【大紀元7月9日訊】（大紀元記者林森報導）全美的商業房地產市場屬於借債過度。預計在未來幾年每年大約有3300億商業債到償還期，其中許多將很難找到替代債券，因為房市價值縮水，而且借貸者採用更為保守的信價比(loan-to-value ratios)。而市場去槓桿化(deleverage)過程將需要注入新的巨額資本。

今存在的嚴重的供需失衡狀態，僅有少量的產品應對超常的需求。高淨資產的國內投資個人和家庭在過去的兩年裡主導著市場，但如今遇到了越來越多重返商業不動產市場的機構資本的挑戰。還有，在今天的市場，外國投資是隨處可見，外國高淨資產投資人也以1980年代以來不曾見過的數目出現。

高築壁壘 限制外國投資不動產

紐約 REBNY商業地產部副總裁克納卡爾(Robert Knakal)表示，外資對美國房地產的投資被1980年通過的《不動產外資稅法》，簡稱為「FIRPTA」，給限制住了。此法對投資美國房地產的外國資本(相對於投資美國其他產業的外國資本) 不公平地設置了過高的稅賦壁壘，他認為FIRPTA也是非美籍投資人更多投資美國房地產的主要障礙。

當時FIRPTA立法是擔心外國資本對美國農用土地的控制，而要求做美國不動產生意而盈利的外國人必須交納比他們做其他種類財產投資生意更高的稅。

此手續增加了可觀的行政負擔，不僅僅是針對在美國從事不動產交易的外國人，而且對不動產購買者也是如此。FIRPTA還要求外國投資者在售出不動產的當年年末交納所得稅。

FIRPTA歧視性政策

對FIRPTA支持呼聲較高的是在1980年代中期，當日本投資者在紐約市積極收購地標性建築的時候，最為著名的是洛克菲勒中心。

克納卡爾表示，這種擔心沒什麼基礎。在美國，外國人擁有的不動產往往是由美國公司經營管理、租賃、提供服務，並向當地政府納稅。這些外國投資人的律師也往往是美國的律師事務所，就像他們的房產保險是由美國的保險公司擔保一樣。

正因FIRPTA，相對於其他種類財產投資交易後毋須交納所得稅，外國人投資不動產正遭到歧視性政策。克納卡爾建議，國會立法機構應儘快廢除或修改 FIRPTA。

提案《不動產復興法案》做修正

今年一月，眾議院提案4539號，即2010年《不動產復興法案》(the Real Estate Revitalization Act of 2010 “RERA”)提交國會以修正FIRPTA。這項提案旨在降低美國不動產的外資投資壁壘，為糾正不動產投資遭受的不公平待遇(相對於其他資產投資種類)跨出一大步。使不動產業主在最急需的時候在世界範圍尋求所需資金。

《不動產復興法案》將廢除《不動產外資稅法》中的「美國不動產控股公司」(U.S. Real Property Holding Corporation)條款，並將不動產投資壟斷企業的對外國股東的資本盈利分紅定為一般性盈利。它也將不動產投資壟斷企業的資產變現分配定為一般性盈利，只要分紅超過外國投資人的股份基數。

在《不動產復興法案》下，不動產投資壟斷企業的股份和其他不動產控股公司將不再屬於美國不動產行業，因而消除了對不動產投資的部分歧視。《不動產外資稅法》還將繼續對投資美國不動產的直接外國資本盈利徵稅。

克納卡爾建議認為，與全球合作美國贏多輸少。技術的進步改變了世界商業的運營模式。合作則有利可圖。雖然美國總體的經濟增長並不依賴於外國對不動產的投資，但通過廢除或修改《不動產外資稅法》，房地產市場將會顯著增強。因為這會將外國人投資不動產行業拉回到同其他投資領域相等的地位。◇ (//www.dajiyuan.com)