【大紀元6月24日訊】（大紀元記者葉淑貞綜合編譯）全美房地產經紀商協會（NAR）上月公佈，四月份成屋銷售月增率7.6%，優於經濟學家預期的5.5%，創去年11月以來最佳銷售紀錄。但專家提醒，請不要被這個假象迷惑，誤以為美國房市已經復甦了。

果不其然，22日公布的五月份成屋銷售，比四月份下降了2.2%。隔日，聯邦商務部又公布，五月份新屋銷量比四月份下降了32.7%，顯示購屋退稅優惠結束後，購屋狂潮快速退去。

據《財富雜誌》報導，紐約大學的史丹商業學院的經濟學及管理學教授福迪(Joseph Foudy)表示，信貸危機以來，四月份首次出現人為的買氣暴增，這人為的利多也在該月到期。他預期，下半年經濟與房價將轉趨遲緩，最好的狀況是未來幾個月走平，而商用不動產「將出現明顯的下滑」。

專家提醒，未來的購屋者，尤其是那些受到誘惑，再度想靠投資房地產致富的人，應該小心翼翼進行，因為房市復甦的重要障礙仍然存在，而這主要是在供給面。除非餘屋數量開始縮減，否則房價仍然可能再度下滑。

聯邦利多退場

據統計，四月份的購屋者中，首購族占去一半。除了首購退稅的誘因之外，聯準會提供史上超低利率也是重要因素。然而，聯準會1.25萬億(或兆)美元的住房抵押貸款證券購買計劃近期已經退場。聯邦住房局(FHA)局長史蒂文斯(David Stevens)在抵押貸款銀行家協會演講說:「這個市場完全是由聯邦政府伸出援手救起來的。」他說，住房局正緊縮貸放，許多買屋者可能會借不到錢。

樂觀者認為，由於歐債問題難解，貸款抵押利率仍可能維持在低水位。但低利率恐怕也難獨撐大局。押貸款銀行家協會說，儘管30年平均貸款利率現在徘徊在4.8﹪左右，但近期申請抵押貸款購屋者的人數已大幅下滑27﹪，與1997年5月份的冷清景況不相上下。

此外，如果美國失業率居高不下，或者民眾所得原地踏步，房價就不可能上升，歐洲問題還可能使房價更加不穩。一旦房價下跌，又將衝擊消費者信心，這不是一個好的復甦循環的開始。

歐債問題Libor利率竄升

花旗最近估計，歐債危機讓Libor這個銀行間拆借指標利率一直竄升，在未來幾個月之內可能會再升高1%。

據報導，與Libor利率連動債務融資大約370萬億(或兆)美元，包括消費者信用卡、房貸、學貸、中小企業貸款、可調整利率抵押貸款，以及信用交換(credit swaps)等的衍生性金融工具。Libor的上升，對於可調整利率的抵押貸款來說，將意味著較高的利率。更重要的是，它可能升高早已陷入泥沼之中的消費者之債務負擔、令他們減少支出，且可能讓抵押貸款的違約進一步增加。

餘屋630萬戶仍低估

目前抵押貸款的違約率已超過10%，其中主要固定利率貸款的優質房貸違約佔37﹪，違約已不再只是次級房貸的專利了。信評機構穆迪(Moody’s)預測，今年法拍屋將超過190萬戶，2011年還會增加100萬法拍戶，這對目前已有630萬餘屋的美國房市無異雪上加霜。

事實上，市場的違約戶數被低估，因為銀行將許多房子握在手上待價而沽，或者因為聯邦政府的住房可承擔修改計劃（Home Affordable Modification Program），讓許多房貸違約的房屋得以隱藏。LPS Applied Analytics估計，銀行法拍存貨目前大約有110萬戶，另有480萬戶將遭到法拍的命運。在某一個時點，這些法拍屋將流入市場，進一步衝擊房價。

這還不打緊，許多一般住戶也突然想賣房子了。據全美房地產經紀商協會報導，到市場求售的一般成屋數量快速增加，估計目前已超過400萬戶，大大超出需求的胃納量。NAR的首席經濟學家于恩(Lawrence Yun)認為，這些新增的餘屋不利房市的健康發展。

據房地產交易網站Zillow調查，如果房市稍有起色的話，7﹪的屋主很可能在未來12個月嘗試出售他們的房子。如果所有這7﹪的屋主都到市場拋售的話，就等於餘屋會多出530萬戶，這個數字將超過去年成屋銷售總量，購屋者小心為妙。

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