【大紀元5月28日訊】【大紀元5月28日訊】(大紀元記者孫晴美國舊金山灣區苗比達市採訪報導) 法拍屋雷達（foreclosureradar）公司的總裁肖恩‧奧圖22日在大紀元主辦的「2010房地產投資大展」上表示，大量數據表明目前的地產市場表現是過去兩年政府一系列政策干預的結果，房地產市場離真正意義上的回春還有差距。他認為加州的房地產市場需要在未來5年慢慢消化大量積壓的法拍屋。

政策干預推遲市場修正

法拍屋雷達（foreclosureradar）公司的統計數據表示，在這一波經濟危機之初的 2007年，法拍屋數量持續升高，但是隨著危機加深，到2008年下半年之後，待售的法拍屋（foreclosure）及銀拍屋（REO）數量反倒開始下降，直到2009年底之後大家普遍認為市場已開始復甦時又開始有所回升。

奧圖表示，待售法拍屋數量的曲線浮動與政府救市政策的進場與退出時間吻合。待售的法拍屋及銀拍屋數量下降從聯邦政府2008年下半年推出首次購房優惠時開始，在2008年9月初美國政府接管瀕臨破產的房利美和房地美之後下降更為顯著。之後聯儲局亦宣佈購買按揭抵押證券(MBS)，進一步為貸款市場提供流動性。加州也推出了SB1137法案，並推出購屋退稅。

在各項政策吸引市場買氣的同時，政府另一方面通過修改銀行賬目法規使銀行無需以下滑後的市場價格將貸款以呆賬處理，從而避免賬目出現大批虧損，因此也造成銀行將大量回收的房屋（REO）積壓在手中，而市場上待售房屋數量較低。雖然這一波經濟危機造成的法拍屋數量遠高於90年代，但各項政策都導致房價修正幅度反而不及當年。

未來加州市場走勢

最近加州一些城市重現買屋競標現象，令民眾感覺市場已觸底並強勁反彈。奧圖認為，這僅僅是政策干預推遲了市場的修正。他表示，數據顯示仍有大批屋主由於失業或房屋資不抵債等各項原因停止支付抵押貸款，法拍屋和銀拍屋還在大量的積壓，隨著購屋退稅等優惠政策退場、買氣下滑，市場還應有繼續修正的空間。

此外，奧圖也特別提醒，政府救市政策未來走向可能偏重資助較低額的抵押貸款。高價屋及高價屋集中地區在未來幾年將面臨較大風險，可能成為重災區。

但另一方面，奧圖對於部份人士一味看衰地產市場走勢表示不同意見。他認為，雖然大量積壓的法拍屋會在未來幾年對房價反彈持續造成壓力，但是政府救市投入的大量資金最終將導致通貨膨脹，由此帶來的收入增加會漸漸將地產價格推升，從另一方向解決目前大批屋主房屋價格低於貸款欠額的窘境。

投資與購屋策略建議

對於購買投資房屋的人士，奧圖認為未來數年投資不可寄望於房屋升值。如果有合理的現金收入，可以考慮投資出租房。此外，他建議仍可嚐試法拍屋翻新倒賣（flipping），但他提醒購買法拍屋的利潤空間已經下降，但風險依舊，從事翻新倒賣需要獨到的眼光和經驗，而且出手要快，不要貪多造成積壓，容易因為突發事件造成資金週轉不靈。

對於購買資助房屋的買家，奧圖表示當前的利率仍在歷史低點，買家如果看到中意的房子，不妨趁此機會鎖定30年固定利率的貸款，從長遠來講一定是抵抗通脹的。但他也說，如果只住幾年又要換房重新貸款，也許就不太划算。

法拍屋雷達公司的主要業務是蒐集進入法拍程序各個階段的房屋數據，註冊用戶則可以支付50美元的月費查詢這些信息。該公司從加州房地產市場的法拍屋統計開始，目前已將市場拓展到西海岸華盛頓州、俄勒岡州、內華達州以及亞利桑那州。 ◇

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