【大紀元7月27日訊】(大紀元記者張茹澳洲墨爾本編譯報導)今年早些時候，Metropole Properties的創始人亞德尼（Michael Yardney）預測說，到2020年，澳洲各省會城市的中間房價將達到100萬。這一看上去不可思議的論斷曾在地產界引發一番爭論。

澳洲物業監督(Australian Property Monitors)的經濟學家貝爾（Matthew Bel）表示，這決不是一個可笑的臆測，根據經濟數據分析這是完全有可能發生的，特別是在比較大的省會城市。

貝爾說：「如果悉尼的房價每年只漲5.5%，那麼10年後，中間房價就會突破100萬。在墨爾本，10年裏房價也只需每年增長6.2%，就能使中間房價達到100萬。如果澳洲經濟發展穩定，10年後若有哪個省會城市的中間房價低於100萬，那倒是非常奇怪的事情。別忘了，如果收入和房價同步增長，負擔能力不會有明顯的變化。」他說從長期來看，房價增長的幅度應該與經濟在同一水平上。物業價格增長可能在每年6%左右，這包括3.5%的國內生產總值和2.5%的通貨膨脹率。

亞德尼表示，未來10年房價的走勢將和過去10年差不多。因為其基本要素很相似。「在過去10年內我們有過經濟衰退，有過9.11事件；我們去參加戰爭；我們更換政府以及利率時高時低等；結果除了悉尼外，所有的省會城市的房價都翻番了。我認為在未來10年裡同樣的要素將繼續推動房價上漲，所以到2020年底中間房價突破100萬是非常可能的。」他說。

Wakelin物業諮詢的主管維克琳（Monique Wakelin）說，投資物業的價格增長通常是在通貨膨脹率的基礎上再加5%-7%，這就意味著在10年或更短的時間內，中間房價突破7位數大關是肯定的。

維克琳曾因對房價預測太樂觀而被嘲笑過。她說：「7年前我為一些商業首腦人士做演講，我說，5-10年內墨爾本市區的公寓房價將漲到50萬元，而那時的價格是17.5萬至25萬元。我的話音剛落馬上就引發一陣大笑，當時房間裏有200人，沒有一個不笑話我的。但事實上，價格漲得比我們預想得還要快。最近，那位主辦人又給我打電話說，這一次我們誰也不敢再笑你了。」

維克琳表示：「現在我要說的是，目前墨爾本或悉尼市區50萬的公寓，在7-10年內會漲到100萬元。」

什麼因素將房價推高？

決定房價的主要因素就是供給與需求的關係。Plan B Wealth的物業諮詢經理摩爾（Simon Moore）說，目前房地產市場供應不足的問題值得好好解決了，正是由於這個原因才使房價以超過通貨膨脹率的速度增長。

「未來10年由新移民帶來的需求會成為房價上漲的主要因素，如果人口增長的預期是正確的，從長期來看，房價會在需求的推動下不斷上漲。」

亞德尼也同意這一說法，價格歸根結底是供給與需求的關係，也就是為什麼澳洲某些地區的房價會衝到7位數。亞德尼說：「澳洲有幾百萬公頃的土地是一錢不值的，沒有人願意住在澳洲的中部，沒有人願意住在沙漠，相反，靠近海邊、靠近主要大城市的CBD、靠近公共交通和居民設施的地方總是供不應求。」

WBP Property的執行總裁帕布斯特（Pabst）認為，房價達到7位數是由很多因素造成的。他說：「我們現在的人口增長速度是幾十年裡最快的，這無疑會提升住房的需求，我們的城市規劃也不可能一下子延伸得太遠，這就使得土地相對短缺，也會把房價推高。另外從供給來看，建房的速度總是跟不上需要。」

什麼因素將抑制房價上漲

就像供給和需求能推動房價上漲一樣，它們同樣是抑制房價的因素，但前提是目前的供應和需求水平發生巨大的變化。

亞德尼認為，供給過多會使房價增長脫離現在的軌道，但在不遠的將來不太容易看到這種景象出現。目前供應量嚴重不足，但在未來幾年也不可能很快追上，因為蓋房子不是一朝一夕的事情。

亞德尼還說，利率升高、經濟衰退以及失業率上升等因素短期之內都會影響到房價。

信貸放寬近10年來也是推動房價上漲的因素，現在買房時申請貸款很容易，有的甚至可以100%貸款，但物業諮詢經理摩爾說，這是不可能長久的，所以信貸緊縮將來可能會抑制房價上漲。「過去15年裏物業市場的繁榮是由低利率、低貸款和價值比率等因素造成的，即使收入不滿足條件的人也能申請到貸款，但這樣寬鬆的政策不會持續下去，這將對房地產市場產生抑制作用。」

經濟學家貝爾認為，負擔能力會成為阻礙房價上漲的主要因素。「如果房價的增長速度快過收入，而且貨幣的成本、利率保持不變，那麼相對來說人們就買不起房子。需求也許還在，但主要是針對能負擔得起的房子，如果這部份房屋的供應沒有上去的話，市場上的實際需求就降低了。」他說。

WBP Property的帕布斯特同意支付能力是個關鍵因素，他認為房價上漲的幅度可能超過收入，使得買房超出了很多人的能力範圍，從而使價格增長放緩。他說：「一旦中間房價進入55萬－60萬的價格區間，支付能力就會成為市場的死穴，使得其增長停滯。同樣的事情發生在2003年，儅悉尼的房價到達這一水平時，市場停止了，5年來價格沒有發生明顯變化。」

對投資者來說這意味著什麼？

對投資者來說，把眼光放在現有的投資上，在靠近傢的地方或者可控制的範圍內選擇投資物業比擔心房價是否達到7位數要更現實。

摩爾說，「預測總是充滿危險，也不可能完全準確。我會更關注每一套投資物業的個體表現，而不是市場總體的形勢。」

投資者們應該記住，房價在未來10年內會翻番，並不意味著他們的投資房價值就一定會翻番。

Wakelin物業諮詢公司的維克琳說：「不同的物業類型與不同的地點，房價漲幅有很大區別，所以選對投資的地點將來才會受益。增長的比率從來都不是線型的，有時是跳躍型的，最近幾年來差距開始加大，現在你要買投資房，都不說要買哪個區的，而是考慮到哪些街道才是投資的目標。」