(大紀元記者于恆新澤西編譯報導)莫里斯郡（Morris County）交納地稅的房地產在連續10年持續增值後，去年驟然貶值13億美元。全郡房地產總值近1020億美元，去年貶值1.2%，與全國房地產貶值幅度持平。這意味著當地政府不能通過地產增值而增加稅收資金。部份地區政府已經開始采裁員並縮減服務項目。

房價下降引發重新評估地稅申請激增

　　房價下降激起了部份鎮申請重新評估地產稅的高潮，2004年郡申請重估為800個，而2009年增為3180個。莫里斯郡聽證會已經將地產稅重估申請排期到12月。由於立法機構將地產稅增長設置在2%以內（學校註冊人數增加、養老金、醫療費用及債務和資產服務增加可以豁免），政府不得不進一步縮減開支。

　　自2000年以來，由於工作機會增加及房地產市場蓬勃發展，莫里斯郡地產絕大部份時間都是處於增值階段。即使在2008年以後，在華爾街動盪及全國經濟蕭條期間，莫里斯郡地產依然在增值。2008年當地房地產增值10億美元，2009年增值5億美元。但在本年度39個鎮資產評估中，30個鎮納稅的房地產出現貶值。部份市長表示他們將採取措施緩和房地產萎靡對當地政府收入的影響，其中包括對房屋重新估價，使其接近市場價值；緊縮預算、裁員及再發展區的創建。

　　沃頓市（Wharton）市長切格威登（William Chegwidden）兼任郡不動產協會代理主任，他表示，新的可納稅地產已經非常稀少，一些已被作為農場和保留地。新州對於水源使用、上下水系統及流水經過地建房有嚴格的管理。在 2000年，3163棟建築申請被批准；2007年降為908棟；在2010年前4個月，據新州建築協會統計，莫里斯郡只有109個建房申請。如果全年都持目前速率，本年度建房申請將少於500棟。與此同時，莫里斯郡正經歷著房價下降、地稅重估申請增加（由2004年的800個增為3180個）、法拍屋數量上升（由2004年298棟增為2008年468棟）的多重考驗。今年上半年法拍屋上升至523棟，比去年同期增長111%，鎮司法辦公室已經將法拍屋銷售時間表排到了今年12月。

重估房地資產以緩和地稅重估申請的增加

　　一些市鎮為了緩和地稅重估申請的增加，計劃對房地資產進行重新評估。沃頓市（Wharton）切格威登市長表示，由於舊有的房地產估價高於市場現價且差距太大，沃頓鎮（Wharton）去年進行了重新評估。莫里斯鎮市長羅森布什（Scott Rosenbush）表示當地今年也計劃對地產進行重估，以緩和地產稅重估申請的增加。本地重估申請在2009年為51個，今年漲為68個，而在過去10年中平均每年只有10個。莫里斯鎮地產評估公司評估員捨曼（Glen Sherman）參與了沃頓鎮及其他地區地產評估。他表示現有的估價與實際市場價值相差太大時，市鎮需要進行重估。他還說，在他進行評估的沃頓鎮、切斯特鎮 （Chester）和蒙德漢姆鎮（Mendhams），此差距太大導致地稅重估申請劇增，一旦重新評估結束，申請立刻減少。沃頓鎮去年申請重估為55個， 而今年只有10個。目前這些鎮重估後，大部份估價都有所下降，真正反映了目前市場價格。重估價值降低對售價影響不大，但地稅重估申請增加會影響鎮每年財政預算。

地產估價降低導致市鎮稅收下降

　　當蒙德漢姆鎮官員同意於去年9月進行重估時，他們發現自2005年重估後，當地稅率由每100美元稅率3.1美元降為1.29美元。而2008年地產價值驟降，至2009年底連續2年的下降，使鎮政府稅收減少10萬美元。羅森布什表示，自2001年重估以來，莫里斯郡地產稅重估申請劇增，尤其是商業地產主的申請，這使鎮不得不額外花費700萬美元。當估價下降，鎮將增加稅率以收集同等數量的金錢。但當部份預算花費增加時，政府不得不消減其它開支以維持收支平衡。

　　2010年莫里斯郡預算為3300萬美元，進行裁員17人、無薪休假及其他項目的消減。羅森布什還表示，鎮目前面臨著與2001年同樣的大量地稅重估申請，但現在沒有700萬美元的儲備資金歸還給房地產主。傑弗遜市長費爾特 （Russell Felter）表示，他們的鎮管理機構及主要財政官員已經看到了房市減緩的到來，並開始了一系列措施減少預算，其中包括裁員並與其他鎮共享服務。傑弗遜市目前每年進行重新評估，使估價與房市現價保持一直，並創造了5個再發展區。目前鎮沒有受「高地實行條例」（Highland Act）中嚴格的土地管理協議影響太大，這是由於本市已經被新州和當地郡作為適於公園用地及分水嶺。費爾特表示無論地產稅增限為多少，目前的現狀都還不錯。

　　切格威登和羅森布什都已經給州長克里斯蒂寫過信，表示支持地產稅增長設限的定義，但期望具有一定靈活性以緩衝通貨膨脹、醫療及養老金花費、房市下降及其他預算花費的影響。目前的限制雖然有一定赦免，但不允許全部赦免。麻薩諸塞州法律允許每3年進行一次地產重估。此法律是新州州長克里斯蒂設立地產稅增限的參考。此法1980年經濟增長時開始生效，結合地產稅重估，麻州地產稅自2000年至2007年各地地產稅增幅47.9%，平均每年6.8%。
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