【大紀元5月23日訊】(大紀元記者楊少玉舊金山灣區苗必達市報導)詭譎房市究竟何時觸底？被主流社會譽為投資大師的布魯斯‧諾瑞斯（Bruce Norris）在「2010房地產投資大展」座談會中表示，今年短售屋和銀拍屋還會增加，而高價屋將是下一波法拍屋重災區，3千棟高標屋在Riverside法拍幾呼之欲出。

諾瑞斯為「2010房地產投資大展」座談會主講嘉賓，在諾瑞斯的演講中塞爆了慕名而來的矽谷投資客，不僅座無虛席，連站票都一位難求。

諾瑞斯說，政府救房市一直下猛藥，一個方案不靈光，60天後就推出更慷慨的方案，包括法拍轉讓契約 ( deed-in-lieu foreclosure)、leaseback （售後回租）、短售屋（short sale）、銀行付錢給法拍屋主以避免屋主破壞房屋（Cash for keys）等紛紛出籠，造成許多屋主以拖字訣繼續等待政府再釋出更大利多。此外，許多屋主在律師的協助下尋求法律漏洞來規避房貸，造成法拍的程序拉長。

最荒謬的是，有15%至20%的法拍屋主因為不付房貸，反而把錢額外花在消費支出上，造成消費支出增加的假榮景。諾瑞斯說：「看電視就知道，玩樸克牌的人變多了。」

諾瑞斯說，有的法拍屋主沒錢交房貸後，任憑草地枯黃數個月，但得到銀行修改房貸（loan modification）後開始對草地澆水了，鄰居詢問錢從何來？屋主說：「只要幾個月不付房貸就可以修改房貸了。」諾瑞斯說，八成的修改房貸多在降低利率，降低本金的情況只佔13%；而屋主因此承諾繼續待在原屋裡，也使房地產的動態活力大受影響。而貸款利率因為政府的干預，也一直錯誤的維持在低水平。

諾瑞斯說，健康的房市應該只有5%的法拍屋，但目前法拍的比例卻是歷史新高，南加Riverside/San Bernardino縣則以高達八成的法拍屋，居全加州之冠。

諾瑞斯指出，房貸拖欠比率從2005年的0.6%，到2009年狂增到將近10%，但法拍屋比例卻從07年的4%只微增至09年的6%，甚至還略微拉回，房市存貨量不再真實反映實際上待售屋的數量，造成一種法拍屋減少的假象。

而在政府的干預下，房貸拖欠不再被定義為法拍。例如，和2007,2008年相比，2009年拖欠6個月房貸的屋主尚未進入法拍的比率是2007年的一倍，銀行實際上應破產卻裝成盈利的假象。

那麼，2010和2009年有什麼差別？諾瑞斯說，美國住房與城市發展部(Department of Housing and Urban Development, 簡稱HUD)將成為最大的銀拍屋賣主，這是由於加州到2009年擁有最多的FHA貸款（即由政府擔保的銀行貸款）。

其次，從1981年到1995年間，全美住者有其屋比率約一直保持在64％左右，後來因政府在房市做多，使得全美擁有住屋者在2005年趨近70%，現在政策又趨向較低的容忍度。

諾瑞斯預測，高價屋將是下一波法拍屋重創區，以南加的Riverside縣為例，3千間超過3千呎的高價屋將在90天內邁進法拍程序。今年短售屋和銀拍屋還會增加，法拍屋拉低競標價的情況仍會持續。

此外，在90年代有六、七成的售屋者願意再購屋，至2008年的已銳減低於四成，使得有能力且有意願的買主非常缺乏。諾瑞斯認為，事實上政府在2005年至2007年的稅務優惠和貸款政策，根本是向未來「偷走」了購屋者。

那麼，房市究竟何時會觸底？諾瑞斯說，房市會反彈必須經由以下的原因：自然的人口遷徙、自然的家庭總數成長、自然的價格上漲吸引購屋者跟進、寬鬆的貸款政策、或政府的人口或特赦政策等。

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