【大紀元4月8日訊】（大紀元記者朱莉渥太華報導）在加拿大首都渥太華，相較其它類的房產，超過6個單元的多層住宅（multi-residential property，下簡稱：多層）需繳納1.7倍的地產稅。在過去的10年裡，市府一直在不斷地降低多層的地稅，但上個月，市議員們建議今年就維持在1.7倍的水平。市議會將在本月底對此進行投票表決。

這意味著渥太華業主試圖降低多層地稅的努力可能已經失敗了。但觀察家們指出，他們不太可能像安省其他城市的業主們一樣，通過將多層改建為共管式公寓（condominium）來減少地稅。

主要分歧：非相似比較？

凍結多層地稅的一個主要原因是，和共管公寓相比，市議員們認為前者的費用並沒有想像的那麼高：中等規模的多層，目前每年的地稅是$1,260；而最小、最普通的共管公寓一年的地稅也得$1,330。

但代表渥太華36,000名業主和租賃屋經理的東安省業主協會會長約翰‧迪奇（John Dickie）卻認為這種比較是錯誤的，因為兩者不具備相似性。他指出，共管公寓一般維持得更好、看起來更新、裝修也更好。

「多層單元的質量較差，」Market Research Corp.的總經理貝瑞‧納巴蒂安（Barry Nabatian）也有同感。
他以Bathgate Drive上、同是1977年建的兩幢毗鄰的高層為例，一幢是共管公寓，一幢是多層。儘管前者的估價更高，但地稅卻低了37%。

對於納巴蒂安的發現，市稅收主管代表肯‧休斯（Ken Hughes）的解釋是，個別特例是可能的，因為「稅收政策不能面面俱到」。與此同時，市長拉里‧奧布賴恩則將這個例子稱為「異常」。

引起分歧的原因還來自於如何對共管公寓和多層進行估價：前者通常取決於它的重售價值；後者則主要由租賃單元的收入潛力決定。

業主：改建的目的不是為了減稅

在安省除約克區以外的各個城區中，渥太華多層的地稅是最低的，密西沙是1.78，多倫多3.38，溫莎2.55。
為了減少地稅，安省的業主們經常將多層改建為共管公寓。安省的法律不要求業主出售改建後的房子，而承租人也有權繼續住在裡面。

受市府條例的限制，渥太華的業主卻不能隨意的進行這種改建。資深房屋設計師斯坦利‧懷爾德（Stanley Wilder）表示，市府規定，只有全市範圍出現連續兩年3%以上的置空率，改建的申請才可能得到批准。

而去年，加拿大按揭及房屋公司統計的全國平均置空率只有1.5%。

除此之外，改建前的房屋，其租金必須高於或等同於那個地區這類房屋的平均價。懷爾德接受「渥太華商業雜誌」記者採訪時說：「我們要保持租賃市場房價的平衡。」

2005-06年間，當時渥太華的置空率超過了3%，市府因此批准了13個改建申請，涉及2,100個單元；但同時拒絕了
10個申請，涉及800-1,000個單元。

兩個得到改建許可的業主都表示，他們沒有在短期內賣掉房產的打算，而且改建的目的是尋求變化，而不是減少地稅。

上週，Urbandale完成了其位於Wurtemburg Street和麗都河（Rideau River）西岸的兩幢高層改建的最後註冊。
Urbandale財務副總裁泰瑞‧尼可爾斯（Terry Nichols）表示，這次的改建實際上反而增加了地稅：「如果我們日後要出售它們，（改建為共管公寓）給了我們靈活性。但目前，我們不打算這樣做。」

另一家公司Osgoode，也得到了位於Bronson Avenue和Ambleside Drive上共計335個單元的改建批准。投資經理傑夫‧楊郝斯本（Geoff Younghusband）表示，改建工程尚未開始，並且公司沒有短期內將這些單元出售的計劃。
(//www.dajiyuan.com)***