這兒看一看就給出了估價，他的估計是根據對該區的瞭解，以及近期周圍物業的銷售價格，基於此，他認為這套物業的估價在$800,000上下，以$750,000萬至$830,000萬的價格投放市場是沒有問題的。
Price先生的估價出來的就晚一些，他先花了幾個小時發電子郵件，核查土地的情況，他的估價在$825,000至$875,000之間，其中土地的價格佔了$700,000。
對於Tracey和Jyoti夫婦來說，他們認為房子的價格應該再高一些，但很高興這個區的土地這麼值錢，他們特別滿意估算師的估價不僅給了他們一個價格，而且還告訴他們這個價格是如何得出的。「我們以後賣房子心裡就有數了」，「400元的估價費花得值。」
估算師的估價意味Tracey和Jyoti夫婦可以以此為依據，從銀行貸款出來，這就是人們常比喻的把房子當作取款機，「我們可以把錢抽出來再買一套投資房或是買些股票，就像那些有錢人那樣積累財富。」
當然，他們也明白，估價與拍賣的成交價還是兩回事，「最後的價格還是取決於買家在拍賣當天準備出多少錢。」
估價時地產代理看什麼
1. 與當地的其它物業售價相比
2. 街景以及地段（附近公共交通、購物和其它設施的情況）
3. 物業是否具有買家喜歡的特徵
估價時估價師看什麼
1. 與鄰近地區的物業售價相比
2. 街景以及地段（附近公共交通、購物和其它設施的情況）
3. 物業是否具有裝修或開發的潛力
