【大紀元8月19日訊】在中國的GDP超越日本，正式成為世界第二大經濟體之際，美國國家經濟研究局刊登了一篇分析文章 (NBER Working Paper #16189)，深入研究近年中國各大城市的房屋市場的變動與原因。筆者在此將此文章的主要分析結論作一介紹，也同時比較中國與美國房市泡沫現象的異同。

考慮房屋的品質不變的情況下，中國主要的35個城市現在的平均房價是十年前的2.75倍，也就是說十年前10萬人民幣的房子現在變成27.5萬。根據 Case Schiller房價指數，在美國房市泡沫的頂峰2006年，10大城市的房市價格是1997年的2.85倍，從2006年泡沫開始破滅到2009年房市探底，房價下跌了33%。

另外，該文章根據過去七年在北京的住宅土地標售資料，計算出北京的土地價格，從2003年以來上漲了八倍，從2007年也增加了三倍。土地價格佔整個房價的比重，也從2003到2007年的35%增加到2008至2010年的60%。

單單看房價的上漲，還不足以證明房價是否有泡沫，是否嚴重偏離其合理價位。一般房地產專家則用房價房租比例來做衡量標準。所謂的房價房租比例 (Price-to-Rent Ratio) 是將購買房屋的價格除以該房屋預估的一年租金收入。租金收入可以看作是這個房屋資產的長期創造現金流入的能力，所以是衡量資產合理價位的指標之一。如果這個比例過高，代表房子的現行市價高於其長期合理價位，這樣的價位將無法持續下去，遲早有一天，這個比例會回歸其長期平均值。

以美國作為例子，過去15年美國的全國平均房價房租比例是16.9。而舊金山的15年平均值是27.4，在2005年的房地產泡沫巔峰之際，舊金山的房價房租比例高達40.4，在2009年泡沫破滅後，其數值成了28.4，房價房租比例下跌了30%。洛杉磯15年平均值是16，在2005年泡沫上升成了27.4，到了2009年泡沫破滅後則跌到了15.5。賭城拉斯維加斯其15年平均值是18.9，在2005年則升到了31.8，到了2009年則跌到了13.9。芝加哥15年平均值是18.3，在2005年升到了24.3，在2009年則跌到了15.9。

或許美國的資料不能代表中國的合理長期平均值，我們還是來看一看中國的房價房租比例。北京的房價房租比例，從2007年第一季的26.4，狂升到2010年第一季的45.9，上海則從2007年第一季的32.7上漲到2010年第一季的45.5，杭州則從2007年的31.8暴漲到2010年的65.5，其他幾個主要都市：成都、天津、武漢、西安在過去三年的比例都經歷了大幅上漲，只有武漢目前是唯一一個房價房租比例低於30的大城市。總而言之，中國房市泡沫的破滅是無可避免的，在此奉勸中國人能儘早從房地產投機遊戲中脫身的就儘早脫身，以後就太晚了。

此文章還提到一個有趣的發現，他們發現在中國所有129家中央級的國營企業中，有94家擁有或控制房地產開發商子公司，其中有14家房地產開發商，在過去幾年有參與北京土地的標售購買活動。總計中央國營企業標下北京土地開發總面積的23%，地方國營企業則標下總面積的36%，其餘的44%則被非國營企業開發商所標下。最重要的是，證據指出，相對於其他非國營開發商的成功標價，中央國營開發商購買的土地價格，竟然顯著的高出其他同質土地達27%，為什麼呢？答案是一句話：「上下交相賊。」賣土地的地方政府賺了國營企業的錢，而中央國營企業高價買單也不在乎，因為他們有特權可以取得國營銀行低成本的貸款，以後如果土地開發虧損了，大不了就跟國營銀行賴賬，反正最後都是要用全民納稅人的錢來彌補這筆濫帳，大家都是吃公家飯的，誰虧還不是都一樣，做不好也沒有媒體來監督，也沒有選舉制度來淘汰，何樂而不為？

套用中國著名的詩詞：「滾滾長江東逝水，浪花滔盡英雄。是非成敗轉頭空，青山依舊在，幾度夕陽紅？」現今中國則是「滾滾長江東逝水，浪花滔盡投機。股房泡沫轉頭空，青山已不在，幾度夕陽紅？」

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