1. 申請購房退稅是否有收入限制?

　　答：是的。對於2009年11月6日以後買房者，單身者調整後總收入（MAGI）不得超過12萬5千美元，申請聯合報稅的夫妻總共年收入不得 超過22萬5千美元。對於收入超過上限的單身及夫妻，購房退稅金額會相應減少，直至收入超過上限2萬美元，即單身收入達14萬5千美元而夫妻收入達24萬 5千美元後不再享受退稅。收入在二者之間時依收入成比例遞減。

　　2. 退稅延期後，收入上限也上調，調高後的上限是否用於以前的購房退稅？

　　答：不可以。新的收入上限只能適用於2009年11月6日以後購房者。在2009年1月1日至2009年11月6日買房者，購房退稅單身收入上限為7萬5千美元，夫妻聯合報稅者總收入不超過15萬美元。

　　3. 甚麼是調整後總收入？

　　答：調整後總收入（modified adjusted gross income, MAGI）是由美國國稅局定義的。納稅者首先要知道調整後淨收入（AGI）。AGI是一年總收入減去某些扣除後，但在減去各項扣除或個人赦免前計算出的收 入。在1040或1040A表中，AGI是第一頁最後及第二頁第一個數值。對於1040Ez表，AGI是第四項。AGI包括各項收入，例如工資、利息收入、股票分紅及資本收益。而調整後收入，需在AGI的基礎上加上國外的收入，詳情可以查看國稅局5405表。

　　4．如果我調整後收入(MAGI)超過上限，我是否還符合購房退稅?

　　答：也許。這要看你的具體收入。如果MAGI沒有超過最高上限（單身收入14萬5千美元，夫妻聯合報稅收入24萬5千美元），可以得到8千美元的部份退稅。

　　5. 是否可以舉例說明收入超過上限後如何獲得部份退稅？

　　答：例如，一對夫妻調整後收入（MAGI）為23萬5千美元，超出上限22萬5千美元1萬元。1萬除以2萬為0.5。然後1減去0.5為0.5 ，那麼他們獲得的部份退稅就是8000美元乘以0.5，也就是4000美元。

　　再比如，一位單身MAGI為13萬8千美元，超出12萬5千美元上限1萬3千美元，此數額除以2萬美元為0.65， 1減去0.65 為0.35， 那麼8000乘以0.35後，此購房者可以申請的購房退稅則為2800美元。

　　6. 如何申請購房退稅？ 是否需要填寫表格或者遞交申請？需要準備甚麼文件？

　　答：你可以在聯邦收入退稅表中申請購房退稅。購房者需要填寫國稅局5405表確定退稅數額，然後將此數額填在2009年1040表的第67項（2008年1040表的第69項）。雖然表上寫著首次購房退稅，你可以在此欄填寫首次及再次購房退稅金額。
　　你不需要遞交任何申請，也不需要有任何提前批准。但是要確定你申請的退稅符合收入標準，以及首次和再次購房要求。你不能在5405表上申請未來將要買的房屋，必須是已經完成的購買。申請者必須要附帶一張HUD-1結算表複印件（房屋過戶清單），作為購買房屋完成交易的證明。如果是新房屋沒有過戶清單，你需要準備房屋擁有證明複印件。在填寫5405表之前，請詳細閱讀填寫須知，以確定符合各項要求。

　　7. 哪些房屋符合購房退稅?

　　答：任何用於主要居民住宅的房屋都符合退稅，但房價不得超過80萬美元。包括單獨房、排式房和康斗、移動房及船屋。此處主要居民住宅的定義與 申請25及50萬資產淨值免稅時的首要住宅是相同的。但是你不能從其他家庭成員手中購買房屋，其中包括你的直系長輩（父母、祖父母等）、直系晚輩（子女、 孫子女等）和你的配偶及配偶家庭成員。請與你的報稅顧問諮詢詳情。

　　8. 我看到退稅是可退還的，這是指甚麼？

　　答：退稅可退還是指納稅者交納的聯邦收入稅不足以抵消購房退稅時，聯邦政府將給購房者寄發支票，以彌補部份甚至全部金額。例如，購房者當年應付聯邦收入稅5千美元，但只交納了4千美元，那麼他還欠1千美元。如果他購房符合8千美元購房退稅，那麼他會收到一張7千美元的支票（$8000-$1000=$7000）。

　　9. 我不是美國公民，是否可以申請購房退稅？

　　答：有可能。對於不是非居民外國人（Nonresident Alien），在過去3年沒有首要住房並符合收入要求者可以申請購房退稅。在國稅局519號文件中有準確的非居民外國人的定義。

　　10. 購房退稅等同於稅務免除嗎？

　　答：不等同。購房退稅是納稅者欠稅時給予的減免。例如納稅者如果欠聯邦政府收入稅8千美元，如果購房符合退稅8千美元，那麼他將不再欠國稅局任何錢。而稅務免除是從需納稅的收入中減免的。例如：納稅者需付15%的聯邦收入稅，最後需補交聯邦稅8千美元，如果納稅者有8千美元的稅務免除，那麼他最終需補交的聯邦稅中可以減掉1200美元（$8000×15%=$1200），最終需補交6800美元即可。

　　11. 我於2008年購買了房屋，是否符合購房退稅？

　　答：不符合。如果你是在2008年4月9日與2009年1月1日之間購買的房屋，你也許符合另外一個退稅。請與你的報稅顧問諮詢詳情。

　　12. 我符合購房退稅收入標準，在2009年購買房屋，是否可以在2008年稅務返還中申請退稅？

　　答：可以。法律允許納稅者把2009年購房看作是2008年12月31日購買（同理2010年買房可以看作2009年12月31日購買）。這意味著你可以清楚地知道前一年的MAGI，這樣可以加速購房退稅申請返還進度，並且知道自己收入是否超出上限。

　　13 對於2009年或2010年購買的住房，是否可以把它看作當年或者前一年購買的，並根據收入選擇退稅最多的年度？

　　答：是的。如果你的收入（MAGI）超過上限，那麼會依照你超出的部份得到遞減的退稅，所以如果前一年MAGI比當年少，那麼選擇前一年報稅則比較合適，會得到更多的退稅。

　　14. 未結婚的兩位買房者，如何分配購房退稅？ 其中一人符合首次購房的8000美元退稅；另一人符合再次購房的6500美元退稅。

　　答：購房者可以以任何合理的方式申請退稅，但申請退稅總額不能超過8000美元。例如，再次購房者可以申請6500美元，首次購房者申請1500美元；也可以再次購房者及首次購房者都申請4000美元退稅。

　　15. 一對已婚夫妻在下列情況購房是否符合退稅申請：配偶A擁有首要住宅5年以上，配偶B擁有同一所住宅不足5年？

　　答：不符合。由於二人已經結婚，法律承認雙方共同擁有房屋的歷史。配偶A不符合首次購房的退稅，配偶B 也不符合。配偶A看上去符合再次購房的6500美元退稅申請，但是因為配偶B擁有住房權不足5年，所以二人都不能申請再次購房退稅。（于恆譯自NAHB網站）
　　
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