【大紀元4月9日訊】(大紀元記者蕭財英佛洲綜合報導）近幾年的金融海嘯使房地產的市價回落，銀行拍賣屋比比皆是，讓房產投資者們眼花繚亂。不少買主（尤其是華人）對投資買「短賣」（Short Sale）房子這種方式特別感興趣，然而沒有足夠的房地產經驗及知識，甚至有些人還存在著不少錯誤的認識。

那麼「短賣」到底是什麼意思呢？短賣不是賤賣, 但通常有一點折扣。一些屋主因財務危機和收入減少，無法繼續支付房屋貸款而被迫把房子賠本拋售（Short Sale）。比如說，一棟房子原價是八十萬元，可現在的巿價已經下降到五十萬元了，如果用現在的巿價去賣的話，拿回來的錢就不夠還銀行貸款，有些屋主就取得銀行的核可，進行「短賣」。

總結來說，大部分的銀行會同意「短賣」後結清債務，賣屋的錢還銀行，差額銀行就不再對屋主追究了。這比銀行處理法拍屋需要花一大筆費用來說，賠得少。

但是有些重要信息對買「短賣」房(Short Sale)感興趣的人，不可不知。當您對一個「短賣」房有興趣時，首先打個電話給您的房地產經紀人，讓他/她們去研究上市的短賣地產情況。

有些房地產市場，只有不到10%的這種短賣房真正能完成過戶。有時一家房子被列為Short Sale，並不意味著它是真正在銷售，因為它需要先經過貸款公司的批准，而且也不意味著它會照廣告上的價格出售。

因此「短賣」必然是巿場價格，如果賣價過低，銀行是不會同意的。有些銀行容許巿價5-10%的折扣，有些銀行則完全不接受任何折扣。

為了吸引更多的人競標，一些房產經紀人把短賣價格定低到賣方的銀行都不會接受的程度。為了讓競價被接受，您出的價格就必需接近市場價值，如果您的出價為20％或30％的按揭額，在談判桌上將不會順利，有可能浪費您的寶貴時間。

選擇合適的地產經紀人尤為重要，必要有足夠的房地產經驗及知識懂得買（Short Sale）的手續，因為跟貸款公司洽談的是賣方的代理人，不是買家的代理人。而且，沒有經驗的經紀人有些會聘請別的公司代理去跟賣方的代理人談判。

此外，一些貸款公司很難應付，如果您的代理人是位經驗豐富的短期銷售代理，他或她將提前知道您可能會遇到什麼樣的困難。

而且，您的經紀人必須去了解短賣屋總共欠了多少貸款。除了第一貸款機構外，有沒欠第二個或第三個貸款，有沒繳的水電費或者欠房地產稅。如果前業主虧欠了這些帳，買了您就要付這些欠款。

這種「短賣」，賣方代理人將不會披露有多少人出價或投標價格。不過有時發現買主出價低於巿價太多，超出銀行的折扣範圍，銀行也會退回要求屋主的代理人重新去尋找一個買主出價

有一點需要提醒的是，跟法拍屋不同，「短賣」不代表房子裡很破爛。大部分短賣房都是保持很好的狀況，從新裝修過，有些房子還很漂亮呢。

總體來說，「短賣」不是短時間的意思，相反的，（Short Sale）的過程複雜、需要比較長的時間，平均要三到六個月的時間來取得銀行同意。一般買賣房子則是三十天到四十五天就可以過戶。

有人覺得首次購屋者經驗不足，不要買「短賣」房，其實並不然，主要是看您有沒有耐性。如果有耐性，有時間，而且不介意等了五個月還是不批，然后，不得不再重新找房子，那么，你就可以去買「短賣」房。但如果急著買房住進去的人，那「短賣」就不合適。

您的經紀人要問清賣方代理人有沒從屋主哪裡收到齊備的文件。一個齊備的短賣文件最低限度要包括以下內容：

‧ 賣方程現給貸款公司的困難信
‧ 退稅表 （W-2s ）
‧ 工資存根
‧ 財務報表
‧ 銀行對賬單

有些賣家不想合作的話，他們就會很緩慢地提供這些文件。而有些賣家的代理人從來沒有告訴他們這些文件是強制性的。如果缺這些文件的話，程序就會拖後好幾週。如不想延遲您的短賣購買的話，必須明確的知道這些文件是否齊全。

雖然在房地產商的道德守則（REALTOR Code of Ethics）原則下，房地產經紀人必需維護道德，以公平對待每一個人，但不是每個代理人都是房地產經紀人。這意味著代理人有時可能會決定只提交第一個投標的人給銀行核可，后投標的人就被擱置了。

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